Ремонт на балконе — головная боль или нет?

Ремонт балкона в приватизированной квартире

Неустойчивые конструкции жилых домов рассыпаются на глазах. Разрушающиеся и небезопасные для жизни балконы – настоящая головная боль для жильцов, ведь непонятно кто является его прямым собственником, и, соответственно, кто должен ремонтировать балкон в приватизированной квартире.

Права собственника

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Право собственности на балкон распределено между владельцем приватизированной квартиры и жилищным фондом:

  • крыша, козырек, парапет принадлежат владельцу;
  • несущая стена и выступающая плита – собственность ЖКХ.

Соответственно, при условии признания плиты аварийной, за её восстановление несет ответственность коммунальная служба.

В соответствии с действующим законодательством РФ, собственник имеет все права на предоставление ЖКХ требований о капитальных ремонтных работах в связи с аварийным состоянием балкона (Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).

Если по каким либо причинам в оказании услуг было отказано, а ветхий балкон несет угрозу жизни соседей и прохожих, то владелец квартиры может:

  • самостоятельно совершить ремонт;
  • подать иск в суд о взыскании потраченной денежной суммы.

Во время закупок стройматериалов и проведения работ, необходимо сохранять все чеки, для того что бы иметь все доказательства понесенных трат.

В обязанности хозяина приватизированной квартиры входит:

  • замена поврежденных дверей, разбитых окон и оконных рам;
  • укрепление парапетов;
  • утепление балконных проемов;
  • удаление ржавчины, плесени и прочих естественных разрушающих факторов;
  • покраска фасада, покрытие балконных элементов антикоррозийными и антигнилостными веществами;
  • контроль состояния внешних крепежей внутри балкона.

Обязанности ЖКХ

Владелец квартиры может не сомневаться в собственном праве на услуги коммунальщиков, ведь их ремонтные работы проводятся за счет средств, регулярно выплачиваемых жильцами в фонд ЖКХ.

Мониторинг состояния балконов жилых домов должен проводиться работниками дважды в год – осенью и весной.

В соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда от 27 сентября 2003 года № 170, работники жилищно-коммунального фонда ответственны за следующие процедуры:

  1. Регулярная проверка балконов и лоджий на предмет целесообразности их использования, степень загромождения тяжелыми предметами (личными вещами, мебелью, старой техникой, дровами и т.д.) и содержания их в чистоте.
  2. Проведение инструктажей для владельцев о правилах и обязанностях в эксплуатации балкона.
  3. В случае обнаружения повреждений фасада или внутреннего пространства балкона, работники обязаны принять оперативные меры по предупреждению дальнейшего ухудшения аварийной ситуации, недопущению нанесения конструкцией физического ущерба жизни или имуществу других людей.
  4. Предупредительные меры заключаются в закрытии и пломбирование входа на аварийный объект, проведении предварительного инструктажа жителей квартиры и сборе необходимых данных для начала ремонта по проекту.

Как прописать ребенка в приватизированную квартиру? Ответ здесь.

Кто должен ремонтировать балкон в приватизированной квартире?

Как было сказано выше, хозяин имеет законодательное право на получение необходимых восстановительных работ со стороны ЖКХ.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда предусматривают обязательные процедуры в проведении проектного ремонта балкона и лоджии.

Балконные плиты в составе общего фасада многоэтажного дома ремонтируются во время проведения комплексного или выборочного капитального ремонта, то есть плановой замене либо реставрации выбранных конструкционных и коммуникативных частей дома.

Герметизация стыков между панелями, утепление элементов фасада, возобновление лоджий и балконов относятся к перечню ремонтных работ (согласно Федеральному закону №185 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 27 июля 2007 г.).

Правила и нормы технической эксплуатации жилья

От владельца требуются следующие профилактические меры:

  • контроль плотности прилегания штукатурки или бетона к металлической основе, в местах отслоения, покрытие восстанавливается;
  • перила и элементы фасада, ящики для цветов периодически обрабатываются водоотталкивающей краской, покраска оконных рам совершается раз в 4-5 лет;
  • желательно утепление войлоком или поролоном по периметру балконной двери;
  • размещение цветочных ящиков не должно вносить серьезных изменений в существующую планировку балкона, при отсутствии соответствующих наружных крепежей, ящики устанавливаются внутри.

Порядок действий

Перед тем, как обратиться к управляющей организации (УО) с требованием отремонтировать балкон, нужно, что бы его состояние было признано аварийным.

К наиболее очевидным повреждениям относятся:

  • нарушение слоя бетонного покрытия;
  • существенная коррозия конструкции;
  • гидроизоляция стоков отвода воды не исполняет своих функций;
  • сильно расшатан или снесен карниз, перила балкона.

Собираются доказательства повреждений (фото, показания очевидцев), составляется заявка с просьбой о ремонте и обоснованием его необходимости.

Подача заявления в управляющую компанию

Схема проведения документальной процедуры в 2020 году:

  • для засвидетельствования повреждений нужно на имя официального представителя управляющей компании подать заявку на совершение восстановительных работ объекта в аварийном состоянии;
  • предоставление актуальных фотоснимков балкона и его аварийных участков, их письменного подтверждения соседями;
  • предоставление пояснительной записки с аргументированным обоснованием необходимости ремонта.

Обязательно упомянуть то, что разрушение балкона несет потенциальную опасность для жизни людей.

Документация оформляется в двух экземплярах:

  • первый – для УО;
  • второй обязательно остается у владельца квартиры.

Сохраняются все ответы официального представителя, переписку на всех этапах переговоров рекомендуется проводить заказными письмами. В случае судовых разбирательств, это будет единственным способом доказать факт обращения к УО.

Если многократные попытки получить ответ от организации не увенчались успехом, то есть смысл направить тот же пакет документов в местную администрацию, приложив к нему просьбу о рассмотрении данной проблемы и принятии мер в её решении.

Кроме того, привлечение внимания общественных правовых организаций и СМИ нередко является хорошим стимулом для ускорения процесса рассмотрения просьбы официальными лицами.

Для того чтобы не допустить полного обвала конструкции, и, как следствие, материальных и человеческих жертв, хозяева проводят ремонт своими силами.

Сохранив все платежки о приобретенных материалах и строительных услугах, они имеют право требовать от управляющей организации компенсации в судебном порядке.

Интересует стоимость платной приватизации квартиры после марта 2020 года? Читайте тут.

Когда можно продать квартиру после приватизации, чтобы не платить налог? Подробности в этой статье.

Часто задаваемые вопросы

Отчаявшиеся владельцы аварийных балконов зачастую несут значительные материальные затраты во время их восстановления, полагая, что вероятность получения компенсации практически равна нулю.

Истории о равнодушии представителей ЖКХ и некомпетентности управляющих компаний чаще всего можно услышать от людей не знающих о большинстве своих прав и возможностей.

Обрушение плиты

Если плита на балконе вот-вот рухнет, то кто должен принимать решение о необходимости её ремонта? Поскольку плита принадлежит к фонду общего владения, то решение принимается на общем собрании владельцев жилья в многоквартирном доме.

На заседании они должны ознакомиться с протоколом осмотра объекта, в котором принимали участие члены товарищества.

Решение считается принятым, если «за» проголосовало не менее 2/3 от общего количества.

Ремонт устаревших перил

В каком случае можно претендовать на ремонт устаревших перил? В случае если балконные двери, окна, перила находятся в распоряжении нескольких владельцев, то эти части балкона считаются общественной собственностью.

То есть, если балкон совмещен для нескольких квартир, то можно подавать заявку о ремонте перил, как и в случае с несущей плитой.

Собственник или ЖЭУ?

Главный вопрос о том, кто должен ремонтировать балкон в приватизированной квартире, если он относится к общей площади, имеет один ответ: ответственность несет ЖЭУ (согласно с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда).

Подаются документы в домоуправление, на подпись директору организации.

В заявке указываются:

Второй экземпляр бумаг остается на руках у собственника квартиры. ЖЭУ уполномочен ремонтировать только основную плиту. Парапет и прочие ограждающие элементы не относятся к их компетенции.

Процесс рассмотрения заявки можно ускорить, указав степень аварийности конструкции, её опасность. Приветствуется письменное подтверждение как можно большего числа соседей.

Кто должен нести расходы?

Например, если хозяева решили в 2020 году провести капитальный ремонт аварийной плиты, которая находится в общей собственности, то жильцы дома могут совместно выбирать того, к кому обращаться за помощью.

Возможны два варианта управления многоэтажным домом:

  • владельцы квартир заключают договоренность с управляющей организацией о совместных плановых и ремонтных процедурах имущества (согласно со статьей 161, статьей 162 Жилищного кодекса РФ);
  • всю ответственность несет жилищно-строительный кооператив или другой кооператив потребителей.

Собственники жилплощади являются его членами или же, не состоя в кооперативе, заключают договор о совместном содержании общего имущества (согласно с п.2 статьи 138 Жилищного кодекса РФ).

В обоих случаях все владельцы квартир обязаны вносить плату за содержание общего имущества, соизмеримую с долей его владения.

Жильцы оплачивают обслуживание и ремонт многоэтажного дома, а также счета регулярных взносов и платежей. Все случаи обязательств по несению расходов указаны в ч.6 статьи 155 Жилищного кодекса РФ.

На видео об обязанностях по ремонту балкона

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7 (499) 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область – +7 (812) 317-50-97
    • Регионы – 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Аварийное состояние балкона: куда обращаться и что делать

Если у вас квартира с балконом, вам повезло – его можно использовать как дополнительные квадратные метры жилплощади, кладовку, сушилку для белья и просто место отдыха. Но все хорошо, пока балконная плита находится в удовлетворительном состоянии. Снег, ветер, дождь и мороз постепенно делают свое дело, бетон разрушается и встают вопросы: кто должен взять на себя ответственность отремонтировать аварийный балкон, как определить степень его разрушения и что делать жильцам квартиры, чтобы привести его в безопасное состояние. На эти вопросы мы поможем найти вам ответ.

Балкон – чья собственность?

В соответствии с законом Российской федерации балконная плита это общее имущество государства и владельца квартиры. Квартиросъемщик имеет право единоличного владения и отвечает только за вспомогательные конструкции: ограждения, перила и решетки. Исходя из этого, ремонт балконной плиты – это прерогатива управляющей жилищной компании.

Балкон в аварийном состоянии

Коммунальщики должны следить за состоянием общего имущества и содержать его в исправном состоянии, проводя текущий ремонт согласно нормативным актам. Квартиросъемщик же в свою очередь обязан своевременно вносить квартплату, часть которой жилищная контора использует на ремонт, в том числе и аварийных балконных плит. Все остальное, что находится на балконе, обязаны ремонтировать владельцы квартиры.

Что делать с аварийным балконом?

Если вы обнаружили на балконе признаки разрушения, следует сразу же уведомить об этом управление жилищной конторы вашего района в письменном виде. Заявление должно быть заверено представителем коммунальной службы и завизировано в соответствующем журнале регистраций. Не лишним будет сделать его копию.

Для подтверждения жалобы можно сделать несколько снимков, на которых хорошо видны следы разрушения, а также попросить соседей поставить подписи под письменным описанием состояния балкона – они не будут против этого, так как проблема может коснуться и их имущества.

Следы разрушения балконной плиты

Аварийное состояние балкона определяется по следующим признакам:

  • Глубокие трещины вдоль соединения плиты с несущей стеной;
  • Отслоения бетона с нижней стороны плиты, обнажающие внутренние участки арматуры;
  • Рыхлости на верхней стороне плиты, вымывающиеся водой;
  • Частичные обвалы краев плиты.
Читайте также:  Современные материалы для ремонта

После этих действий есть два варианта, как поступать дальше. Можно пойти на соглашение с коммунальщиками и предложить им со своей стороны сделать ремонт самостоятельно, а с их стороны включить стоимость работ и использованных материалов в счет квартплаты. А можно ждать, пока коммунальное учреждение само возьмется за ремонт вашего балкона, а если не возьмется, обратиться в высшие инстанции и добиваться решения вопроса через суд. Мы советуем, если это в ваших силах, сделайте ремонт самостоятельно – это будет быстрее и с меньшими эмоциональными потерями.

Обговорите с представителем коммунального предприятия, какие виды работ будут включены в перерасчет за квартплату и какие строительные материалы они согласны оплатить. Если возникают спорные вопросы, предложите управляющему на месте составить смету работ.

Как отремонтировать балконную плиту

Ремонт аварийных балконов следует начинать с оценки масштаба всех необходимых работ. Для этого нужно оголить все разрушенные места – молотком постарайтесь сбить с нижней стороны плиты все слабо держащиеся участки бетона и очистить арматуру от ржавчины. Простучите края плиты и уберите расшатанные куски бетона. На верхней части расчистите мастерком или шпателем трещины и снимите разложившуюся и превратившуюся в труху стяжку. Когда останется только твердая поверхность, можно приступать к ремонту.

Инструменты для ремонта балконной плиты:

  • Полутер;
  • Терка;
  • Уровень;
  • Мастерок;
  • Рейки.

Ремонт аварийного балкона

Гидроизоляция плиты

Очищенную прочную поверхность хорошо увлажните водой и нанесите глубокопроникающую гидроизоляцию Пинетрон. Это гидроизоляция нового поколения, выпускаемая в виде порошка, который перед применением затворяется водой.

Можно использовать более простые средства гидроизоляции – мастичные или рулонные, на которые укладывается слой бетона. Если на балконе планируется установить остекление и к плите не будет доступа влаги, можно обойтись обычной цементной стяжкой.

Стяжка верхней поверхности

Для стяжки сделайте раствор из цемента и песка. Пропорции определяются по марке цемента – если его марка 500, то на одну часть цемента возьмите 5 частей песка, а если марка 400, возьмите 4 части песка. По периметру плиты установите рейки в виде опалубки, чтобы раствор не вываливался за края. Распределите раствор по всей плите полутером, делая небольшой уклон к краю балкона. На стыке со стеной сделайте небольшой закругленный нахлест на стену, чтобы в этом месте не скапливалась вода. Когда раствор затвердеет, но еще будет влажным, затрите его теркой.

Полностью отремонтированный балкон

Ремонт нижней части плиты

Если снизу на плите видна арматура, ее нужно зачистить болгаркой и обработать «антикором». После того, как антикор высохнет, закрасьте арматуру любой краской для наружных работ и дайте ей хорошо просохнуть. При помощи мастерка заделайте обрушившиеся места цементным раствором. Делать это на верхней части плиты не очень удобно, но нужно постараться, чтобы арматура была заштукатурена. Когда раствор схватится, затрите его теркой.

На этом можно считать, что аварийный балкон отремонтирован. Кстати, когда будете приобретать материалы для ремонта балкона, не забудьте сохранить чеки – они понадобятся, когда вы пойдете в контору отчитываться о проделанной работе. Все, что вы истратите на ремонт, должно быть возвращено вам путем перерасчета за коммунальные услуги.

Кто ремонтирует балкон

Жилые пятиэтажки ветшают, чего уж говорить об их балконах. Совершенно растрескавшиеся, разрушенные плиты балконов с ясно видимой арматурой – картина в последнее время, к сожалению, не столь уж редкая. Трудно представить, что кто-то рискнет выйти на такой балкон, ведь и самому порой становится страшно проходить под ним.

Вопрос – кто же ответственен за ремонт балкона — жилец или ЖЭУ (или УК), встал сразу же после приватизации квартир жильцами, поскольку к тому, чей же собственностью считать в итоге балкон, появилось два противоположных подхода. Одни рассматривают балкон в качестве части приватизированной квартиры, другие считают его составляющей фасада и, соответственно, собственностью дома. И если в первом случае за состояние балкона отвечает владелец квартиры,то во втором – ремонт производят за счет дома.

Законодательство о ремонте балконов

Таким образом, вопрос этот и по сей день остается спорным, и скорее всего по причине очевидных нестыковок в законодательстве. Например, в Жилищном кодексе балконы не являются частью «общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме», а согласно Постановлению Правительства РФ N491 от 2006 года, которое было принято позднее принятия кодекса, плиты балконов, наоборот, в это имущество как раз входят.

Обратимся к последнему Постановлению. В его Правилах четко отмечено, что «в состав общего имущества» включают:

  • в) несущие ограждающие конструкции в многоквартирном доме, в том числе плиты перекрытий, фундаменты, несущие стены, плиты – балконные и иные, несущие колонны и иные конструкции;
  • г) ненесущие ограждающие конструкции в многоквартирном доме, которые обслуживают несколько (более одного) жилых или (и) нежилых помещений (в том числе, двери и окна помещений, имеющих общее пользование, перила, парапеты и иные подобные конструкции.

Проще говоря, в многоквартирном доме на правах общей (долевой) собственности собственникам помещений принадлежат:

  • все балконные плиты, поскольку они являются несущими ограждающими конструкциями (Правила п.2 пп. «в»);
  • балконные двери и окна, которые имеют вход в помещение, предназначенные для общего пользования, типа общих коридоров, лестничных клеток, поскольку они относятся к ненесущим ограждающим конструкциям, обслуживающим несколько (более одного) жилых или (и) нежилых помещений (Правила п.2 пп. «г»);
  • балконные перила, имеющие вход в помещения, находящиеся на общем пользовании, поскольку подобные перила относятся к ненесущим ограждающим конструкциям, которые обслуживают несколько (более одного) жилых или (и) нежилых помещений (Правила п.2 пп. «г»);

место отдыха — балкон

А вот внешние стены со стороны балконов вместе с их плитами относят общему имуществу поскольку это несущие ограждающими конструкции в многоквартирном доме (Правила п.2 пп. «в»).

Если обобщить все вышеизложенное, можно сделать вывод, что балконные плиты, которые входят в план квартиры согласно обмеру БТИ (Бюро технической инвентаризации), вместе с внешней стеной, к которой примыкают данные балконы, относятся фактически к общему имуществу в многоквартирном доме. Это означает, что они являются для собственников помещений объектом общедолевой собственности, а двери, окна и перила указанных балконов, соответственно, индивидуальной собственности.

Следовательно, при определении ответственного за ремонт балкона решающее значение имеет, какой именно его элемент нуждаются в этом ремонте: «общий» или «индивидуальный».

Если речь идет об элементе общего имущества, то основанием для принятия подобного решения является представленный на общее собрание акт осмотра, оформленный в соответствии с результатами осмотров этого имущества, со стороны правления ТСЖ и (или) других лиц (Правила п.п. 13 и 14). Решение принимается, как минимум, 2/3 голосов от общего числа проголосовавших.

Перечень тех услуг, их периодичность и качество, которые предоставляет управляющая организацией (или ТСЖ), связаны непосредственно с размером платы, определенным на содержание жилых помещений, а также на их ремонт. Он подлежит утверждению собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании (в случае УК). В случае ТСЖ в соответствии с уставом размер платы утверждают органы управления ТСЖ.

Для осуществления ремонта балконной плиты пишется заявление (в двух экземплярах) на имя директора управляющей организации. Один подписанный экземпляр остается у него, другой – у заявителя. Это неоспоримый документ, позволяющий подать в суд, если не будет удовлетворено требование. Для ускорения процесса нужно добиться признания балкона аварийным , представляющим угрозу для людей.

Объясняет юрист: Почему нельзя присоединять лоджию, как раньше

То, что разрешено, сложно назвать присоединением! А все остальное в Москве запретили

«Дал грош — делай, что хошь» было хорошим принципом ремонтов в 90-е, но они прошли. Ответственность за нарушения в сфере перепланировок все ужесточается. И при этом незаконным уже считается совершенно невинный (и, казалось бы, не нуждающийся в согласовании) ремонт на лоджии.

Что можно делать на лоджии? Что нельзя и почему? Объясняю как юрист, который согласовал более 300 московских проектов перепланировки с участием лоджий.

В чем проблема
Большинство людей рассматривают лоджию как метры, на которые при случае можно увеличить квартиру. Действительно, зря они, что ли, пустуют или превращаются в склад? Дизайнеры вроде бы тоже согласны: без «лишней» линии остекления комната должна стать светлее и просторнее, можно выкроить место под кабинет или спортзал.

Жилинспекция при этом НЕ считает лоджию частью жилого помещения. И перепланировки с присоединением лоджии согласовать становится все труднее.

  • Заменить стандартное остекление лоджии на безрамное, полноскладное. Это законно, только если не нарушает облик фасада, например, все лоджии многоквартирного дома НЕ остеклены. Полноскладное безрамное остекление не видно, с улицы выглядит, будто и ваша — не остеклена.
  • Заменить типовой парапет на стеклянный или какой-то нестандартный вариант (вроде того, что на фото). Забудьте, законных способов сделать замену типового парапета на нестандартный — нет. Нестандартный вариант должен предложить застройщик единообразно для всего дома.
  • Демонтировать штатное окно парапет на лоджии — сделать вместо него французское остекление. Такие привлекательные решения с балконными окнами в пол предлагают в новостройках. Но в старом доме убрать штатное остекление и сделать нестандартное — нельзя.
  • Заменить внутреннее окно из комнаты на лоджию на иное. Например, без внутреннего деления на створки — так будет светлее. Это законно, никаких согласований не требует. В примере на фото выше так сделали окно на балкон.
  • Увеличить проем на ширину комнаты — убрать окно, дверь, подоконный блок и боковые простенки.
  • Убрать окно и подоконный блок — вместо них поставить французские двери в пол.
  • Оставить лоджию изолированной. Качественно утеплить. Вывести на лоджию отопление и сделать там кабинет, столовую и пр. Отопление сделать по закону — от электроконвектора и / или теплого пола.

Какие из этих перепланировок законны, а какие нет?
НЕЗАКОННЫ ВСЕ (и согласовать их нельзя), кроме последних двух вариантов — с французским окном в пол и вариантом утепления изолированной лоджии. Объясняю, когда был введен этот запрет и почему.

Однозначный запрет на присоединении лоджий и балконов в многоквартирных и жилых домах появился в Москве относительно недавно, в конце 2018 года. Регламентируется этот запрет 508-м постановлением правительства Москвы, пунктом 10.19 (в редакции от 17 декабря 2018 года).

Что именно запрещено и чем это объясняется?
Запрещено объединение лоджий, балконов, террас, веранд с внутренними помещениями. Такие перепланировки нарушают изначально рассчитанный инженерами тепловой контур дома.

К чему это приводит?
Температура в помещениях будет падать, соседи будут жаловаться, и проблемы будут уже у управляющей компании — что не поддерживают нормативную температуру. А для отопления дома уже потребуется больше ресурсов, чем было рассчитано по проекту.

А еще часто после присоединения лоджии к комнате (кухне) возникает конденсат. Это происходит из-за того, что перед утеплением не сделали профессиональный теплотехнический расчет. Или сделали, но утепление провели некачественно. Появление конденсата критично — из-за него могут разрушиться несущие конструкции дома, пойти грибок по стенам (а дышать грибком — не полезно для здоровья).

Что будет, если нарушить запрет?
Штраф 2 500 рублей (для физлиц) и до 300 000 рублей (для юридических лиц). А еще — предписание вернуть квартиру в исходное состояние в определенный срок (за свой счет). Если это предписание проигнорировать, Жилинспекция подаст в суд — квартиру могут продать с торгов (прецеденты были). Если планировка сделана и согласована официально до 2018 г. — проблем не будет.

Читайте также:  Как встроить раковину в столешницу в ванной?

А что с французским окном — почему оно безопаснее, чем полное присоединение?
Французское окно ставится в проем между холодным и теплым помещением, и тем самым целостность теплового контура квартиры сохраняется.

Какие нюансы принципиально важно учесть? Новая конструкция должна сохранять тепло не хуже демонтированного окна, подоконного блока и простенков. Обычно современные стеклопакеты — хоть пластиковые, хоть деревянные — с этой задачей отлично справляются. Цвет рамы изнутри квартиры так же идет на усмотрение собственника (со стороны улицы окна должны быть такого цвета, как было задумано при строительстве дома). Сделать французское окно можно как в виде распашной, так и в виде раздвижной конструкции — узаконить можно будет все варианты.

Могут ли НЕ согласовать перепланировку с французским окном?
Да. Отказать в согласовании перепланировки могут, если она была сделана непрофессионально. Например, если был снесен монолитный (или панельный) подоконный блок без выполнения соответствующего усиления.

У лоджии есть подоконный блок (та часть, что непосредственно располагается под окном), простенки (отрезки стены по бокам от окна) и порожек. Не все из этого можно сносить и не в каждом случае. Разбираемся по порядку.

# Подоконный блок. Можно демонтировать, только если он выполнен из ненесущих блоков. В монолитных и панельных домах демонтаж разрешат, только если на перепланировку даст техническое заключение автор проекта дома.

# Простенки. Если у вас пятый этаж или выше, на лоджии должен оставаться глухой простенок не менее 1,2 метра длиной: обязательные противопожарные нормы (регламентируется СП 1.13130 «Эвакуационные и аварийные выходы» п. 5.4.2.). Остальные части простенка, если он сделан из ненесущих материалов, демонтировать можно. А если у вас монолитный или панельный дом, то, опять же, перепланировку нужно делать только с согласия автора проекта дома.

Куда законно перенести радиатор?
В России радиаторы можно двигать в пределах того же помещения (комнаты или кухни). Вы можете перенести его на оставшуюся часть простенка или на смежную стену (этот перенос согласовывается в рамках всего проекта перепланировки).

Можно ли ставить вертикальные радиаторы? А конвектор в полу на границе с лоджией?
К вертикальным радиаторам вопросов у Жилинспекции не возникает. А вот насчет конвекторов — все очень неточно. В последнее время Жилинспекция стала склоняться к запрету на использование внутрипольных конвекторов в комнате (кухне) перед французским окном. Так что лучше перед началом работ дополнительно проконсультироваться в Жилинспекции по месту жительства о ситуации на текущий момент.

При выполнении теплотехнического расчета (пример выше) учитываются такие факторы, как климатические условия, местоположение объекта, материал наружных стен, конструкция перекрытий и т.д. Результатом расчета является рекомендация по выбору утеплителя, его толщине и свойствам. Также даются рекомендации по выбору французского окна. Слева — типовое решение по утеплению лоджии, применяемое нашими специалистами.

Факт: Утепление лоджии обычно подразумевает замену окон. Обратите внимание, что можно увеличить число камер (сделать вместо однокамерных двухкамерные). Но рисунок оконных переплетов должен остаться тем же, как и цвет рам со стороны улицы. Если у вас новостройка, лучше обратиться в ту же компанию, которая монтировала остекление дома при строительстве.

Вывод
Резюмируя, хочется предостеречь дизайнеров, а также собственников квартир от полного присоединения лоджии или балкона. Чаще всего такое решение приносит головную боль и дополнительные финансовые затраты в перспективе.

Оптимальным решением является демонтаж допустимых фрагментов подоконного блока и простенков с установкой качественного французского окна. В комнате или кухне заметно прибавится света, при этом вы гарантируете себе комфортный температурный режим, даже в самую холодную зиму.

ВАША ОЧЕРЕДЬ…
Поделитесь опытом согласования перепланировок после вступления в силу нового порядка в Москве. Расскажите, как обстоят дела в других регионах

Павел Перевалов

Процесс идет. Ответ из Совета Федерации.

  • Нравится: 1

Nicolay S >

Вот это обоснование запрета объединять лоджии с квартирами очень насмешило:
Температура в помещениях будет падать,
соседи будут жаловаться, и проблемы будут уже у управляющей компании —
что не поддерживают нормативную температуру. А для отопления дома уже
потребуется больше ресурсов, чем было рассчитано по проекту.

Господи, так написано, как будто и впрямь кем-то серьезные расчеты какие-то ведутся по поводу отопления. Во-первых, ничего этого по факту нет, все эти проекты типовые, где все ресурсы закладываются по методу бригады узбеков – заложить больше, чтобы точно не ошибиться (как помните, есть дурная формула для примерного расчета мощности отопительных приборов – 100 Вт на кв. м? Думаете, что у проектировщиков сильно хитрее формулы? Как бы там ни было, но результат также всегда завышен). Кроме того, никто не запрещает владельцу помещения хоть круглосуточно проветривать комнату, держа окна на распашку открытыми зимой (в пределах разумного, конечно), также никто не запрещает без конца жечь газ и расходовать электричество на столько много, на сколько позволяют защитные устройства отключения. Это всё сто раз предусмотрено и заложено. Например, в домах с индивидуальным газовым отоплением, по газу средний расход одним котлом закладывается такой, что у жильцов не факт, что хватило бы денег, чтобы расплатиться по счетам, расходуй они такие огромные объемы. Тоже самое и по теплу в домах с центральным отоплением – понижение температуры в соседской квартире ниже нормы из того, что у вас лоджия объединена с комнатой – это ситуация на грани фантастики (даже если не утепленная лоджия будет). Такие случаи могут возникнуть только в где-то в глубинке, где функционируют еще допотопные котельные без нормальной автоматики горения, из-за чего котельная не выдает свою полную мощность, и на старую котельную такую поднавешивают дополнительные объемы. Тогда температура сетевой воды отопления может просесть, просто потому что расчеты не учитывали реальной мощности котельной. Но это даже близко не про Москву история.

Кто должен ремонтировать балкон: управляющая компания, ТСЖ или собственник приватизированной квартиры

Вопросы распределение обязанностей по содержанию, а также ремонту имущества в многоквартирных домах вызывают немало споров. Если нужно поклеить обои или поменять пол внутри квартиры, то проблем не возникает. Другое дело ремонт таких конструкций, как балконы или лоджии.

Если балкон находится в плохом состоянии, то это не только доставляет дискомфорт жильцам квартиры, но и может представлять угрозу иным лицам. Поэтому проблема их содержания является актуальной. Кто должен ремонтировать балконы в многоквартирном доме, рассмотрим далее.

Кто должен ремонтировать балкон

По правилам гражданского законодательства, поддержанием надлежащего состояния имущества обязан заниматься его собственник. В понятие содержания входит и ремонт имущества в случае возникновения такой необходимости.

Для того, чтобы понять, кто отвечает за содержание балконов нужно выяснить, к какому имуществу они относятся. Жилые помещения в МКД (т.е. многоквартирном доме) могут находиться в муниципальной собственности или частном владении. Все, что предназначено для совместного использования, относится к общедомовому имуществу.

По Жилищному кодексу (ст. 36) крыши, ограждающие несущие, а также НЕ несущие конструкции в МКД, относятся к общему имуществу.

Конкретно про балконы в кодексе ничего не говорится. Поэтому из его положений непонятно, какова принадлежность этих конструкций. Данный вопрос регулируется другим документом. Правительством в Постановлении № 491 от 13.08.2006 определяется полный перечень имущества общего для всего МКД. К его числу относятся и балконные плиты, а также стены, к которым они примыкают. Они являются несущими конструкциями, входящими в общедомовую собственность.

Следовательно, ремонт балконных плит должен осуществляться за счет средств, отчисляемых всеми собственниками на содержание дома, силами выбранной УК или ТСЖ (естественно, при привлечении ими других специалистов). Иные элементы балконов (козырьки, двери, ведущие в квартиру, стеклопакеты) относятся к частному имуществу жильцов. Поэтому их содержанием должны заниматься владельцы квартиры с балконом.

В многоквартирном доме

Ремонтные работы различных элементов балкона в доме должны проводиться лицами, в собственности которых они находятся. Плиты балконов относятся к общему для всех владельцев квартир в МКД имуществу.

Поэтому восстановление балконной плиты будут проводить проводить организации, выбранные собственниками для содержания МКД.

Они могут делать это самостоятельно или привлекать для этой цели специализированные компании. Предпологается, что прочие части балконов (по закону) будут ремонтироваться хозяевами квартир самостоятельно. Это могут быть частные лица или муниципалитет в зависимости от наличия или отсутствия приватизации конкретного жилья. Ремонт балкона управляющей компанией или ТСЖ в указных случаях не производится!

Кто должен ремонтировать балкон в приватизированной квартире по закону

Как было сказано выше, производить ремонт (и капитальный и обычный) балкона в приватизированной квартире будут либо ее владельцы, либо управляющая организация (привлекая подрядчика). Это зависит от того, какая именно конструкция нуждается в восстановлении.

Элементы балконов, не относящихся к общим, подлежат ремонту жильцами приватизированных помещений за свой счет.

За чей счет осуществляется ремонт

Ремонтные работы не являются бесплатными. Услуги организации, осуществляющей ремонт, должны быть оплачены. В связи с этим встает вопрос, кто будет нести расходы на оплату ремонта.

Фактически, в любом случае расходы несут собственники квартир в МКД.

За содержание имущества, относящегося к общему, они обязаны производить отчисления пропорционально своей доле в нем. Ремонт несущих частей балкона проводиться за счет этих отчислений.

Ремонт козырька над балконом или других его элементов, относящихся к частному имуществу, оплачивается владельцем квартиры.

Куда обращаться, если балкон находится в аварийном состоянии

Состояние вашего балкона может угрожать здоровью и жизни самих жильцов квартиры, а также иных лиц.

Если содержание балкона не осуществлялось должным образом, поддерживающий ремонт не проводился, то он может разрушаться. При видимой невооруженному глазу опасности, следует незамедлительно предпринять меры к устранению проблемы.

Обычно небезопасным бывает именно состояние несущих элементов балкона, его плиты. Поэтому для осуществления ремонта следует обращаться в УК (ТСЖ).

В своем заявлении следует указать, что балкон находится в опасном состоянии. Управляющая организация обязана отреагировать на это заявление, явиться для осмотра, составить акт по его результатам. Если по итогам осмотра будет подтверждено неудовлетворительное состояние конструкции, то вслед за осмотром обязано последовать проведение ремонтных работ. До проведения работ доступ на балкон необходимо закрыть.

Ремонт плиты является прямой обязанностью управляющих организаций. Если никаких действий со стороны УК не производится, то можно обратиться в жилищную инспекцию или местную администрацию.

Поскольку аварийный балкон требует быстрого ремонта, то можно осуществить его и самостоятельно. А потом потребовать возмещения своих расходов от управляющей организации. Главное, сохранить все документы, подтверждающие размер этих расходов. При отказе возмещения произведенных затрат в добровольном порядке, следует требовать из взыскания через суд.

Подробнее о том, куда обращаться при грозящем аварией, неудовлетворительном состоянии балкона, можно узнать из видео.

Капремонт балкона

Иногда состояние состояние балконов требует проведения очень серьезных ремонтных работ. Такие работы будут относиться к категории капитальных.

К примеру, капремонт может заключаться в замене балконной плиты или ее восстановлении.

Если ремонт не был спланирован заранее, то следует поднять вопрос о его проведении на общем собрании жильцов МКД. Капитальный ремонт балкона производится за счет средств, отчисляемых собственниками на эти цели.

Кто ремонтирует козырьки над балконом

Содержанием имущества, относящегося к частному, должны заниматься владельцы квартир. Желательно не доводить его состояние до аварийного.

Все работы по восстановлению и ремонту балконных козырьков должны осуществляться хозяевами квартир.

Соответственно, организовывают и оплачивают эти работы они самостоятельно. Они могут делать их своими силами или привлекать сторонних работников.

Читайте также:  Сертификат соответствия РПО — что это

Починка, восстановление балконных плит

Ремонтом балконных плит обязаны заниматься ответственные за дом организации. Они осуществляют эти работы за счет средств, отчисляемых всеми жильцами МКД ежемесячно. При этом в их обязанности входит своевременно выявлять повреждения этого имущества и проводить его восстановление.

Осмотры общедомового имущества должны проводиться два раза в год. Чаще всего такие осмотры походят — весенние месяцы и по осени. При уклонении УК от своих обязательств можно подать на нее жалобу в муниципалитет или жилищную инспекцию.

Заявление на ремонт: как правильно подавать, образец

Составление и подача заявлений на ремонт в УК может стать настоящей головной болью для жильцов МКД. Для того, чтобы побудить УК отремонтировать разрушающийся балкон важно написать документ грамотно.

Он должен содержать реквизиты и данные заявителя и УК, описание проблемы, требование о проведении ремонта и его обоснование. Заявление составляется в нескольких экземплярах, подписывается заявителем или заявителями. При аварийной ситуации возможно составление коллективного заявления. К заявлению желательно прикладывать фотографии, документы, свидетельствующие о необходимости проведения ремонта, объяснения остальных жильцов дома.

⇒ Образец заявления с требованием о проведении ремонта представлен по по этой ссылке.

Подавать заявление можно лично в офисе УК или путем направления его по почте. Корреспонденцию лучше направлять заказную с уведомлением о ее вручении.

Заявление на ремонт балкона (по закону) должно быть рассмотрено в срок, не превышающий одного месяца. Ответ на заявление тоже будет направлен в письменном виде.

Отказ УК производить работы по ремонту или отсутствие какого-либо ответа могут стать основанием для жалобы со стороны жильцов.

Вентиляция на балконе

Изначально балкон был открытым. Пространство использовалось для просушки белья и организации небольшой зеленой зоны вдоль ограждения. Со временем территорию остеклили, а закрытое пространство стали использовать в качестве полноценной комнаты. Неправильно сформированный микроклимат способствует запотеванию окон, возникновению плесени. Исправить ситуацию поможет правильно организованный воздухообмен. Рассмотрим подробнее, как сделать вентиляцию на балконе.

Как формируется правильный микроклимат лоджии?

В проект строительства многоэтажного дома не включают работы по утеплению и шумоизоляции. Многие собственники решают проблему посредством остекления. После установки стеклопакета потеют стекла, помещение сыреет, появляется плесень и затхлый запах. На застекленном балконе стало теплее, но микроклимат нарушился. Причиной являются окна с глухим закрытием створок.

Движение вентилируемого воздуха на лоджии

Металлопластиковые рамы не пропускают свежий воздух, поэтому в помещении накапливаются отработанные потоки воздуха с углекислым газом, поступающие из жилых комнат. При просушке белья накапливается конденсат и большое количество влаги. Нормализовать микроклимат способна правильная теплоизоляция и вентиляция на балконе.

Вытяжка на балконе для курения: когда нужна вентиляция?

Вентиляция на лоджии обязательна, если помещение полностью герметично. При отсутствии движения воздуха в такой комнате чувствуется спертый воздух. Конденсат, повышенная влажность, плесень являются показаниями для обустройства вытяжки.

Проветривание необходимо в ситуациях:

  • есть зона для курения (подробнее читайте в статье “можно ли курить на балконе“);
  • имеется конденсат на стенах и мебели;
  • установлен мангал (подробнее в статье “можно ли жарить шашлык на балконе“).

Принудительное проветривание необходимо при просушке белья, а также при использовании помещения для хранения вещей, материалов, портящихся от сырости.

Последствия некачественной вентиляции на лоджии

При отсутствии вентиляции сырость и грибок из лоджии постепенно распространяется на смежные комнаты, особенно в труднодоступные места. Деревянные, металлические предметы интерьера и мебель будут портиться от воздействия сырости.

Из-за плохого притока свежего воздуха компьютер станет перегреваться (если у вас организовано рабочее место на балконе), что приведет к выходу из строя плат. Повышенная сырость губительна для техники и оборудования, хранящегося на лоджии.

Запах спертого воздуха при полном отсутствии проветривания распространяется по жилым помещениям. Жильцам становится тяжело дышать, ухудшается самочувствие, появляются головные боли. Человек начинает часто болеть, иммунитет снижается, возникает апатия, усталость. В помещении активно размножаются патогенные микроорганизмы.

Как рассчитать объем притока чистого воздуха?

Лоджия занимает небольшое помещение, поэтому вентиляция на лоджии не требует дополнительных расчетов. При вычислениях следует использовать такой показатель: на 1 человека в комнате должно приходиться 30 м 3 /ч чистого воздуха. Если комната рассчитана на проживание 3 человек, значит, рекомендуется предусмотреть приток 90 м 3 /ч чистого воздуха.

Если лоджия совмещается с жилой комнатой в одно помещение, расчет объема притока осуществляют по формуле. Учитывают объем лоджии, кратность воздухообмена, увеличенную на 25%, циркуляцию потока с учетом рассчитанной кратности. Рассмотрим, как вычислить объем притока.

Возьмем такие данные:

  • скорость воздушного потока согласно действующим СНИПам – 1 м/с;
  • размер лоджии: длина – 4 м, ширина – 2 м, высота потолка – 3 м;
  • кратность обмена воздуха, увеличенная на 25% – 6 м;
  • кратность обмена воздушных масс – 3,75.

Согласно формуле V=a×b×h=4×2×3=24 м 3 , где V обозначает объем помещения. Отсюда следует, что воздухообмен с увеличенной кратностью составит 24 м 3 ×3,75=90 м 3 . Чтобы поддерживать приток свежего воздуха в заданном объеме, необходимо рассчитать диаметр вентиляционной шахты. В нашем примере достаточно размера вентиляционного канала диаметром 16 см.

Ошибки теплоизоляции

Жильцы расширяют пространство жилых комнат и кухонь, присоединяя балкон к смежному помещению. Технические характеристики и микроклимат в обеих комнатах должен совпадать.

На ошибки утепления балкона указывают такие признаки:

  • плесень в дальних углах;
  • вода на стенах и конденсат на облицовке;
  • деформация деревянных деталей.

Причиной таких дефектов могут быть огрехи утепления. Если имеются щели между потолком и стенами, в полах, на балконе появляются сквозняки. Это приводит к отсыреванию материалов и мебели из-за холодного воздуха.

К появлению воды и конденсата приводят:

  • нарушение работы отопления или его отсутствие;
  • неправильно спроектированная вентиляция на балконе;
  • некачественное утепление, огрехи в укладке теплоизоляции.

Влага появляется на поверхностях, которые сильнее охлаждаются. Вентилирование позволяет сравнять температуру и влажность. Если на балконе и жилой комнате показатели значительно отличаются, избежать подобных неприятностей поможет качественный воздухообмен.

Способы реализации вентиляции на балконе

Деревянные рамы способствуют естественному воздухообмену, поэтому установка дополнительных вентиляционных клапанов не обязательна. В помещениях с металлопластиковыми окнами циркуляция воздуха нарушена. Рамы ПВХ являются полностью герметичными, поэтому приток воздуха не происходит.

Существует несколько способов реализации воздухообмена:

  • периодическое проветривание сквозняком;
  • переточная решетка в дверном полотне;
  • приточно вытяжной клапан;
  • настенный или оконный вентилятор.

При выборе любого метода необходимо предусмотреть обязательную возможность обмена воздушными потоками лоджии со смежной жилой комнатой. Если плотно закрыты двери и окна, проблема с микроклиматом останется. Все способы установки вентиляции можно выполнить самостоятельно.

Естественная вентиляция

Данный способ представляет собой классическое проветривание с помощью приоткрытой створки. Зазор в 2-4 мм не создает сквозняк, но подает постоянный поток воздуха. Для быстрого проветривания достаточно открыть створку на 10 минут. К недостатку данного способа относят доступ пыли и посторонних шумов в проветриваемое помещение.

При утеплении нельзя полностью герметизировать помещение. Между теплоизолятором и облицовкой предусматривают зазоры от 0,55 см. Материалы для теплоизоляции и обшивки выбирают устойчивыми к влаге. Не допускается объединение вентиляционных каналов санузлов и кухни с балконными вытяжками. Воздушные массы из таких шахт не должны попадать в жилые помещения.

Приточно-вытяжной клапан

Приточно вытяжная вентиляция

Данная конструкция устанавливается на стену или в раму ПВХ окна. Из ассортимента приборов можно выбрать устройство, которое не акцентирует на себе внимание. К достоинству устройств относят качественный воздухообмен. При этом клапан не зависит от электропитания, не создает сквозняков, задерживает уличную пыль. Современные клапаны различаются скоростью воздухообмена, громкостью работы. Они безопасны.

Их рекомендуется устанавливать в комнатах, где проживают маленькие дети.

Обустройства канала с вентилятором

Для качественного воздухообмена на маленьком балконе подбирают вентиляторы, обеспечивающие одновременно подачу и вывод воздуха. В больших помещениях рекомендуется устанавливать два прибора. Один экземпляр будет подавать воздушный поток, другой – выводить на улицу. Включают устройство при необходимости.

Важно! Вентилятор зависит от электричества. Следует предусмотреть подвод кабеля и возможность отключения устройства.

Схема работы вытяжных вентиляторов на балконе

Смешанный тип вентиляции

Установка приточного клапана и вентилятора считается простым способом, улучшающим микроклимат в герметичном помещении. Приточную систему устанавливают на оконной раме. К достоинству конструкции относят универсальность: элемент не акцентирует на себе внимание, поэтому подойдет к любому типу интерьера. Окно останется герметически закрытым.

Рассмотрим, как сделать вытяжку на балконе. На стену устанавливают небольшой вентилятор для вывода воздушных масс за пределы помещения. Следует учитывать, что в зимнее время при длительном простое вентилятора через шахту в помещение будут попадать холодные воздушные массы. Чтобы устранить такую проблему, на вытяжку устанавливают рекуператор.

Существуют модели вентиляторов с дверками, позволяющими закрыть доступ холода с улицы. Дверки навешены поверх корпуса, их закрывают, когда вытяжка простаивает.

Монтаж рекуператора имеет технические ограничения. Его нельзя крепить вблизи нагревательных приборов и системы отопления. Воздушные массы перед попаданием на балкон подогреваются до +23⁰. Подогрев осушает воздух до показателей нормы. Уличные загрязнения не попадают через вентиляционный канал в комнату.

Вентиляция на лоджии посредством установки одного клапана

Рассмотрим подробнее, как сделать вентиляцию на балконе. Настенный клапан уместен в зданиях, где несущие конструкции достаточно толстые. Тонкие стены нуждаются в предварительном укреплении. Конструкция подает свежий воздух со скоростью до 30 м 3 /ч. На раме клапан не выдает такой объем, поэтому рекомендуется устанавливать 2 экземпляра.

Вентиляционный клапан на окно

Процесс установки зависит от модели клапана. Одни конструкции крепят, используя строительный нож. Для других изделий понадобится использовать фрезу для резки отверстия. Клапан прикладывают к окну и на раме створки отмечают карандашом границы изделия. Разметку продолжают до внутренней части уплотнителя.

По разметке участок уплотнителя вырезают ножом, на место удаленного участка устанавливают уплотнитель, идущий в комплекте с клапаном. Деталь клапана прикладывают согласно разметке и крепят саморезами к раме. Модели, требующие врезки, самостоятельно можно устанавливать только при наличии соответствующего опыта. Неправильный монтаж может привести к нарушению герметизации створки.

Вентиляция на балконе своими руками

Самая простая вентиляция балкона предполагает установку двух элементов – приточного и выводящего. Влажные воздушные массы всегда направлены к потолку, поэтому для их вывода вентилятор крепят под потолком. Предварительно выполняют разметку зоны монтажа. Карандашом отмечают диаметр будущего канала в соответствии с размером вентилятора.

Важно! Для вытяжки подойдут небольшие вентиляторы, диаметр которых составляет 10 см. Подойдут модели со встроенным датчиком влажности, поддерживающие настройку нескольких скоростей работы.

В стене вырезают отверстие нужного диаметра. Для этого понадобится перфоратор или мощная дрель со сверлом по бетону. В образовавшийся проем шахты устанавливают специальную пластиковую трубу соответствующего диаметра, предназначенную для вентиляционного канала. Она нужна для того, чтобы не осыпались края бетона после обрезки. В отверстие шахты устанавливают вентилятор.

Оставшиеся зазоры маскируют штукатуркой. После высыхания раствора вентилятор дополнительно фиксируют саморезами. Закрепляют декоративную решетку, идущую в комплекте.

В качестве приточного клапана пригодно фабричное изделие. Можно установить в качестве приточной системы еще один вентилятор на балкон. Монтаж выполняют тем же способом, что и первого элемента. При подключении полюса меняют местами, чтобы лопасти закрутились в другую сторону.

Включение вытяжки реализуют посредством механического или автоматического включения. Первый метод подразумевает установку выключателя, который включают периодически. Второй способ – монтаж датчиков, реагирующих на повышенную влажность. При достижении определенного уровня влажности система будет включаться автоматически.

Ссылка на основную публикацию