Как купить квартиру в Сочи

Едем в Краснодар

Переезд в Краснодар и Краснодарский край.

7 Советов как купить квартиру в Сочи сэкономить 200 тысяч рублей

Друзья, несмотря на на то, что в Сочи много проблем, очень большие количество людей мечтают купить себе квартиру в Сочи и уехать туда на ПМЖ. Специально для таких, я решил поделиться своим личным опытом приобретения квартиры на море и р ассказать почему я ее там купил, где и как выбирал, по каким критериям и что из этого вышло.

Самое интересное нас ждет впереди, я расскажу, как купить квартиру в Сочи и не нарваться на обман, жулье, сэкономить на отделке, не платить проходимцам и риэлторам-дармоедам, как купить квартиру напрямую у застройщика и даже поторговаться с ним.

Как пришла идея купить квартиру в Сочи?

Так получилось, что в Сочи мне было где жить, поэтому я решил купить еще квартиру для сдачи, чтобы сохранить деньги и получать доход. Идея мне казалась более, чем интересная это был 2014 год, цены на аренду квартир тогда были космические, студии и однокомнатные в нормальных местах сдавались примерно по 25т.р. в несезон и в сезон можно было запросто получать по 45т.р. 3 месяца. Таким образом суммарный годовой доход с таких квартир мог достигать 45*3= 135т.р. (летний доход) + 9*25= 225т.р. (доход в несезон). В итоге сумма выходила довольно приличная под 360т.р. в год.

Забегу немного вперед и сразу скажу, при тех космических ценах на квадратный метр купить квартиру за 1,6 млн и потратить 350-400т.р. на ремонт вполне реально в Сочи.

При вложении в 2 млн рублей получать в год по 300-360т.р. это около 17,5% годовых, что точно намного больше, чем процент в любом банке, да и надежнее.

Если бы покупать квартиру в Сочи в 2019 году

Сейчас на дворе 2019 год, но и по сей день доход от аренды квартир приличный, летний остался на том же уровне, что и в 2014 году, т.е. порядка 40-45 т.р. можно выжимать с квартиры и особо не напрягаться, ну если не считать уборку квартиры после гостей и смену постельного белья. А вот доход в несезон просел прилично с 25т.р. до уровня 18т.р. Но и даже сейчас идея с приобретением квартиры для сохранения денег и получения дохода вполне реальная.

Как видно из вступления при приобретении квартиры в Сочи мной двигали не глупые мечты жить на море, а вполне прагматичные и материальные вещи.

Совет первый. Из всего что я выше написал следует только одно, чтобы понять какая квартира и где вам нужна, вы должны себе четко представлять какова цель покупки.

Мои критерии для покупки жилья в Сочи

Итак, что же в идеале я хотел от квартиры, ведь у меня в бюджет на тот момент было всего 1,5-1,6 млн:

  • Наличие документов о праве собственности на дом, землю и саму квартиру
  • Газ
  • Парковки рядом с домом
  • Магазин крупный гипермаркет в шаговой доступности (цены в мелких просто космические)
  • Остановка общественного транспорта в шаговой доступности не более 200 метров, чтобы можно было легко добраться до центра или до пляжа, если идти далеко.
  • Чтобы из окна был шикарный вид (я ведь когда нибудь буду продавать ее и продать квартиру с хорошим видом на море проще, чем на заброшенный сарай или бамбук)
  • Площадь не менее 34-35 квадратов, никакие 25-30 меня не устраивали
  • Дом должен быть полностью готов на все 100% включая отделку подъездов и придомовой территории, подключен ко всем коммуникациям
  • В доме возможна прописка.

Те, кто хоть немного разбирается в реальной стоимости квадратного метра в Сочи скажут, что 1,5 млн. рублей это слишком маленький бюджет для таких требований к квартире.

Совет второй. Здесь я описал те критерии, которые важны были для меня, но это базовые требования, на которые стоит обратить свое внимание всем желающим купить там жилье.

Как я искал и выбирал квартиру

Не для кого не секрет, что риэлторы в Сочи особенно те, кто работают не первый день прекрасно знают обо всех проблемных объектах, многих застройщиков знают лично. Это крайне важный момент! Что из этого следует, что можно воспользоваться их услугами, элементарно чтобы сэкономить время и бензин. Потому, что они сами вас везде провезут и все покажут и расскажут, ведь как и я, большинство покупателей плохо ориентируются в объектах, застройщиках, ценах, качестве строительства, локации.

Так я и поступил.

Я прозвонил несколько объявлений на Авито, а там как вы знаете собственников не найти, просто потому что риэлторы заваливают Авито, они его просто завалили объявлениями и своей агрессивной манерой продавать. После этого риелторы сами завалили меня предложениями и звонками. Далее дело было так. Я просто приезжал в район города, например на Мамайку дальше встречался с риэлтором, который возил, водил и рассказывал мне про все дома, что ему известны и которые попадают под мои критерии. На другой день я просто ехал в другой район города и все повторялось по кругу, для себя я фотографировал понравившиеся объекты и помечал их локацию для себя, чтобы потом легко найти.

Так продолжалось примерно 7 дней , за которые я успел осмотреть районы Макаренко, Мамайку, завокзальный м-рн, 3 дома в Хосте и 3-4 дома в Адлере.

После этого у меня сформировалось четкое представление, где что продается и сколько стоит.

Совет третий. Воспользуйтесь услугами риэлторов, но при этом не говорите, где вы живете и не подписывайте с ними никакие договора на услуги, не платите им ничего, цель всех этих договоров, попытаться с вас содрать процент со сделки (от 2-10% в зависимости от алчности риэлтора), особенно если речь идет о вторичке.

Мое личное отношение к риэлторам

Как по мне так, профессия риэлтора сама по себе надумана, но в реалиях города Сочи она доведена до абсурда. Вы только вдумайтесь по данным на 2019 год в Сочи работают порядка 14000 риэлторов, разумеется не все из них успешные продаваны. Вот три причины почему так происходит:

  1. С рабочими местами в Сочи крайне туго и получается так, что вчерашние переселенцы сами просто вынуждены идти в риэлторы (это же касается и всем известных блогеров-риэлторов на ютуб, все они приезжие, что Максим Коломейцев, что Максим СКР Репьев, да все буквально), чтобы хоть что-то заработать. Проблема в том, что абсолютное большинство из них не специалисты в недвижимости, не юристы, они не разбираются в договорах, в документах, они просто ищут простофиль вроде нас.
  2. Они берут не просто скромный 1-2-3 процента со сделки, они сразу с ходу накидывают цену на 150-200т.р и это на бюджетные квартиры, что уж говорить об элитном жилье. И застройщики об этом знают прекрасно, потому что привыкли отстегивать. Риэлтор просто звонит и спрашивает у хозяина квартиры поддержат ли они что квартира например которая стоит 1,2 млн будет стоит 1,4 млн для покупателя, еще уточняют специально что их выгода будет 200т.р.
  3. Риэлторы пользуются тем, что покупатели чаще всего не ориентируются в городе в районах, в ценах в объектах, а значит им можно смело вешать лапшу на уши.

Вы только вдумайтесь человек получает огромные деньги, за то что размещает объявления на Авито и показывает вам квартиру, затем вписывает в шаблон договора ваши реквизиты и получает свой процент комиссионных, причем космический процент, абсолютно не оправданный. Получается в этой цепочке их задача сводится только к тому, чтобы просто найти максимальное количество простофиль желающих жить на море.

Совет четвертый. Ни в коем случае не заключайте сделку через риэлтора, потому что за вас возьмут 200т.р. просто за то, что вам показали квартиру, заполнили бланк договора и показали кто хозяин, при этом не дадут никаких гарантий, что с квартирой будет все в порядке, поверьте, риэлтор не несет абсолютно никакой ответственности.

Какую квартиру я выбрал и сколько она реально стоила?

Итак, под мои критерии из всех просмотренных вариантов подходила только 1 квартира, но меня не устраивал ценник предложенный риэлтором в 1,75 млн + доплата 100т.р. за подключение газа. Таким образом итоговый ценник выходил далеко за пределы моего бюджета. Но я то понимал тогда что реальная цена может кардинально отличаться от той что мне озвучивают.

8 день – приехал в тот дом, нашел людей, которые уже купили там квартиру и делают ремонт, спросил почем у них был квадратный метр и взял контакты застройщика.

9 день – приехал в офис к застройщику, им оказался армянин, на вид лет 55, город Сочи практически весь застраивается армянами.

Из разговора выяснилось, что цена на квартиру не 1750т.р.+100т.р.(за газ) как мне заявил продаван, а всего лишь 1650т.р. и стоимость подключения к газу уже включена в эти деньги.

Теперь Вы понимаете разницу ?

Далее началось самое интересное, я сказал, что у меня 1600т.р. и больше денег нет вообще ни копейки, но понравилась только эта квартира, потому что она была на 3 (последнем) этаже, 36 квадратов, просторная, остекление панорамное, дом на горе, квартира видовая, весь город на ладони и море видно прям из окна, хоть до него примерно 1км, ниже я выложу фотки все, вы сами все сможете посмотреть и оценить.

Квартира – конфетка, если ее отремонтировать, подключить газ, поставить мебель и выставить на продажу, можно смело заработать несколько сотен тысяч сверху на момент продажи, тогда я это уже понимал.

Таких квартир в доме было только 6 из 40, остальные не имели таких шикарных преимуществ и по площади едва дотягивали до 30 квадратов.

Застройщик об этом прекрасно знал, но немного поторговавшись со мной, он уступил мне еще 50т.р. и мы ударили по рукам.

Совет пятый. Покупайте только у застройщиков напрямую, это позволит не только сэкономить на комиссии риэлтора, но еще и поторговаться с застройщиком и выпросить приличную скидку. Для города Сочи это нормальное явление.

Процесс приобретения квартиры в Сочи

Чаще всего сами застройщики не бегают и не подают договора купли-продажи, за них это делают секретари и другие помощники, у которых просто есть доверенность на получение денег и на заключения таких договоров.

Мы с женой лично убедились в правильности всех документов на дом, землю, квартиру и т.д. после чего обсудили детали договора. По факту за эти деньги и с такими плюшками мы прекрасно понимали, что покупаем не квартиру, а жилое помещение, которое имеет выдел в натуре в квадратных метрах на конкретном этаже в конкретном доме. Но не стоит пугаться раньше времени, в Сочи это нормально, там большинство квартир продается именно так.

Возможно для кого то это повод, для кого то нет, но есть еще один существенный нюанс, так как квартира была со свидетельством, то чтобы застройщик не платил огромный налог он просто не может показать полную стоимость квартиры по договору и цена в итоговом документе была гораздо меньше, чем реальная стоимость.

Это не страшно, но надо понимать что это и чем это может вам грозить. Мы это все прекрасно осознавали, т.к. юридически немного подкованы и все взвесив мы решили что для нас это не проблема. Мы это обыграли вторым договором, который не регистрировали в палате, в который вписали что дополнительно оплатили дополнительно за неотделимые улучшения на момент заключения первого договора.

Тут еще возникает момент по налогам когда сам решишь продавать квартиру, но и он решаем.

Примерно 11 день – заняли очередь в МФЦ на след день и закрыли сделку.

Совет шестой. Если вы полный профан в документах, не стоит слепо доверять риэлторам, они будут любой ценой заключать сделку, даже если это не в ваших интересах, даже если вы не вписываетесь в бюджет, вам могут предложить вариант заведомо худший, все лишь бы только вы не ушли к другому. Чтобы хоть как то обезопасить себя и свои инвестиции будьте разумны, покупайте в таком случае только в домах построенных по ФЗ-214 (Федеральный закон о долевом строительстве), там будут все центральные коммуникации, там будут документы на квартиру, а не на жилое помещение. Короче говоря, дома построенные по ФЗ-214 намного лучше любого другого дома, поверьте на слово, потому что остальные дома это вообще частная застройка, которая плохо регламентируется. Единственная проблема, у вас будет очень скромный выбор по количеству таких правильных домов очень мало строится в городе, но они есть поверьте и найти их можно, если очень захотеть.

Что из себя представляет новая квартира в Сочи?

Существует 3 варианта отделки:

  1. строительный, это тот вариант когда купил квартиру и можешь сразу заехать и жить.
  2. второй предчистовая отделка, когда есть отопление, штукатурка и стяжка, это сильно облегчает ремонт, потому что финишную отделку можно сделать примерно за 10 дней проверенно на личном опыте, ведь все подготовлено заранее (это сильно сокращает сроки и стоимость ремонта).
  3. Но в Сочи строят армяне в основном, а они как известно не дураки и они прекрасно понимают, что самый лучший вариант реализации для них это черновая отделка, когда в квартире нет ничего, абсолютно, там шаром покати, все надо делать с нуля и ремонт такой квартиры по срокам обходится от 30 дней и более в зависимости от площади и ремонта. И что еще более важное, ремонт таких квартир обходится значительно дороже, так как материалы все дорогие и их доставка и подъем на этаж того же песка или цемента на штукатурку и стяжку тоже стоит отдельных денег. (это также проверено на личном опыте)

В реальности квартира может выглядеть еще хуже примерно так

Скажу с вероятностью 99% вы будете иметь дело в Сочи именно с черновой отделкой, как собственно и я. Это четыре стены, из которых керамзитоблок(газоблок) торчит наружу, 1-2 окна, бетонный пол и потолок. Там не будет ни штукатурки на стенах, ни стяжки на полу, ни разводки электрики и отопления по стенам и полу, ничего из того чтобы хоть как-то облегчало ремонт. Чаще всего там так и строят чтобы нагородить клетушек и как можно больше по количеству, при этом вложить как можно меньше денег, пусть хозяева тратятся на все.

Приведу пример одно только отопление для такой маленькой квартиры это котел 50т.р. 2 радиатора и вытяжка 10т.р. трубы и монтажные работы 20 т.р. Итого в сумме 80т.р. выходит в среднем по смете.

Совет седьмой. Если вы имеете дело с черновым вариантом квартиры вам, следует приготовиться к весьма внушительным материальным расходам на ремонт этой квартиры от 350-500т.р. на 30-35 квадратных метров без стоимости мебели. Потому что цены на весь стройматериал в Сочи гораздо дороже, чем в вашем родном городе.

Плюс не надо забывать, что процесс покупки и ремонта вашей квартиры займет примерно месяца 2-3, а значит вам придется где-то жить и снимать жилье все это время, а это тоже дополнительные расходы, особенно сложно с жильем в летний сезон.

Ну в целом готовьтесь к тому, что в олимпийском городе и все цены олимпийские))))

На последок я приведу несколько живых фотографий дома и самой квартиры, чтобы было понятно о чем вообще речь в статье.

Так выглядит сам дом на горе Комната обратите внимание, в квартире есть все для жильцов это и современная кухня и ТВ и кондиционер и вся бытовая техника Вид из окна на море Вид из окон на город Санузел Спальное место

Читайте также:  Как опустить жалюзи

Я решил разбить статью на 2 части и во второй описать варианты и советы как сэкономить на ремонте таких квартир, как правильно подобрать и нарисовать дизайн, сделать зонирование квартиры и как купить дешево мебель и сантехнику, кафель и технику для своей квартиры и еще пару слов о работе риэлторов в городе. Кому интересно читаем вот ссылка на продолжение часть 2.

Представляю как у некоторых риэлторов пуканы порвет прочитав такую статью, ну извиняйте, про вас еще будет статья)))

Как купить квартиру Сочи без риска от собственника

Как купить квартиру в Сочи без риска, приобрести сочинскую недвижимость от собственника, советы, основанные на опыте сотни покупателей, статья получила только самые положительные отзывы.

Особенности местного рынка, это первый источник не только сложностей при выборе приобретаемого жилья, но и нежелательных последствий. Эта статья для тех, кто сам желает разобраться в перепетиях покупки недвижимости в Сочи, не имея знакомых, друзей и даже хорошего риэлтора в помощь.

Безопасное приобретение квартиры в Сочи довольно актуально, т.к. рынок недвижимости здесь бурный и «живой» и если вы, прочитав статью не уверенны в своих силах, что ж, тогда есть вариант — обратиться к специалистам по недвижимости. Но их надо уметь выбирать, а иначе, ошибка может стоить жилья или денег!

Как купить квартиру в Сочи без риска: пошаговый алгоритм

Правила поиска квартиры

Источниками объявлений служат порталы ЦИАН, АВИТО, Яндекс Недвижимость и другие, но не спешите тратить время на просмотр многочисленных объявлений, чтобы не потерять зря время!

На АВИТО масса объявлений-«уток» от риэлторов, но есть и от собственников по хорошей цене!

Правила поиска жилья от собственника:

  1. В фильтре по поиску выставляем нужный вам район Сочи (лучше искать строго по одному району, затем переходить к другому);
  2. Фильтр по типу недвижимости выбираем Квартира или Дом;
  3. Далее, выставляем фильтры по вашему предпочтению: количество комнат, Цена, Вторичное или Новостройка, Площадь;
  4. В горизонтальном фильтре кликаем на «Частное», чтобы показались объявления от собственников.

Но даже при таком раскладе получим объявления-«утки» от посредников, маскирующихся под хозяев.

Технология, как распознать объявления от посредника:

  • Стоимость жилья ниже средне-рыночной (средне-рыночную вы поймете, проведя несколько часов за просмотром объявлений), ее можно понять по логике, смотря на цену и, например, сравнивая с аналогами;
  • Несоответствия фотографий, например, вид за окном разный, в разной освещенности, несоответствие интерьера на разных фото в одной квартире, слишком хороший ремонт для низкой цены и тд.;
  • Если у одного собственника более 1-2 квартир в продаже, это явно агент;
  • Открываете объявление, кликаете по кнопке «Показать номер»:

  • Затем кликаете по имени продавца и смотрите, сколько объявлений завершено и активирована ли услуга, скрывающая все объявления от «продавца»:

Если вы точно поняли, что перед вами объявления от риэлтора и есть неопровержимые доказательства – пишите жалобу администрации АВИТО. Но чтобы не терять время, не стоит этим заниматься, ведь ваша цель — купить квартиру в Сочи без риска, а не наведения порядка на сервисе, которым вы будете пользоваться 1-2 раза в жизни, пока не купите квартиру.

Выбираем жилье и район

Бюджетный и наиболее распространенный вариант жилья в Сочи — студии 25 – 40 метров квадратных.

При выборе квартиры обращайте внимание на:

  1. Местоположение (на сопке, в низине, на северной или южной стороне сопки, близость к морю);
    Развитость инфраструктуры (детсады, торговые центры, школы и т.д.);
  2. Остановки транспорта, даже, если у вас будет автомобиль;
  3. Смотрите технический план и количество оконных проемов в жилье. Например, квадратные студии с несколькими окнами легко зонировать, делая внутренние стены из ГВЛ, а вытянутые с одним окном уже не оформишь, как 1-комнатную квартиру;
  4. Чтобы не рисковать планировкой приобретайте квартиру, имеющую статус «квартира», а не «студия», это наиболее безопасный вариант;
  5. Покупайте квартиру, когда застройщик уже сдал дом в эксплуатацию, тогда риски покупателя наименьшие, в иных случаях существует риск купить жилье, которое может стать недостроем;

Важно, выбирая дом, в котором приобретается квартира, смотреть:

  • где расположен дом, плюсы высокого расположения дома (на сопке) — вид на море, минус — без машины проживание станет мукой;
  • состояние подъездных путей уже «вживую», чтобы оценить, как двигаться к дому на машине, ведь нередко дороги настолько узкие, что разъехаться на двух авто нереально;
  • как выглядит дворовая территория или местность вокруг дома.

Как это посмотреть: фото с карты Google, где показывают 3D изображения и съемку улиц.

Выбираем предложения от застройщиков по районам:

  • Мамайка – нет инфраструктуры (детсады, школы), хотя много предложения от застройщиков;
  • Дагомыс, Донская, Быхту, Макаренко и Адлер — есть выбор недорогой недвижимости на вторичном рынке и развитая инфраструктура.

Проверка продавца и квартиры

Найдя объявление от собственника, созваниваемся и в процессе разговора (расспрашивая про нюансы параметров жилья и условия продажи) выявляем адекватность собственника. Убедившись, что он нормальный, запрашиваем документы для проверки жилья.

Обратите внимание на причину продажи квартиры, она должна быть естественной и убедительной!

Базовый список документов для проверки квартиры:

  1. Выписка из ЕГРН, желательно свежая (можно, заказать ее и самим и лучше расширенную, а не «простую», чтобы посмотреть все сделки с этим объектом и проверить нынешнего собственника на честность);
  2. Копию документа, на основании которого продавец приобрел жилплощадь (ДКП, ДДУ и т.д);
  3. Кадастровый паспорт и выписка ЕРГН на бумажном носителе с планом помещения (квартиры). Да, дело в том, что электронная выписка, в отличие от бумажной этого плана не содержит. Поэтому продавец получает бумажный вариант, делает скан и отправляет вам по электронке;
  4. Копия документа удостоверяющего личность продавца, если он женат, то копию свидетельства о браке.

Это минимальный пакет документов, без которых вы не сможете проверить элементарные данные по квартире!

Не рискуйте покупая квартиру в Сочи по доверенности, для безопасности имейте дело только с собственником!

Что проверять:

  1. Совпадение ФИО в разделе «Собственник» выписки из ЕГРН, Свидетельстве (если оно есть), документе-основании права собственности (ДКП, ДДУ и т.д.);
  2. Дата перехода права собственности и дата заключения брака (если собственник в браке);
  3. Срок действия паспорта продавца;
  4. Наличие малолетних детей, указанных в паспорте (возможно использование маткапитала при покупке).

Договоритесь о небольшом авансе перед сделкой, но не более 10.000 рублей.

Подготовка к сделке

Перед сделкой нынешний собственник должен подготовить для вас и Росреестра пакет документов:

  1. Техпаспорт с планом жилища (не старше 5 лет);
  2. Выписать из жилья всех, кто прописан и взять справку о наличии (отсутствии) прописанных;
  3. Справку на продажу (продавец обязан проплатить за коммуналку вперед от даты сделки на 10 дней – это время на регистрацию перехода права — смотрите, чтобы это было указано в справке!);
  4. Свидетельство о браке (расторжении – копия и оригинал);
  5. Согласие супруга (-и) на продажу квартиры, удостоверенное нотариально.

Сделка

Риски на сделке при покупке квартиры в Сочи такие же, как и при приобретении жилья в любом ином городе страны и всего не предусмотришь.

Предлагаю базовый алгоритм действий:

  1. Встреча в банке, недалеко от Управления Росреестра или МФЦ;
  2. Подписание ДКП в 3-х экземплярах;
  3. Продавец от руки, синей пастой на листе А4 пишет расписку о получении денежных средств за продаваемое жилье и передает ее вам (покупателю) только после получения денег;
  4. Варианты передачи денег: либо с счета на счет, либо наличными (банк проверяет купюры), затем передача расписки;
  5. Затем все вместе следуете в Росреестр или МФЦ, где берете талончик на очередь и после нескольких часов ожидания идете к регистратору;
  6. Регистратор проверяет и забирает документы, необходимые для регистрации сделки взамен выдавая расписку с датой, когда прийти и забрать документы на приобретенную квартиру.

Важно, если едете на авто или ином транспорте, то покупатель и продавец должны сидеть в одной машине!

Риски на сделке при покупке квартиры в Сочи не возникают, особенно, если это ваша не первая сделка и вы все сделали правильно.

Теперь вы знаете, как купить квартиру в Сочи без риска, без посредников, соблюдая все необходимые шаги и советы, отзывы о результатах сделок, проведенных по данному алгоритму только положительные!

Стоимость квартир в Сочи: анализ рынка, цены на 1-комнатные, окупаемость

Решив перебраться поближе к морю, заранее уточняйте, сколько стоит квартира в Сочи. Этот город хорош как для проживания, так и для арендного бизнеса. Недвижимость здесь разная, и стоит она неодинаково. Возникла необходимость сориентироваться в стоимости 1 м 2 жилья – NedvigimostMsk.ru поможет во всем разобраться.

Где лучше купить квартиру в Сочи?

Хотите ли вы жить в Сочи или сдавать жилье в аренду, сначала решите для себя, в каком районе и как лучше купить квартиру. Выбирайте район с учетом своих финансовых возможностей и предпочтений (жить тихо спокойно или быть в центре событий). Покупайте квартиру без посредников или с помощью риэлтерской компании. У каждого варианта есть свои плюсы и минусы, которые определенным образом влияют на стоимость 1 м 2 . Рассмотрим подробнее.

Важно! Курортный город Сочи разделен на 4 административных округа: Центральный, Адлерский, Хостинский, Лазаревский. Друг от друга они отличаются не только географическим расположением, но и уровнем развития инфраструктуры, стоимостью объектов жилой недвижимости. Учитывайте этот факт, выбирая для себя наиболее подходящий район проживания.

Самым лучшим для ведения туристического бизнеса признается Центральный. В курортный сезон здесь особенно много гостей. Им есть где отдохнуть, развлечься, купить сувениры. Но, пожалуй, главное достоинство центра – близость моря. По оценке экспертов местного рынка недвижимости, свободной земли здесь мало, стоит она дорого, из-за особенностей рельефа возведение любых построек взывает трудности, поэтому и стоимость квартир здесь высокая. На первой береговой линии вы увидите немало элитных домов, купить или арендовать которые могут только состоятельные туристы. Стоимость дорогой недвижимости в этом районе Сочи не уступает Москве и Санкт-Петербургу.

По уровню развития инфраструктуры и стоимости жилья не «отстает» от Центрального Хостинский район. Туристов привлекают находящиеся здесь Сочинский цирк и парк «Дендрарий». Земля здесь тоже дорогая, особенно участки, расположенные у моря.

Центр Адлерского района Сочи (микрорайон Чкаловский) «заставлен» домами старого жилого фонда и элитными новостройками, много частных гостиниц. На продажу выставляются, преимущественно, квартиры в новых домах. Предложений на вторичном рынке практически нет. На окраине Адлера (микрорайоны «Блиново», «Голубые Дали») – немало типовых пятиэтажек. Здесь квартиры пользуются спросом, поскольку дома находятся на расстоянии не более трех километров от линии моря. Стоимость такого имущества относительно доступна гражданам со средним доходом.

Самый дешевый по стоимости квартир – Лазаревский район. Здесь много частных домовладений. Многоэтажек мало. Есть частные гостиницы с хорошим современным ремонтом и дизайном. Жилье недорогое, что объясняется удаленностью от центра Сочи – 70 км по серпантину.

Сколько стоит однокомнатная квартира в Сочи?

Покупка недвижимости в Сочи потребует немало финансовых вложений, если вы планируете купить квартиру в центре города. Удастся немного сэкономить тем, кто решит приобрести апартаменты в строящемся доме. Цены на объекты недвижимости для удобства мы проанализировали и свели в таблицу (действительны на апрель 2018 г.):

Тип жильяРайонПлощадь (м 2 )Стоимость объектаПримечание
НовостройкаЦентральный351,65 млн ₽Строящийся дом клубного типа, черновая отделка, недалеко от Зимнего театра.
Центральный304,3 млн ₽Дом бизнес-класса, сдан в эксплуатацию, квартира обставлена дорогой мебелью, сделан евроремонт, расстояние до моря – 450 м.
Хостинский312,1 млн ₽Строящийся дом, черновая отделка, мебели нет, расстояние до моря – 2500 м.
Хостинский20600 000 ₽Строящийся дом. Срок сдачи – 2-й квартал 2018 г. Продается срочно по акционной цене.
Вторичное жильеЦентральный457,7 млн ₽Дом сдан в 2012 г., чистовая отделка, мебели нет.
Центральный303,5 млн ₽
Центральный475,3 млн ₽
Лазаревский15900 000 ₽
Лазаревский434,2 млн ₽
Хостинский22,91,6 млн ₽
Адлерский255,6 млн ₽Береговая линия Олимпийского парка. Нужен ремонт. Панорамный вид на море.

Важно! Стоимость однокомнатных квартир в Сочи вариабельна. Цены зависят не только от «возраста», этажности дома, но и от вида из окна, необходимости делать ремонт, наличия-отсутствия мебели.

Стоит ли покупать недвижимость в Сочи?

Если вы планируете жить в курортном Сочи и вам важно, чтобы рядом было море, выбирайте Лазаревский район. Недвижимость здесь большей частью вторичная, эконом-класса. Покупка элитного жилья станет невыгодной, если здесь вы будете находиться нечасто и недолго.

Красивый город Сочи

Как вариант, квартиру можно купить, чтобы сдавать в аренду и таким образом постепенно вернуть вложенные средства. Например, если приобрести недвижимость за 3 млн ₽, сдавать за 25 000 ₽/месяц, то окупится она в среднем за 10 лет. Элитное жилье, которое продается более чем за 10 млн ₽, а сдаваться может за 120 000 ₽/месяц, окупится еще быстрее, за 7 лет.

Итак, стоимость квартир в Сочи варьируется в пределах 2–10 млн ₽. Самый дорогой по стоимости жилья – Центральный район, самый дешевый – Лазаревский. В новостройке жилплощадь можно купить по выгодной акционной цене. Устанавливаемые рыночные цены зависят от общего состояния квартиры, «возраста» дома, вида из окна, удаленности от моря. Покупка недвижимости в элитном доме может быть выгодной и окупится быстро, если сдавать ее туристам. Жилье старого фонда окупается медленнее.

Как купить квартиру в Сочи без риска и риэлторов: личный опыт

Купить квартиру в Сочи – дело непростое, особенно, если вы из другого города и не знаете особенностей местного рынка недвижимости. А их тут ого-го, как много!

Если у вас нет ни времени, ни желания разбираться во всём самостоятельно, самым верным будет обратиться в местное агентство недвижимости или к частному риэлтору. Разумеется, не к первому встречному, а, предварительно изучив в сети информацию и отзывы о работе специалистов.

Если же вы привыкли достигать желаемого без посредников, готовы сами разобраться во всех нюансах местной недвижимости, и, кроме того, не горите желанием платить комиссию за сделку, статья для вас.

Признаюсь, и мы такие: следуя поэтапно нашему плану переезда в Сочи из Екатеринбурга, мы уже купили на берегу моря 2 квартиры для сдачи в аренду, сделали ремонт в первой студии, через какое-то время — во второй «однушке», и успешно их сдавали даже в не сезон.

Всё это провернули полностью сами, не имея в Сочи ни знакомых, ни родственников, ни каких-то связей. Сегодня поделюсь опытом с вами, расскажу, как это повторить, на что обращать внимание, и каких ошибок избегать.

Как искать квартиру

Есть множество разных сайтов, на которых можно подбирать для себя недвижимость (Циан, Яндекс недвижимость, порталы агентств недвижимости и др.).

Лично мы в обоих случаях для поиска объектов пользовались старым добрым Авито. Именно там самый большой выбор объявлений, и именно этот ресурс знают люди со всей страны.

Да, там полно откровенно неправдоподобных объявлений от недобросовестных агентов, которые маскируются под обычных людей. Как их распознать и обходить стороной – расскажу в статье, после чего Авито станет для вас полезным инструментом, а не черным лесом с мошенниками.

Справедливости ради отмечу, что помимо мошенников и посредников на Авито множество реальных объявлений от хозяина, и частенько можно найти что-то крайне выгодное, по цене ниже рынка – обычно это те ситуации, когда хозяевам срочно нужны деньги.

Итак, держите пошаговую инструкцию как найти квартиру на Авито от собственника:

  1. Правильно выбираем регион поиска: Краснодарский край, Сочи, нужный район (Центральный, Адлерский, Хостинский, Лазаревский).
  2. Выбираем объект поиска – квартира или дом.
  3. Указываем все остальные параметры на свой вкус (площадь, цена объекта и т.д.).
  4. Под основными настройками поиска есть дополнительный фильтр: все, частные, агентства. Мы выбираем «частные», по логике вещей, должны остаться только объявления от собственников. Но не тут то было.
  5. Несмотря на предыдущий фильтр, у нас в результатах поиска всё равно остались около половины от всех объявлений – посредники, маскирующиеся под собственников. Наша задача сейчас – отбросить этих недобросовестных хитрецов.

Как определить, что объявление от риэлтора

  • цена явно ниже рынка, причём неправдоподобно ниже, например, 2 млн за квартиру 60 квадратов в центре города, 1 500 000 руб. за 30 квадратов на самом берегу моря и т.д.;
  • фото квартиры явно скачаны из интернета, совмещены из разных объектов (например, на одном фото изображена студия с одним окном, а на втором как будто та же квартира, но с двумя окнами);
  • обращайте внимание на указатель «иные объявления пользователя» — он находится справа от объявления, которое вы просматриваете. Так, у простого человека около 5-10 объявлений из разных сфер (квартира, диван, коляска, кроватка и т.д.), в то время как у посредников по 20-30 и больше объявлений из раздела недвижимость, как на фото ниже;
  • аккаунт реального человека, обычно, достаточно старый (3 или 5 лет и больше), в то время как аккаунты посредников часто свеженькие, и зарегистрированы всего несколько месяцев назад. Эту информацию о пользователе также можно посмотреть справа от объявления.

Подозрительные объявления можно отсеивать, и даже жаловаться на них (есть такая функция, обоснование можно указать «это агент»).

Вот так, объявление за объявлением, мы просматриваем все предложения рынка. Если удобно, списком. Если интересует конкретный район или близость к морю, можно искать квартиру прямо на карте – такая возможность на Авито тоже есть.

Как правильно выбрать квартиру

Самый популярный вариант недвижимости в Сочи – это небольшие студии площадью 25-35 квадратов.

  • Обращайте внимание на расположение квартиры, наличие нужной инфраструктуры поблизости, транспорта (если нужен), а также рельеф местности.

Центральный Сочи – это достаточно горная местность. Далеко не редкость, когда ЖК стоит высоко на горе, и дойти до него пешком практически нереально. В то же время именно в таких домах – находящихся высоко на горе, расположены впечатляющие квартиры с видом на море.

Сочи очень чистый, ухоженный и аккуратный город, но, к сожалению, не везде. В районах новой застройки часто узкие дороги, из-за чего сложно разъехаться двум машинам, нет тротуаров и пандусов.

Если благоустройство территории вокруг дома имеет для вас большое значение, то рекомендую внимательно осмотреть местность на гугль-картах в формате 3D.

Многие сейчас стремятся купить жильё на Мамайке, и это не удивительно, ведь в этом районе много предложений от застройщика на любой вкус, даже с отделкой эконом-класса (хотя наличие отделки в новостройке – редкость для Сочи).

Однако, следует учитывать, что на Мамайке нет ни школ, ни детских садов, и эта локация, всё-таки, больше подходит для отдыха, чем для постоянного проживания.

Если хочется найти вторичное жильё недорого, со всей необходимой социальной инфраструктурой, стоит рассмотреть Дагомыс, Бытху, микрорайон Донская, низ Макаренко, Адлер и др.

  • Обращайте внимание на форму помещения и количество окон.

Самый удачный вариант, когда планировка правильной квадратной формы и имеет 2 окна. В этом случае такая квартира без труда планируется в однокомнатную, в ней выделяется отдельная спальня, санузел и кухня-гостиная. Пример такой квартиры на фото ниже.

Самый неудачный вариант планировки – вытянутая форма помещения с одним-единственным окном в конце, так называемый «вагончик». Очевидно, что в таком варианте планировки не выделить отдельной спальни, и получится распланировать только студию, а не однокомнатную квартиру. Ниже пример такой планировки.

  • В том случае, если это ваша первая недвижимость на море, и вы хотите чистую сделку без риска, рекомендую приобретать только объект со статусом «квартира».

В отличие от остальной территории страны, именно в Сочи, помимо обычных квартир, распространены такие формы недвижимости для проживания, как жилое помещение, апартаменты, и даже жилые гаражи.

Приобретение такого рода объектов может нести в себе самые разные риски, как правовые (снесут, не прописаться и т.д.), так и эксплуатационные, риски качества строительства и др.

Возможно, в дальнейшем, когда у вас появится опыт и знания в сфере местной недвижимости, вы сможете рассмотреть для себя более рисковые варианты и сделки, но точно не сейчас, не в самом начале своего пути. Поэтому сейчас мы не будем даже останавливаться на этом вопросе подробно.

Главное, что вы должны запомнить, как новичок в теме южной недвижимости: подбирать объект со статусом «квартира», и никакой другой. Это самый безопасный вариант.

Естественно, оба наши объекта, которые мы приобретали в Сочи для сдачи в аренду – это именно квартиры.

  • Самый безопасный вариант – покупать квартиру в сданном доме, а не строящемся. Это единственная гарантия того, что вы получите готовое жильё за потраченные деньги.

Никто не застрахован от рисков недостроя. В Сочи множество примеров, казалось бы, масштабных и проверенных строек от самых надёжных застройщиков, которые встали, так и похоронив в бетоне деньги людей, которые им поверили и вложились на этапе строительства.

Как проверить квартиру с Авито

Мы уже дважды находили квартиры на Авито Сочи, находясь при этом в Екатеринбурге. Интересно ещё то, что оба раза Продавцы так же были не местные: в первый раз из Москвы, во второй раз из Ростова-на-Дону.

Это не помешало нам заранее проверить юридическую чистоту квартиры дистанционно, и прилететь в Сочи уже только на сделку.

Как проверить квартиру с Авито – делюсь опытом.

После того, как вы нашли подходящее объявление, нужно позвонить и пообщаться с Продавцом: убедиться, что объявление актуально, что человек реальный, что он выходит на связь, адекватно отвечает на вопросы и, вроде как, находится в трезвом уме.

Если всё хорошо, и ничего не настораживает, идём дальше. Будем запрашивать у Продавца документы по квартире в электронном виде.

Рассмотрим самый частый случай – когда продавец – совершеннолетнее физическое лицо, квартира не принадлежит несовершеннолетним, и они в ней не прописаны.

В этом случае для начала достаточно будет запросить у продавца следующие документы:

  • Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРП;
  • Документ-основание возникновения права собственности (договор купли-продажи, определение суда и др.);
  • Кадастровый паспорт или выписка из ЕГРП с приложением плана помещения;
  • Копия паспорта собственника квартиры (фото, прописка, семейное положение).

Вы можете перепроверить информацию о том, действительно ли квартира принадлежит продавцу, на официальном сайте Росреестра.

В разделе физические лица есть платная услуга «получение сведений из ЕГРН», по информации сайта, стоит такое удовольствие 300 руб., и занимает 3 рабочих дня.

Если Продавец предоставил сканы всех вышеперечисленных документов, вы внимательно их изучили, проверили, что совпадают фамилия, имя, отчество, паспортные данные, то вполне можно говорить о том, что квартира чистая, и её можно приобретать.

Далее вы можете предложить Продавцу внести аванс, чтобы забронировать квартиру (порядка 10000 руб. в среднем, мы перечисляли на карту банка), и смело назначать дату сделки, когда сможете приехать в Сочи.

Непосредственно к дате сделки обязательно требуйте с Продавца дополнительно следующие документы:

  • Технический паспорт;
  • Справка о количестве прописанных и зарегистрированных лиц в квартире не старее 30 дней (соответственно, к дате сделки никто не должен быть прописан и зарегистрирован);
  • Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • Свидетельство о заключении/расторжении брака;
  • Нотариально удостоверенное согласие супруги/супруга продавца на отчуждение квартиры (если объект в совместной собственности, а в свидетельстве или выписке указан только один собственник).

Порядок действий в день сделки

Единственно верного и правильного варианта здесь нет. Всегда есть разные риски. Можно действовать по-старинке. Раньше мы делали примерно так.

  • В день сделки мы обычно встречались в назначенное время (лучше с утра, чтобы наверняка всё успеть одним днём) в банке. Обычно это Сбербанк, но здесь, конечно, дело вкуса и удобства. Логично, если банк будет в пешей доступности от МФЦ.
  • В банке мы с Продавцом подписывали договор купли-продажи квартиры в трёх экземплярах.
  • Продавец пишет письменно от руки расписку в том, что получил деньги по договору, но пока что оставляет её у себя.
  • Затем мы обращались к специалисту банка для того, чтобы перечислить Продавцу деньги. Либо безналичным путём, либо с помощью внесения через кассу наличных денег (в этом случае все купюры бесплатно проверяют на подлинность, что очень удобно и снимает такие риски с Продавца). Сразу после этого Продавец отдавал Покупателю расписку в получении денежных средств.
  • Мы все вместе дружно отправлялись в МФЦ (на картинке ниже путь от Сбербанка до МФЦ в Центральном районе). Намного спокойней, если есть возможность идти рядом пешком, чтобы никто никуда не убежал и не потерялся.
  • В Сочи несколько МФЦ (в Центре, Хосте, Лазаревском и т.д.), и вы можете выбрать тот, который вам всего удобней. В МФЦ электронная очередь, поэтому нужно будет взять соответствующий талон. Если с этим возникнут сложности, всегда можно обратиться за помощью к консультанту.
  • В зависимости от количества народа в день сделки, вы можете провести в очереди, в среднем, от 2 до 4 часов, имейте это в виду и заранее рассчитывайте время.
  • После того, как регистратор примет все документы, вам и Продавцу выдадут на руки расписку в получении документов, где будет указан номер телефона и сайт, где можно узнать результат. В среднем, через 7 рабочих дней следует явиться повторно в МФЦ, чтобы получить выписку из ЕГРП, где уже вы будете указаны собственником, а также иные документы, которые вам вернут.

Есть и второй способ. Пожалуй, он более безопасный и комфортный — это расчёт по сделке через банковскую ячейку.

  • В этом случае заранее выбирается банк и в нём на день сделки бронируется банковская ячейка. Как правило, это можно сделать по телефону. Такую услугу предоставляет Сбербанк, ВТБ и другие банки.
  • В день сделки вы встречаетесь с Продавцом в банке, в котором забронирована банковская ячейка. В присутствии специалиста банка вы подписываете договор аренды ячейки, в котором указываются стороны, срок аренды ячейки, вид сделки. Сумма передаваемых денежных средств там не указывается.
  • Вы проходите в хранилище совместно с Продавцом, и при нём кладёте денежную сумму, за которую покупаете квартиру, в ячейку. В этом случае очень удобно, если денежные средства вы сняли в кассе банка, и Продавец находился рядом с вами, и видел, как их пересчитывают на специальной машинке. Это избавляет его от необходимости самостоятельно считать деньги в хранилище.
  • Ключ от банковской ячейки остаётся у Продавца, вы к ней доступа более не имеете. В договоре аренды ячейки указано, что открыть её Продавец сможет, только если предоставит определённые документы, в том числе зарегистрированный договор купли-продажи с синей печатью регистрирующего органа.
  • Таким образом, Продавец получит деньги только после успешной регистрации сделки. В случае, если регистрация не будет произведена, вы сможете беспрепятственно забрать свои деньги обратно. Такой способ страхует вас от риска того, что сделка не будет зарегистрирована по каким-то причинам, а недобросовестный Продавец за это время потратит все ваши деньги или исчезнет с ними.

В настоящее время мы при сделках с недвижимостью предпочитаем использовать именно такой способ расчётов — через банковскую ячейку. Стоит аренда ячейки около 1500—3000 руб. в зависимости от банка. Согласитесь, в рамках покупки квартиры это ничтожно малая сумма за безопасность сделки.

Как видите, купить квартиру в Сочи самостоятельно и без помощи посредников вполне реально, если знать, на что обращать внимание и действовать по плану. И этот вариант, без сомнения, подходит тем, кто готов потратить своё время и силы, и лично посидеть и поразбираться в сочинской недвижимости. Ещё желательно, чтобы у вас имелось юридическое образование, и какие-то базовые навыки работы с документами и недвижимостью.

Как купить квартиру в Сочи

После проведения Олимпийских игр жилая недвижимость Сочи стала привлекательным объектом для инвестиций. Курорт активно застраивался новостройками, современными торговыми центрами, оборудовался комфортабельными местами отдыха. С развитием инфраструктуры появились новые рабочие вакансии, что сделало город привлекательным не только для проведения отпуска, но и постоянного проживания. Рынок жилья здесь достаточно обширный и имеет свои особенности, поэтому желающих переехать интересует вопрос: как купить квартиру в Сочи, чтобы потом не пожалеть о своем выборе?

С чего начать?

Перед таким серьезным приобретением необходимо провести теоретическую подготовку — четко оценить свои возможности, потребности и желания:

  • Первое, с чем стоит определиться, — цель приобретения квадратных метров: для сдачи в аренду, постоянного проживания, сезонного семейного отдыха или организации бизнес пространства. Этот критерий считается решающим при выборе района, важно наличие желаемых инфраструктурных элементов поблизости и тип квартиры (количество комнат).
  • Второй важный момент — это финансы. Выбор жилья всегда начинается с размера бюджета или одобренной ипотеки. На этом этапе нужно решить, какую вы собираетесь покупать квартиру — из вторичного фонда, в готовой или строящейся новостройке. Также нужно учитывать планируемые сроки вселения, хотите ли вы переехать немедленно или со временем. В первом случае хорошим вариантом станет вторичное жилье, во втором — вложение денег в строящиеся объекты или новые квартиры с черновой отделкой.
  • Третий критерий — вариант поиска и оформления жилья: самостоятельный или через агентство. В том и другом случае есть свои плюсы и минусы. Самостоятельный поиск объявлений непосредственно от собственников может занять продолжительное время, в то время как базы агентств непрерывно обновляются, над их составлением работает целый штат сотрудников.

Где лучше и выгоднее купить квартиру в Сочи?

Центральный район

Самая престижная и потому наиболее дорогая часть города. Примыкающие к ней районы Завокзальный и Заречный также относятся к разряду востребованных. В центре курорта помимо VIP-магазинов много архитектурных памятников, круглосуточных мест отдыха, чистых пляжей, куда круглый год стекаются тысячи отдыхающих, сосредоточены финансовые потоки. Поэтому недвижимость здесь чаще приобретают для бизнеса и выгодной сдачи в аренду. У черты моря возводят элитные дома, поскольку другие сооружать здесь невыгодно. Предложения эконом класса есть на улицах в стороне от центра — Макаренко, Донской, микрорайоне КСМ.

Хостинский район

Окруженный горами, располагается в долине, где протекает горная река Хоста, давшая название этой местности. Природное расположение создает уникальный микроклимат — считается, что здесь температура выше на градус, а влажность ниже, чем в остальном Сочи. За счет экологически благоприятной обстановки район находится на второй позиции по уровню цен. Приобрести квартиры здесь можно как в современных ЖК, так и в старой застройке.

Адлерский район

Считается центром жизни курорта в летнее время. На его территории много баз отдыха и олимпийских объектов. Центральная часть — зона отдыха, где организовываются развлекательные, спортивные мероприятия. Здесь много старой многоквартирной застройки и элитных новостроек, предложения вторичного жилья очень ограничены. Тем, кто желает приобрести здесь квартиру, стоит присмотреться к спальным микрорайонам, расположенным слева и справа от его центра, а также к домам, расположенных в поселках.

Лазаревский район

Самый северный и протяженный из территориальных образований, состоит из нескольких поселков, каждый из которых имеет свою достопримечательность, самый крупный из них Лазаревский. Основная застройка — частный сектор, присутствуют типовые пятиэтажки, новые высотные дома строятся ограниченно. Район известен самыми низкими по сочинским меркам ценами на жилье. Чтобы из поселков попасть в центр курорта, нужно проехать около 70 км по серпантину, что не содействует дороговизне квартир.

Чтобы понять, в каком районе Сочи покупать жилье, специалисты «Винсент Недвижимость» рекомендуют приехать заранее и некоторое время пожить в съемном. Таким образом, вы узнаете город «изнутри» — оцените транспортную доступность и особенности тех или иных районов, а также сможете выбрать необходимый набор инфраструктурных элементов.

Какие квартиры предлагаются в Сочи?

Ценообразование и престижность района зависят от удаленности от береговой черты, транспортных маршрутов, развязок, уровня инфраструктуры.

Новостройки подразделяются в зависимости от класса:

  • Эконом — квартиры небольшой площади со стандартной высотой потолков. Возводятся удаленно от центра по типовым проектам с минимальными требованиями к паркингу, инфраструктуре, отделке, коммуникациям.
  • Комфорт — дома улучшенных типовых серий, в основном монолитно-каркасные. Квартиры в них просторнее, потолки выше, планировка удобнее. Дома могут ограждаться по периметру, придомовая территория благоустраивается.
  • Бизнес — строятся в районах с благоприятным окружением. Проекты домов — с архитектурной идеей, квартиры большой площади с просторными кухнями полностью готовы к вселению. Для отделки используются высококачественные материалы, возможна комплектация мебелью и техникой.
  • Элит — предполагают качественно другой образ жизни. Эксклюзивная отделка, панорамные окна, авторский дизайн, роскошная мебель и техника. Дома в составе современных комплексов, с полностью обособленной инфраструктурой, строятся в непосредственной близости от моря, достопримечательностей, в деловых центрах.

Уровень цен на «вторичку» зависит от местоположения, года и материала постройки, площади, этажа, общего состояния жилья.

Как выбирать и на что смотреть?

После того как выбраны приоритетные районы и класс жилья, нужно определить варианты для осмотра. При подборе без специалиста оп недвижимости не стоит верить всему, что написано в объявлении. Поэтому большую роль в успешности покупки играет осмотр вариантов. Пять рекомендаций помогут сделать это максимально эффективно:

  1. Объективность — не ходите смотреть квартиру в одиночестве, возьмите с собой не эмоциональных родственников или друзей. Возможно, они заметят то, что вы пропустили.
  2. Естественный свет — осматривайте объект в дневное время, когда лучше концентрация внимания. При солнечном свете лучше заметны нюансы отделки и другие важные вещи.
  3. Подъезд и входная группа — поднимитесь на другие этажи, изучите состояние стен, уровень чистоты — они могут добавить к общей картине много интересного.
  4. Соседи — желательно узнать, рядом с кем придется жить.
  5. Инфраструктура — обойдите двор и прилегающие территории, оцените доступность школ, аптек, остановок и т.д.

Если квартира с ремонтом (отделкой), обязательно оцените состояние обоев/окраски, качество окон, межкомнатных и входных дверей, укладки плитки (наличие пустот), работоспособность вентиляции, сантехники, плиты. Также нелишним будет проверить уровнем ровность стен. Все недочеты, которые вы найдете, можно использовать как аргумент для снижения цены.

Покупка: самостоятельно или через агентство?

Если у вас есть желание и время на самостоятельный поиск квартиры, можно попробовать обойтись без профессионалов. Но будьте готовы не только к активному поиску подходящих вариантов, но и к проведению внушительного «расследования» в отношении интересующей недвижимости. Проверить нужно точное количество зарегистрированных жильцов, отсутствие притязаний третьих сторон, права на продажу, техническую документацию, ситуацию по долгам и многое другое. Даже если у вас уже есть опыт покупки квартиры, немало времени займет в Сочи и оформление всех документов по сделке. Именно поэтому приходится констатировать, что большинство неудачных и незаконных покупок состоялись без участия профессионалов.

Безопаснее обратиться к специалистам «Винсент Недвижимость» — покупатели получают самые выгодные предложения из больших баз агентств, могут выбрать жилье по цене, планировке, квадратуре и территориальному расположению. Выгоды привлечения третьей стороны сделки:

  1. Компания «Винсент Недвижимость» с многолетним опытом работы! Более 12 лет заботится о своей репутации — сделка пройдет без риска остаться и без денег, и без недвижимости.
  2. Специалисты компании знают все подводные камни законодательства, сопровождают покупателя на всех этапах сделки.
  3. Приобретая недвижимость через компанию, клиент минимизирует опасность — у менеджеров есть черный список неблагонадежных строительных компаний и продавцов.
  4. Как правило, в штат компании входят юристы. Сделка будет соответствовать всем требованиями кадастрового и земельного законодательства. Специалист проверит все документы на наличие ошибок.

Только Вам решать, стоит ли покупать квартиру в Сочи. Определите цели приобретения, просмотрите доступные варианты, поговорите с владельцами недвижимости в интересующем районе ,часто они могут рассказать то, что не найдешь ни в одной статье. Но учитывайте и то, что субъективное восприятие может отличаться от вашего.

Безусловно, лучше пообщаться и с профессионалами — инсайдерская информация рынка недвижимости также может стать полезной при выборе конкретного района/дома/квартиры. Обращаясь к специалистам «Винсент Недвижимость», Вы можете доверять в юридических вопросах! И тогда сделка будет выгодной и удачной!

Как купить квартиру в Сочи без риска?

Риск — дело благородное? Покупаем квартиру в Сочи

Приобретая квартиры, дома или другую недвижимость даже состоятельные люди рискуют потерять средства из-за множества нюансов сделки и вероятности недобросовестности продавца. Я заметил, что большинство агентств, работающих на рынке Сочи, предлагает услуги по снижению вероятности таких последствий и консультации о том, как купить квартиру в Сочи без последствий. Однако и самим покупателям стоит быть предельно внимательными на всех этапах заключения сделки. О том как я покупал квартиру и на что пришлось обратить особое внимание, я расскажу подробнее в следующем материале.

Внимание: элитная недвижимость в Сочи

Я всегда считал, что чем дороже квартира, тем меньше шансов нарваться на мошенников, ведь многие лоты даже не поступают в открытую продажу, находя новых владельцев на закрытых аукционах. Однако это не так. Прежде всего, само понятие элитного жилья на сегодняшний день имеет весьма размытое определение. И первое, с чем может столкнуться желающий купить квартиру, это завышенная стоимость предлагаемого объекта. Почему люди, приобретая элитные апартаменты, покупают обычную квартиру за баснословно высокую цену? Мне для начала пришлось разобраться, что именно входит в понятие «элитная недвижимость».
В списке действительно элитных объектов Сочи и других городов значатся:
Сервисные апартаменты или комплекс помещений коммерческого или жилого назначения. Я выяснил,ч то они управляются профессиональной управляющей компанией, обеспечивающей полное сервисное сопровождение объекта и предлагающей исчерпывающий список дополнительных услуг.
Апарт-отели или гостиничные апартаменты часто входят в номерной фонд обычных действующих отелей в Сочи Оборудованы отдельной кухней, гостиной, бытовыми приборами, мебелью.
Кондо-отели (я вспомнил знаменитые кондоминимумы)— это выставленные в свободную продажу апартаменты, на которые можно оформить право собственности. В них можно жить, их можно сдавать в аренду как самостоятельно, так и через обслуживающую здание управляющую компанию.
Собственно, в мировой классификации я больше никаких других элитных апартаментов не нашел.

Кто предлагает апартаменты в Сочи?

Конечно, у мня есть своя история о том, как я купил квартиру в Сочи и я обязательно поделюсь с вами некоторыми выводами, сделанными мной позже. Если говорить о формировании спроса и предложения, инвестиционных проектах и других не менее важных факторах развития рынка недвижимости, то в Сочи они существенно отличаются от общероссийских стандартов.
Основную роль в изменении инвестиционного климата сыграла, конечно, Олимпиада. Именно благодаря прошедшим в Сочи Олимпийским играм в списке субъектов, формирующих спрос и предложения помимо самих инвесторов, как частных, так и корпоративных, появилось государство. Мне кажется, что именно она стала катализатором процессов, заставивших сочинский рынок недвижимости переориентироваться с бюджетного жилья на элитные предложения, а жителей покупать в Сочи качественные объекты.
На данный момент в списке профессиональных участников организованного рынка недвижимости города-курорта Сочи я насчитал более 30 различных агентств. Но далеко не все их них предлагают к продаже объекты премиум-класса. Сервисные апартаменты приобрести и вовсе можно только у единиц.
Тем не менее Сочи, квартиры в котором еще недавно ограничивались типовыми предложениями, остается единственным городом, где этот сегмент развит на уровне, близком к европейскому. Покупать квартиры здесь – выгодно.

Как правильно выбрать компанию при покупке недвижимости в Сочи?

С практической точки зрения выбор недвижимости — это не только процесс подбора вариантов жилья. Я думаю, это еще и выбор посредника, от добросовестности и опыта которого напрямую зависит успех сделки.
Еще до начала просмотра вариантов квартир, покупать которые я был уже готов финансово, мне пришлось навести справки о каждом из рассматриваемых в качестве продавца профессиональных участников рынка в Сочи. Хочу посоветовать: если репутация компании оставляет желать лучшего, то как бы богат не был ее каталог предложений, я лучше откажусь от идеи доверить ей сопровождение моей сделки.
У агентства должны быть в порядке все документы, оно должно быть внесено во все необходимые для работы реестры и зарегистрировано с соблюдением всех существующих норм.
Я не советовал бы игнорировать и отзывы клиентов о работе конкретной компании. Да, многие из них неправдоподобны, многие намеренно имеют провокационное содержание, однако проследить общую тенденцию даже в этом случае не составит особого труда.
Только после того, как мне удалось убедиться в стабильности агентства, я решился приступить к изучению каталога его предложений.

Где и как искать элитное жилье?

Второй момент, на который нужно обязательно обратить внимание — это выбор района. Если вы ищите элитную квартиру, тогда стоит сосредоточиться на зоне олимпийского гостеприимства, включающей в себя некоторые территории Центрального, а также Хостинский и Адлерский районы Сочи.
На первом месте по объемам достойного предложения на протяжении уже двух лет находится Имеретинская долина Адлерского района. Именно здесь во время проведения Олимпийских соревнований принимали иностранные делегации.
Основными инвесторами, реализующими свои проекты на этих территориях остаются шесть крупных компаний, среди которых несколько межрегиональных играков.
Стоит отметить, что комплексная элитная застройка в Сочи ведется пока только в одном районе — Адлерском. На остальных территориях все объекты, подпадающие под категорию элитных, возводились точечно. Здесь недвижимость считается одной из самых дорогих, однако и она уступает по цене квартирам в Центре. Средняя стоимость квадратного метра в Сочи в ноябре 2016 года составила более 250 тысяч рублей. А квартиры элит-класса продают в ценовом диапазоне — от 12 до 58 миллионов рублей.
Лидером по цене за квадратный метр был и остается Центральный район. Такое местонахождение территории в рейтинге вполне ожидаемо. Подобная ситуация наблюдается практически во всех городах России, особенно в региональных столицах.
Еще один популярный у инвесторов район — Хостинский. Он расположен на первой береговой линии, что делает его особенно привлекательным для людей, желающих выгодно вложить свои средства приобретение такой гарантии финансовой независимости, как квартира. Популярно место и у тех, кто намерен перебраться в Сочи на постоянное место жительства. Элитное жилье здесь дешевле, чем в Центре и Адлере, да и доля апартаментов составляет всего 12% от общего предложения на рынке недвижимости.
При выборе элитных объектов для покупки будьте внимательны! Качественное предложение, полностью соответствующее вашим ожиданиям, можно найти только в вышеперечисленных районах. А вот если агентство решит предложить вам элитную квартиру, например, в Лазаревском районе Сочи — это повод насторожиться. Почему? Скорее всего, под видом дорогого жилья вам пытаются продать дешевую квартиру, ведь в Лазаревском до сих пор не построено ни одного элитного жилого комплекса.

От чего зависит цена элитной квартиры в Сочи?

Момент ценообразования очень важен. Если вы не до конца понимаете, из чего складывается конечная стоимость приобретаемого объекта, обмануть вас не составит особого труда.
Основные факторы, влияющие на расценки, это:

  • Классность объекта. Зависимость тут очевидна: чем выше класс, тем дороже объект и выше арендная ставка. На сегодняшний день определить к какому именно классу относится рассматриваемая вами квартира в Сочи, можно по следующим признакам – класс «люкс» обязательно имеет эксклюзивную архитектуру, панорамное остекление, исключительные виды из любого окна, близость к морю, реже собственный пляж или парк. К качеству материалов и работ также предъявляются высокие требования. И обязательно — индивидуальная планировка.

Территориальное расположение объекта. Здесь также имеются свои особенности. Так, например, Адлерский район считается универсальным предложением. Именно здесь я нашел мою квартиру. Он актуален в любое время года и привлекателен для любителей спорта. Здесь есть все необходимое для активного отдыха и спокойной жизни. А вот Центральный район и Хоста позиционируются исключительно. Как пляжно-курортные территории с соответствующей инфраструктурой.

Близость к рекреационной зоне. Цена квартиры возрастает пропорционально близости ее к береговой зоне или склонам.

Транспортная доступность местоположения жилого комплекса. Этот фактор актуален для любого жилья, в том числе и для элитных предложений.

Общая площадь объекта недвижимости, также традиционный фактор влияющий на ценовые колебания в заданном рынком диапазоне. Но здесь есть одна важная особенность. В зависимости от целевого назначения объекта, большая площадь может как удешевлять квартиру, так и делать ее дороже. Дешевле купить большую квартиру можно, используя «скидку на опт», то есть изменения удельного показателя стоимости квадратного метра. Если же приобретение и использование объекта связано со сферой услуг (например, гостиничным размещением в апартаментах), цена будет увеличиваться в зависимости от вместимости помещения.

Спрос рождает предложение: как правильно проводить мониторинг рынка?

Еще до начала Олимпийских игр некоторые пессимистично настроенные эксперты прогнозировали обвальное снижение спроса на сочинскую недвижимость после пышного закрытия соревнований. Мол, отгремят салюты и гимны и в Сочи больше нечего будет делать, а вложившиеся в застройку города инвесторы неизбежно останутся у «разбитого корыта». Однако этим прогнозам не суждено было сбыться. Ни сразу после окончания Олимпиады, ни год спустя интерес к объектам жилой и коммерческой недвижимости в Сочи не упал. Напротив, до сих пор он демонстрирует уверенный рост.

Чем же объясняют специалисты эту тенденцию?

Одни люди утверждают, что причина — усовершенствованная инфраструктура, уровень которой гораздо выше среднероссийских показателей.

Другие склоняются к тому, что покупка недвижимости в курортном городе — это своеобразный способ выгодно вложить и сохранить сбережения в условиях политической и социальной нестабильности.

Под рассуждения о судьбе сочинских новостроек застройщики успели повысить среднюю стоимость квадратного метра с 2014 года практически вдвое.
Одним из этапов правильного выбора жилой недвижимости является грамотный мониторинг предложений. Фильтрация должна производиться по жестким критериям, которые вы самостоятельно определяете для будущей покупки. Если уверенности в собственной компетенции нет, воспользуйтесь услугами специалистов, Они произведут выборку быстрее и качественнее, но за эту услугу, как впрочем, за каждый этап сопровождения сделки купли-продажи недвижимости, придется доплатить.

Этап подписания договора

Договор купли-продажи любой недвижимости, включая элитную, часто разделен на два этапа. Я оформлял два документа:

предварительный документ, который оформляется и подписывается в Регцентре, но не регистрируется;

ключевой или основной договор, который регистрируется и является основанием для выдачи свидетельства собственности на теперь уже мою квартиру.

Первый предназначен для предварительного согласования условий сделки, передачи первоначального взноса. Второй — юридически значимый документ, подтверждающий состоятельность сделки.
Перед подписанием образец договора мне пришлось тщательно изучить все бумаги и основания, включая документы продавца, подтверждающие законность его владения продаваемой недвижимостью. Лучше всего сделать это вместе с юристом.
На подписании документов, особенно, если речь идет о дорогой недвижимости, также необходимо присутствие юридически грамотного специалиста, который проконтролирует законность действий регоргана, покупателя и продавца. Копию договора я храню вместе с правоустанавлиающими документами на протяжении всего времени владения недвижимостью.

Ссылка на основную публикацию