Споры о правах на недвижимость и их решение

Адвокат Шинёв В. Г. Адвокат по арбитражным делам Шинёв Вадим Германович специализируется на ведении дел в арбитражных судах

Тел.: +7 906 748 82 81 (ежедневно с 12.00 до 20.00)

Споры о правах на недвижимое имущество

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010

52. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

53. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Если иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права или обременения, предъявлен к государственному регистратору, суд осуществляет замену ненадлежащего ответчика в соответствии с частью 1 статьи 41 ГПК РФ или частями 1, 2 статьи 47 АПК РФ.

В силу части 2 статьи 13 ГПК РФ или части 1 статьи 16 АПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле.

Наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРП, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРП согласно Закону о регистрации.

54. При рассмотрении судом спора о праве на недвижимое имущество истец представляет выписку из ЕГРП, выданную в соответствии с правилами статьи 7 Закона о регистрации. Если его право не зарегистрировано в ЕГРП, истец представляет справку (иной документ) государственного регистратора об отсутствии зарегистрированного права на спорный объект недвижимости.

55. Необращение лица к государственному регистратору с заявлением о регистрации права или обременения до предъявления в суд иска, направленного на оспаривание зарегистрированного права, не может расцениваться как несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора, связанного с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования таких споров.

56. Зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.

Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.

57. Течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.

Вместе с тем в силу абзаца пятого статьи 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

58. Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

59. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

60. Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

61. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

62. На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца – юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

63. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

64. Поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.

По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.

65. При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Читайте также:  Как купить квартиру в Москве

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Решение споров по недвижимости

19 сентября 2019

Жилищные споры – это разногласия, появившиеся вследствие нарушения прав на жильё, одной из сторон. Такие споры самые сложные в судебной практике, они касаются жилых помещений и регулируются Гражданским и Жилищным кодексами.

Чаще всего споры возникают во время совершения какой-либо сделки с недвижимостью.
Успешное разрешение споров из-за жилья будет гарантировано, если ими займётся адвокат по жилищным вопросам.

# Классификация проблем, вызванных жилищными спорами

Жилищные споры настолько разнообразны, что имеют свою классификацию, которая группирует их исходя общественно-жилищных отношений. Такие отношения регулируются договорным, гражданско – правовым и административным правом.

Все существующие жилищные проблемы, как и отношения можно разделить на:

  • Управленческие. К таким отношениям относятся органы управления, в ведомстве которых находится жилищный фонд и право им распоряжаться (предоставлять жильё по договору социального найма, обеспечивать сохранность и др.);
  • Равносторонние отношения. Это граждане, имеющие равные права на жильё в жилищных кооперативах, в товариществах собственников жилья.

Равносторонние отношения в свою очередь делятся на:

  • Имущественные, позволяющие пользоваться жильём;
  • Неимущественные. К ним относятся отношения, которые не связаны с имуществом, а распространяются на права по отношению к жилью

# Право собственности на жильё

В России существуют такие формы собственности как:

  • Частная:
  • Федеральная и региональная;
  • Муниципальная.

В свою очередь каждая из форм имеет множество видов, это: общая, совместная, долевая, социальная и др.

Каждый гражданин может иметь право на собственное жильё. Такое право определяется Жилищным кодексом РФ и Основным законом РФ. Право собственности на жилище подлежит государственной регистрации и охраняется законом.

# Получить жильё в собственность можно:

  • Построив самостоятельно;
  • Посредством купли – продажи;
  • Получив наследство;
  • По договору дарения;
  • Приватизировав жильё.

А также это может быть рента или мена.

Собственник жилого помещения вправе распоряжаться им самостоятельно по своему усмотрению, а именно:

  • Продавать, дарить, менять, завещать, сдавать в наем, и совершать другие действия, которые не будут нарушать права и интересы граждан.

Жилищный вопрос всегда был и остаётся самым острым в спорах о правах за квадратные метры. Проблемы у собственника жилья, вызывающие споры, могут возникнуть при реализации своих прав. Решение споров по таким делам можно поручить жилищному адвокату.

Совместное проживание с собственником

К гражданам, совместно проживающим с собственником жилья, относятся члены его семьи, а именно: супруг или супруга, дети, родители, иждивенцы и другие родственники.

Все, кто проживает вместе с собственником, имеют право пользоваться помещением на равных правах и с равными обязанностями.

После прекращения родственных связей, право пользоваться жилым помещением собственника прекращается.

Если собственник приватизировал жильё, а родственники на момент приватизации там проживали и имели равные права на приватизацию, но отказались от них в пользу собственника, в этом случае они имеют право пользоваться жильем даже после любой сделки собственника с недвижимостью (продажа, дарение и т.д.).

Совместно нажитое имущество, в том числе и жильё, супругами во время брака считается их общей собственностью.

Основные жилищные споры возникают с прекращением права пользоваться жильем или наоборот возникновением такого права.

Чаще всего они касаются раздела имущества при разводе. Но, законом установлено, что приобретённое право собственности на жильё до брака не является общим имуществом и разделу не подлежит.

В таких спорах помощь окажет жилищный адвокат или консультация юриста по жилищным вопросам.

Когда жильё находится в собственности двух и более человек с правом каждого на свою часть жилья, такая собственность называется общедолевая.

Владеть, проживать, сдавать в наём, распоряжаться по своему усмотрению есть право у каждого жильца, имеющего свою долю. Право распоряжаться своей долей напрямую связано с её размером. Если в документах на право собственности жилья не выделена доля, то у всех собственников равные права.

Жилищный вопрос долевого характера очень часто связан с оспариванием своих прав по определению или увеличению доли, изменение доли и признание не действительной увеличение площади за счёт дополнительных пристроек. Спор может возникнуть по уплате коммунальных расходов, по ремонту и содержанию жилья.

Вопросы с коммунальными службами поможет решить адвокат по ЖКХ.

Права на наследственное или полученное в дар жильё

Проблема жилищного вопроса может быть решена с момента получения наследства или по договору дарения недвижимого имущества.

Существует два варианта получения наследства:

1. По завещанию после смерти владельца жилья;

2. В соответствии с законом, если гражданин является наследником.

Споры, по наследству могут возникнуть как в первом, так и во втором случае. Закон допускает оспорить и завещание и наследство.

Получая в дар жилое помещение, одаряемый станет его собственником только после государственной регистрации прав на жильё.

Но право на владение жилищем может быть оспорено в судебном порядке, если процедура составления дарственной была нарушена.

Для решения проблем, возникших по наследуемому или подаренному жилью, нужно обратиться к адвокату по жилищным вопросам.

Разрешение жилищных споров

К таким спорам относятся разногласия субъектов по вопросам права на жилище и защита их интересов. Они могут быть между родственниками, наследниками, одаряемыми, арендаторами и нанимателями, работниками служб и жильцами и другие. Эти споры судом определяются как «гражданские дела».

Конфликты по жилищным вопросам можно решить в добровольном порядке, при составлении соглашения сторон, в административном (внесудебном) и судебном порядке.

Административное решение вопросов по жилью рассматривает следующие конфликтные ситуации:

  • Порча имущества, перепланировка или переоборудование жилья без согласования;
  • Использование жилых помещений не по их целевому назначению;
  • Изменение использования жилья без разрешения;
  • Споры по жилищно-коммунальному хозяйству (ЖКХ), здесь желательно подключить юриста ЖКХ, который сможет разобраться во всех тонкостях, относящихся к этой сфере.
  • В судебном порядке жилищные вопросы рассматриваются в случаях:
  • Незаконное выселение граждан из социального жилья;
  • Изменение целевого назначения жилья;
  • Незаконная приватизация;
  • Раздел имущества при разводе;
  • Выделение доли или определение её размеров.

Взаимосвязь жилищного права с другими отраслями права.

Жилищное право очень тесно взаимосвязано с другими областями права, такими как:

  • Гражданское право, которое регулирует вопросы, связанные с жилыми помещениями;
  • Административное право определяет задачи и права компетентных органов власти в жилищном вопросе ;
  • Конституционное право определяет права граждан на жильё.
  • При решении жилищных вопросов, могут быть задействованы и другие нормы права, например:
  • Земельное право (при строительстве жилья);
  • Уголовное право, при грубых нарушениях законодательства в области жилищных отношений;
  • Финансовое право относится к финансовой стороне при строительстве и покупке жилья.

Самостоятельно решить возникшие жилищные вопросы, учитывая всю правовую сложность, почти невозможно. Консультацией жилищных вопросов занимаются многие юридические фирмы. Только адвокат в области вопросов и споров по жилью, максимально эффективно решит все возникшие проблемы.

Споры о праве собственности

Споры о праве собственности: что нужно о них знать, чтобы успешно разрешить?

Право собственности в любом законодательстве является одним из ключевых – потому что практически для каждого важно, чтобы факт его обладания вещами, недвижимостью, транспортными средствами или другой собственностью подтверждали и защищали законы. Однако особенностью психологии человека является желание считать своим не только то, что действительно ему принадлежит, но и то, что хотелось бы получить – любым способом. Поэтому споры о праве собственности – один из самых распространенных видов спорных ситуаций, и решения по ним принимаются в судебных инстанциях.

Примечательной чертой таких споров становится высокая стоимость оспариваемого имущества. Это приводит к тому, что стороны сражаются до последнего, а судебные заседания оказываются предельно напряженными и длятся долгое время. Не имеющий юридической подготовки и обширной практики участия в таких делах гражданин оказывается не способен справиться с такой сложной ситуацией своими силами. Поэтому первым шагом к получению максимально возможного результата в таком споре станет участие на вашей стороне компетентного юриста, который будет по-настоящему эффективно защищать ваши интересы.

Чтобы разобраться в том, почему вообще появляется возможность затеять споры о праве собственности, нужно выяснить – как возникает такое право.

Адвокат Ирина Леонидовна Урадовских, юрист по недвижимости

Ведущий адвокат по гражданским делам

Адвокат по гражданским делам

Консультации, защита в суде

Ирина Леонидовна Урадовских – адвокат по таким делам, как земельные споры, споры по недвижимости, споры с застройщиками, медицинские споры, дела по банкротству, дела по разделу имущества, споры по детям, все виды жилищных споров.

Как появляется право собственности?

Российский ГК прописывает две группы способов, в результате которых и наступает право собственности – способы первоначальные и способы производные.

Если вы сами сделали какую-то вещь, построили дом или создали продукт интеллектуальной собственности – то при отсутствии дополнительных условий именно вы и становитесь владельцем такой собственности, и от имущественных прав других лиц ваше право на сделанное не зависит. Это – первоначальный путь ее получения.

Если же вы купили квартиру, обменяли имеющееся у вас на нужное вам, получили интеллектуальные права в результате сделки – это производный вариант наступления права собственности, который появляется в случае перехода имущества от предыдущего его владельца новому.

Способы получения нормативно предусмотренного права собственности:

  • – На вещь, которая при полном соблюдении законодательных норм была создана, в момент ее создания;
  • – На продукты сельскохозяйственной деятельности, на полученные от использования принадлежащего пользователю или используемого в рамках законодательства чужого имущества поступления, на созданные товары. ГК закрепляет собственническое право за законным владельцем имущества или тем, кто на правовой основе распоряжается имуществом, и только потом – за собственником;
  • – На полученное в результате сделки или реорганизации имущество;
  • – На унаследованную собственность;
  • – На перешедшее от юрлица к появившейся в результате реорганизации компании;
  • – На не имеющее собственника имущество, ставшее таковым в результате смерти, исчезновения, отказа владельца или утраты им соответствующего права;
  • – На недвижимость или другое кооперативное имущество при внесении в полном объеме соответствующего паевого взноса.

Полезно помнить, что говорить о праве собственности на имущество, которое требует обязательной госрегистрации, можно только после этой самой госрегистрации.

Ключевое противоречие споров о праве собственности

При всем многообразии споров этого типа в их основе лежит одно и тоже главное противоречие: кто-то, кто не имеет к вашей собственности никакого отношения, пытается затеять споры о праве собственности и получить эту собственность сам, или создает все возможные препятствия, чтобы вы стали собственником.

Классическим примером, где это противоречие становится совершенно очевидным, обычно являются споры о разделении наследства и раздел имущества при разводе. Или случаи, когда муниципальные власти делают все, что могут, чтобы не дать гражданину возможность получить право собственности на общежитие. Участвовавшие в долевом строительстве, возможно, сталкивались с ситуациями, когда оспаривается право дольщика на его квартиру в новостройке.

Сфера таких споров не ограничивается конфликтами между физическими лицами – в них настолько е часто оказываются вовлечены и юридические лица.

Круг проблем, которые затрагиваются в ходе споров о праве собственности, и необходимой для их разрешения помощи может быть достаточно обширным и включает:

  • – Проведение юридических консультаций во различным аспектам собственности, ее защиты и оспаривания прав на нее;
  • – Предусмотренных законодательством алгоритмов признания собственнических прав;
  • – Защитные меры в отношении права собственности;
  • – Защита прав на имущество , которое было приобретено различными путями в рамках законов;
  • – Признание недействительности договоров и сделок ;
  • – Взыскание финансовых средств;
  • – Возможности досудебного урегулирования спорных ситуаций;
  • – Защита интересов собственника в судебных инстанциях .

Способы разрешения споров о праве собственности

Как и во многих других спорах, здесь есть два варианта.

Первый – досудебный , в ходе которого стороны предпринимают попытку устранить конфликт без привлечения судебной инстанции.

Второй – судебный , когда взаимоприемлемого решения достичь не удалось и спор о праве собственности передается для рассмотрения судебной инстанции.

Примечательно, что успешное решение споров и на первом, и на втором пути обычно становится возможным только при участии грамотных и опытных юристов.

Юридическая помощь в разрешении споров о праве собственности

Обладающие немалым опытом успешного разрешения споров о праве собственности юристы Законного Права предоставят вам все необходимые в ситуации услуги. Они:

  1. Правильно составят исковое заявление и подадут его в целевую судебную инстанцию;
  2. Составят и подготовят все документы, которые требуются для решения проблемы;
  3. Изучат имеющиеся документы и сделают предварительный прогноз успешного разрешения спора;
  4. Отыщут все возможные пути решении конфликтной ситуации ;
  5. Эффективно защитят ваши права как в досудебных, так и в судебных способах решения конфликта .
Читайте также:  Как выбрать пластиковые окна и не разочароваться?

Споры о недвижимости: 5 интересных дел 2019 года

Делом года в практике недвижимости и строительства эксперты «Право.ru» назвали спор о доначислении налога на имущество ЗАО «Лесозавод 25» (№ А05-879/2018). Вопрос возник на стыке права недвижимости и налогового права и был отягощен проблемным определением недвижимого имущества в нынешней редакции ГК (о деле мы писали в материале «Отделить движимое от недвижимого: инструкция от Верховного суда»).

Налоговая льгота на движимое имущество была введена несколько лет назад. В результате изменений при налогообложении имущества организаций ФНС пыталась использовать правовую неопределенность квалификации недвижимого имущества в качестве движимого. Например, помимо зданий в качестве недвижимого имущества предлагалось учитывать внутрицеховое оборудование, обладающее определенными признаками недвижимости. Так произошло и с ЗАО «Лесозавод 25», которое оспаривало доначисление 11 млн руб. за 2013–2015 годы. Налоговики отказались применять льготу для движимого оборудования (п. 25 ст. 381 НК), потому что сочли аппараты промышленного цеха (линии по производству древесных гранул, поперечный транспортер и автоматическая система защиты от пожаров) недвижимостью. Опираясь на положения ГК и экспертизу, налоговая ссылалась на то, что перемещение технологического оборудования невозможно без несоразмерного ущерба, а три инстанции с этим согласились.

Но экономколлегия ВС отправила дело на новое рассмотрение и дала новые разъяснения по разграничению движимых и недвижимых вещей. «Экономколлегия ВС указала, что при исчислении налога на имущество организаций необходимо учитывать, какую цель выполняет имущество, имеется ли у него специальное предназначение. Технологическое оборудование, способное к демонтажу, пусть и установленное на фундаменте, не является недвижимостью, сделала вывод экономколлегия», – говорит Евгений Арбузов, руководитель практики недвижимости и строительства Art de Lex Art de Lex Федеральный рейтинг группа Антимонопольное право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market) группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Природные ресурсы/Энергетика группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Банкротство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Финансовое/Банковское право × .

Денис Литвинов, управляющий партнер Содружество Земельных Юристов Содружество Земельных Юристов Федеральный рейтинг группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Управление частным капиталом группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры – mid market) 7 место По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов) 39 место По выручке 41-42 место По количеству юристов Профайл компании × , отмечает: «Верховный суд задал тренд необходимости установления объективных критериев относимости производственного оборудования к объектам недвижимости. Эти критерии должны быть ясными для любого разумного налогоплательщика и не должны зависеть от оценочных суждений экспертов. Выводы, сделанные ВС при рассмотрении дела, уже в ближайшем будущем позитивно повлияют на единообразие судебной практики по аналогичным спорам».

Несмотря на общее позитивное значение указанных правовых позиций, позиции не являются безупречными с точки зрения правовой теории, замечает Евгений Арбузов. Так, квалификацию вещи как движимой предопределил не ГК, а технический правовой документ – Общероссийский классификатор основных фондов. В качестве аргумента отмены актов нижестоящих судов тройка судей признала отнесение производственной линии, транспортера и системы защиты от пожаров к «машинам и оборудованию» по этому документу. Классификатор относит оборудование к отдельной группе основных средств, которые не являются частью зданий и сооружений, даже если стоят на фундаменте.

В деле № А55-36158/2009, рассмотренном экономколлегией ВС, застройщик не выполнил обязательства по строительству жилья, не передал квартиры долевым участникам, а сами договоры при этом не были зарегистрированы. Руководствуясь многолетней сложившейся практикой СОЮ, участники строительства в 2017 году обратились в суд, чтобы признать право собственности на доли в недостроенной многоэтажке. Экономколлегия указала, что такие заявления не удовлетворят, когда жилой дом не был достроен, поскольку оснований возникновения общей долевой собственности на недостроенное здание нет. «Необходимые условия признания за участником строительства права собственности на квартиру, которая подлежит передаче по договору, установлены в п. 8 ст. 201.11 закона о банкротстве. В частности, фактическое создание квартиры как индивидуально определенной вещи. Такой позиции уже длительное время придерживались арбитражные суды и не признавали часть объекта незавершенного строительства объектом вещного притязания до передачи его участнику долевого строительства*.

«Позицию Верховного суда следует лишь приветствовать, поскольку та практика признания права собственности граждан на недостроенное жилье, которая существовала многие годы, противоречила правовой логике, а также целям и задачам законодательства о банкротстве. Оправдание такой практики «последним шансом» обманутых дольщиков фактически перекладывало дополнительное финансовое бремя на других участников строительства, не обращавшихся в суды с подобными требованиями, на застройщиков, которым передается объект для завершения строительства, и на бюджет», – говорит Евгений Арбузов, глава практики недвижимости и строительства Art de Lex Art de Lex Федеральный рейтинг группа Антимонопольное право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market) группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Природные ресурсы/Энергетика группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Банкротство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Финансовое/Банковское право × .

* – решение Арбитражного суда Свердловской области от 12.10.2010 по делу № А60-19069/2010-С1, Постановление ФАС Уральского округа от 17.06.2006 № Ф09-5258/06-С4 по делу № А47-12218/2003-8-ГК.

Значимым для рынка недвижимости является также позиция Конституционного суда по делу о проверке конституционности ч. 5 ст. 13 ФЗ от 05.04.2013 № 43-ФЗ. По ней стоимость изымаемого недвижимого имущества определяется на день, предшествующий принятию решения об утверждении документации по планировке территории. Заявители полагали, что это противоречит ч. 3 ст. 35 Конституции, так как лишает собственников права получить действительно равноценное возмещение при принудительном изъятии недвижимости в судебном порядке. Это происходило из-за разницы во времени между датой принятия правового акта об утверждении документации по планировке территории и датой изъятия. «В некоторых случаях она составляет 3–4 года, за которые рыночная стоимость изымаемого имущества может измениться в разы. Это ущемляет права и интересы собственников», – подтвердил Евгений Арбузов, глава практики недвижимости и строительства Art de Lex Art de Lex Федеральный рейтинг группа Антимонопольное право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market) группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Природные ресурсы/Энергетика группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Банкротство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Финансовое/Банковское право × . КС пришел к выводу, что при определении размера возмещения в связи с изъятием недвижимости для государственных нужд надо учитывать изменение рыночной стоимости этого имущества за время проведения процедуры изъятия. «Позиция обеспечивает соблюдение баланса частных и публичных интересов и дает дополнительные гарантии частной собственности», – говорит Арбузов. При этом, обращает он внимание, определение более высокой рыночной стоимости изымаемого имущества не должно быть обусловлено развитием инфраструктуры в рамках реализации проекта, требующего изъять это имущество. Иначе это будет способствовать нарушению принципа справедливости и получению правообладателем необоснованных экономических преимуществ (Постановление Конституционного суда РФ от 11.02.2019 № 9-П).

Вопрос о «правильной» кадастровой стоимости при расчете налога на имущество разрешил ВС в рамках спора ООО «Юмакс» (дело № А40-232515/2017). В рамках дела перед ВС стоял вопрос о возможности применения для расчета налога на имущество кадастровой стоимости, исчисленной по неправильно установленному фактическому использованию объекта недвижимости: вместо реального использования под размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания здание в центре Москвы было учтено как «прочие объекты», что привело к многократному занижению его кадастровой стоимости и налога на имущество. В решении есть сразу несколько значимых для рынка недвижимости позиций.

Во-первых, ВС признал, что в ситуации, когда заниженная кадастровая стоимость (58,2 млн руб.) не применяется как недостоверная, а установленная впоследствии (863,7 млн руб.) тоже неприменимая, поскольку ухудшает положение налогоплательщика (п. 2 ст. 5 НК), выбирать между ними не надо: следует назначить судебную оценочную экспертизу для определения рыночной стоимости объекта. «Верховный суд, по сути, подтверждает правильность порядка действий большей части налогоплательщиков, которые, не оспаривая доначисления налоговой службы, сделанные исходя из завышенной стоимости, просто пошли приравнивать ее к рыночной в административном порядке», – говорит Денис Литвинов.

Кроме того, суд, оценивая многократную разницу двух стоимостей (в 15 раз), сделал вывод, что компания не могла не знать, что стоимость неверная, поэтому должна была не искажать налоговую базу, а установить рыночную стоимость объекта. Это было бы логичным еще и с точки зрения индивидуального характера установления рыночной стоимости (в отличие от массового характера установления кадастровой стоимости).

Исходя из позиции экономколлегии о некорректности применения низшей стоимости, велика вероятность дальнейшего применения к налогоплательщикам по данному и схожим делам штрафных санкций. Их могут рассчитать из разницы между заниженной кадастровой стоимостью и стоимостью по результатам экспертизы, отметил Литвинов.

При этом компания, формально выигравшая спор, обжаловала определение в Президиуме ВС: ее не устроила мотивировка, но там отказали в принятии жалобы к рассмотрению.

Орган местного самоуправления вправе в порядке самоконтроля отменить выданное им разрешение на строительство при его несоответствии закону на момент выдачи, следует из Определения экономколлегии ВС от 29 апреля 2019 года № 307-КГ18-21642 по делу № А56-48136/2017.

В деле компания получила от уполномоченного органа разрешение на строительство многоквартирного жилого дома. В дальнейшем орган принял решение прекратить действие разрешения, сославшись на то, что при его выдаче не учли, что земля расположена в защитной зоне памятника архитектуры. После разбирательств в трех инстанциях ВС отправил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию, отметив, что разрешение на строительство выдано в нарушение действовавших на тот момент положений законодательства об объектах культурного наследия, а орган местного самоуправления вправе в порядке самоконтроля отменить ранее принятый им правовой акт в случае выявления его противоречия закону.

«Получение разрешения на строительство не гарантирует того, что данное разрешение соответствует законодательству и впоследствии не будет отменено выдавшим его органом местного самоуправления, – говорит партнер Пепеляев Групп Пепеляев Групп Федеральный рейтинг группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры – mid market) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Комплаенс группа Налоговое консультирование группа Налоговые споры группа Трудовое и миграционное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Экологическое право группа Антимонопольное право группа Банкротство группа Интеллектуальная собственность группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Природные ресурсы/Энергетика группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Семейное/Наследственное право группа ТМТ группа Финансовое/Банковское право группа Цифровая экономика × Алексей Коневский. – При дальнейшем развитии правоприменительной практики в этом направлении появляется риск того, что могут быть отозваны разрешения на строительство как объектов незавершенного строительства, так и уже построенных и введенных в эксплуатацию объектов, что переводит их в статус самовольных построек, которые могут быть снесены по требованию заинтересованного органа».

Судебные споры по недвижимости

Содержание статьи

В последнее время, как в судах общей юрисдикции, так и в арбитражных судах, существенно возросло количество споров, связанных с недвижимостью. Для подобной категории дел характерными признаками являются длительность и высокая цена спора. Так же следует отметить, что подобный вид правоотношений регулируется очень большим количеством правовых норм, а судебная практика по сходным категориям дел подчас бывает неоднозначна и противоречива. Какие бывают виды споров, связанных с недвижимостью, и как их разрешить в соответствии с действующим законодательством.

Виды споров в сфере недвижимости

С точки зрения Гражданского кодекса РФ (далее -ГК РФ) любая сделка, в том числе и связанная с недвижимостью, может повлечь за собой возникновение спора. Текущая ситуация в сфере оборота недвижимости такова, что граждане довольно часто для сопровождения сделок обращаются к риелторам, чем к специализирующимся на недвижимости юристам. Между тем, перед риелтором стоит задача как можно скорее продать недвижимость, и зачастую он не имеет необходимых теоретических знаний и практических навыков для разрешения спора, который может возникнуть при приобретении либо продаже недвижимости.

С недвижимостью тесно связана такая категория споров как жилищные, например, при сносе и расселении из ветхого жилья, выселении жильцов – нанимателей, вытекающие из ошибок при приватизации. Сюда же относятся споры, связанные с действиями или бездействием государственных и муниципальных органов власти, обязанными обеспечивать граждан жилыми помещениями.

Обратите внимание!

Понятие недвижимости закреплено в ст. 130 ГК РФ. Под недвижимой вещью закон понимает земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Условно судебные споры, которые возникают с приобретением недвижимости, можно разделить на следующие виды:

  • споры жителей многоквартирных жилых домов;
  • споры субъектов долевой недвижимости (жильцов коммунальных квартир, либо квартир, которые находятся в общей собственности);
  • споры собственников земельных участков и индивидуальных жилых домов.
Читайте также:  Как и чем покрасить лестницу из сосны в доме? Рекомендации по сохранию дерева на долгие годы

К самым распространенным спорам, связанным с недвижимостью, можно отнести:

  • приобретение права собственности на жилые объекты;
  • о признании договоров на отчуждение недвижимого имущества недействительными;
  • дела о признании права собственности на жилье;
  • дела, связанные с ошибками при приватизации квартир;
  • о выселении, а также снятии с регистрационного учета;
  • споры, связанные с самовольными перепланировками;
  • споры, возникающие из договоров аренды жилой недвижимости;
  • судебные дела, связанные с ипотекой объекта недвижимости;
  • споры, связанные с приобретением жилья путем долевого строительства;
  • административные споры с органами муниципальной и государственной власти в сфере предоставления жилых помещений гражданам.

Пути решения споров по недвижимости

Как и для других категорий споров, так и для споров по недвижимости, характерны следующие пути их решения:

  • внесудебный – состоит в написании претензий лицам, которые нарушают те либо иные ваши права. Как правило, этот способ решения споров не является достаточно эффективным, поскольку из-за высоких цен на недвижимость, даже в случае явного несоответствия их действий закону, стороны добровольно не отказываются от своих притязаний. К внесудебному методу разрешения споров можно так же отнести и медиацию, то есть разрешение спора между сторонами посредником либо третейским судом, однако такой метод разрешения споров не получил широкого распространения в РФ;
  • судебный – состоит в подаче искового заявления в суд.

Минимизировать риски, связанные со сделками с недвижимостью и вытекающими из таких сделок судебными спорами, поможет обращение к опытному юристу. Он может оказать следующий спектр услуг:

  • устная консультация;
  • составление договоров с учетом особенностей ситуации клиента;
  • составление процессуальных и сопровождающих сделку документов по недвижимости;
  • экспертиза уже существующих договоров, а так же правоустанавливающих документов;
  • ведение дел по недвижимости в судах, в том числе сбор доказательств;
  • получение документов, необходимых для заключения сделки (выписки справки);
  • организация и ведение переговоров между сторонами.

Споры касательно недвижимости лучше всего решать путем переговоров, и наши специалисты готовы приложить максимум усилий, чтобы оппоненты пришли к соглашению. Мы гарантируем индивидуальный подход к каждому клиенту с учетом специфики и особенностей ситуации, используя передовые правовые технологии и эффективное применение законодательных норм.

Споры о праве собственности на недвижимое имущество

“Консультант”, 2012, N 5

Согласно ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться практически любое имущество. Это в теории, а на практике триада правомочий собственника – “владение, пользование, распоряжение” собственностью часто связана с различными разногласиями и конфликтами, провоцирующими споры о праве собственности.

Иск о признании права собственности возможен в двух случаях. Если он разрешает возникший спор тем, что подтверждает принадлежность истцу права собственности, возникшего ранее. В данном случае право защищается, но не создается. Или если право собственности создается решением суда. Таким случаем является признание права собственности на самовольное строение.

Законодательство Российской Федерации знает следующие виды этих средств защиты: иск о признании права собственности, виндикационный и негаторный иски.

В то же время, несмотря на довольно четкую классификацию законодателя, содержание исковых заявлений разнообразно. Анализ законодательства и правоприменительной практики показывает, что существует множество судебных споров в отношении недвижимости:

  • об изменении режима общей собственности;
  • о порядке осуществления владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности;
  • о переводе прав и обязанностей покупателя при нарушении преимущественного права покупки;
  • о выделе доли;
  • о праве на общее имущество супругов;
  • о прекращении права на бесхозяйно содержимое жилое помещение;
  • о сохранении права пользования недвижимостью бывшими членами семьи;
  • о признании сделок недействительными;
  • об устранении препятствий в реализации права собственности и мн. др.

Наряду с вышеназванными способами защиты права собственности возможно также исковое заявление в суд с требованием о признании недействительным акта государственного органа, нарушающего данное право.

Это обусловлено тем, что причиной конфликтных ситуаций могут быть, в частности, и допущенные во время массовой приватизации многочисленные ошибки, связанные с оформлением документов в ходе государственной регистрации. То есть спор может родиться абсолютно на ровном месте.

Спор о праве

Действительным “спором о праве” или, иначе, “оспариванием зарегистрированного права на недвижимость”, является случай, когда на объект недвижимости имеется как минимум два претендента.

Во-первых, тот, чьи права зарегистрированы в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Во-вторых, тот, кто считает свое право собственности нарушенным в данной ситуации. Ответчиком по такому иску является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Причем течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП.

При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Исковая давность

Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ, а именно три года. Вместе с тем в силу абз. 5 ст. 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

Так, например, суд отказал индивидуальному предпринимателю в удовлетворении требования о признании права собственности на здание аптечного пункта и здание магазина-аптеки. При этом было указано, что индивидуальным предпринимателем пропущен установленный законодательством срок исковой давности по требованию о признании права собственности (см. Постановление ФАС Центрального округа от 21.01.2011 по делу N А14-10743/2009-335/13).

Кроме того, в соответствии с п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.11.2001 N 18 в случае пропуска срока исковой давности и отсутствия уважительных причин для его восстановления и при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам.

Ведь в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Споры и права

Итак, действующим законодательством установлено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования права на недвижимое имущество. Причем право это может быть оспорено только в судебном порядке.

Однако здесь необходимо понимать, что судебная деятельность предназначена исключительно для разрешения споров и она не должна брать на себя функции административных органов. Суд обладает компетенцией рассматривать заявления об оспаривании отказа в разрешении строительства или регистрации права. Но обращение в суд нельзя использовать в ситуации, когда нет спора, и подавать иск вместо обращения в органы, наделенные специальной компетенцией выдавать разрешение или осуществлять регистрацию.

Так, например, государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества не является основанием для отказа в удовлетворении иска о сносе объекта как самовольной постройки.

Ведь наличие полученного всеми правдами и неправдами желанного для владельцев самовольных построек документа – свидетельства о праве собственности на такую недвижимость и внесение данных о ней в ЕГРП не защищают самострой от сноса по решению суда.

Мнение ВАС РФ

Данное разъяснение дано Высшим Арбитражным Судом РФ в Информационном письме от 09.12.2010 N 143 о применении положений ст. 222 ГК РФ относительно самовольных построек. ВАС РФ прокомментировал и иные положения гражданского законодательства относительно самостроя. Снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда, поскольку решение о сносе постройки, принятое в административном порядке, противоречит как положениям Конституции РФ (право частной собственности охраняется законом; никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда), так и общим началам гражданского законодательства (неприкосновенность собственности).

Исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком. То есть собственник или иной законный владелец земельного участка вправе обратиться в суд с исковым заявлением о сносе самовольной постройки независимо от того, прошел ли общий срок исковой давности или нет.

В случае предъявления собственником земельного участка иска о признании права собственности на самовольную постройку, созданную без его согласия, осуществившее постройку лицо вправе предъявить встречный иск о возмещении своих расходов на ее создание либо обратиться в арбитражный суд.

Право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения как до начала строительства спорного объекта, так и во время проведения работ.

Самострой по домострою

Вопрос о сносе самовольных построек является наиболее болезненным для их владельцев. Ведь зачастую строительство и реконструкция начинаются в отсутствие необходимых разрешений и согласований, и не потому, что у застройщиков нет желания обращаться к уполномоченным органам. Основная причина – длительность и громоздкость процедуры получения разрешительной документации.

Иногда самовольное строительство начинается с негласного разрешения чиновников или владельцев земельного участка и их обещаний помочь в получении всей необходимой документации.

Однако даже если такое содействие и оказывается, далеко не всегда дело для владельца самовольной постройки завершается благополучно.

Если же объект недвижимого имущества создавался с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, право собственности на такой объект не может признаваться судом.

Так, согласно Постановлению Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2010 N 18АП-9687/2010 признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права. Это обусловлено тем, что по общему правилу самовольное строительство запрещено, а самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом.

Указанный способ защиты права может применяться в следующем случае.

Лицо, обратившееся в суд с таким иском, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленном нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.

Без права на участок

В соответствии со ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, права собственности на нее не приобретает. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Однако та же статья предусматривает возможность обращения с иском о признании права собственности на самострой за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном пользовании которого находится участок, где осуществлена постройка.

Таким образом, как следует из вышесказанного, право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, обладающим земельным участком на праве аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования, а также за обладателем права ограниченного пользования чужим земельным участком, за исключением получения таким лицом согласия собственника.

Указанные правообладатели являются ненадлежащими с точки зрения признания права на самовольную постройку в судебном порядке.

Следует отметить, что согласно сложившейся судебно-арбитражной практике неподтверждение факта соответствия самовольной постройки требованиям обязательных нормативов является одним из основных мотивов отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Если же собственник участка предъявляет иск о признании права собственности на самовольную постройку, созданную без его согласия, то лицо, осуществившее постройку, вправе предъявить встречный иск о возмещении своих расходов. Или же обратиться в суд с самостоятельным требованием о возмещении таких расходов.

Непринятые меры

Право собственности на самовольную постройку, возведенную без разрешений, не должно признаваться за создавшим ее лицом, если это лицо могло получить разрешения, но не приняло для этого необходимых мер. ВАС РФ указал, что в таких случаях в удовлетворении исков судам надлежит отказывать (см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

Однако для владельцев самостроя, при создании которого не были получены разрешения, не все так плохо, как может показаться на первый взгляд. Высшая судебная инстанция одобрила сложившуюся арбитражную практику – заинтересованное лицо может приобрести право собственности на объект самовольного строительства при соблюдении ряда условий. А именно: право собственности на самовольную постройку, созданную без получения разрешений, появляется в силу приобретательной давности у лица, добросовестно, открыто и непрерывно владеющего ею как недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, если сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Так, отсутствие разрешения на строительство при наличии права собственности на земельный участок, где осуществлена постройка, еще не основание для отказа в удовлетворении заявления об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения такой постройкой.

Разумеется, в этом случае, как и в остальных, сохранение постройки не должно нарушать права и охраняемые интересы других лиц и создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Ссылка на основную публикацию