Что такое коттеджный поселок и какая коммуналка в них

Коммунальные платежи в коттеджных поселках. Размер платы за услуги ЖКХ на сайте Недвио

Сегодня многие москвичи предпочитают жить за городской чертой. Устав от бесконечных пробок, перегруженности инфраструктуры, ежедневного стресса, плохой экологии, они стремятся жить в коттеджных поселках. Тех, кто только планирует переезд, смущает, что владея загородной недвижимостью, за домом и участком придется следить самому, а ежемесячная плата за коммунальные платежи «разорит» семейный бюджет.

В нашей статье мы предметно рассмотрим из чего формируются коммунальные платежи в поселках, их зависимость от различных факторов и какие есть способы на них сэкономить.

Размер ЖКХ, в зависимости от подключения к централизованным сетям

В Московской области довольно высокий разброс тарифов и цен на услуги ЖКХ. Даже в соседних, рядом стоящих, коттеджных поселках, коммунальные платежи могут существенно отличаться.

На размер коммуналки влияет, как происходит снабжение коттеджей газом, электричеством, способы водоснабжения, наличие канализационной системы и др. В зависимости от того, к каким централизованным сетям подключен поселок, определяется стоимость жилищно-коммунальных услуг.

В целом, стоимость ЖКХ в коттеджных поселках чаще всего считается по установленным счетчикам и, в этом плане, не отличается от учета в городских квартирах. Оплата газо-, водо-, электроснабжения и канализационных услуг производится согласно тарифам, установленных поставщиками ресурсов.

К примеру, семья из 3-х человек, для обогрева дома зимой, может расходовать газ на сумму от 1.500 до 2.500 руб. в месяц. В летний период размер оплаты снижается в разы. Она может варьироваться от 200 до 600 руб. в месяц.

Цены за водоснабжение зависят от нескольких факторов. Помимо количества потребления воды, на сумму в квитанции влияет как организовано в поселке обслуживание водосистем. Точный размер платы определяет коммунальная компания, отвечающая за поставку воды к дому.

Обычно за воду с одного человека берут от 25 до 30 руб. в месяц. Соответственно, для семьи из 3-х человек это будет около 100 руб. ежемесячно. В летний период, дополнительно могут взиматься надбавки за полив окружающей территории.

Прибавим сюда оплату электричества, вывоз мусора, уборку и охрану территории. По итогу, владелец коттеджа в Подмосковье, платит, в среднем, от 3.000 до 5.000 руб. ежемесячно за коммунальные услуги. Это в теплое время года, зимой эта цифра может быть в 2 раза выше.

Естественно, здесь много но: класс поселка, внутренние тарифы и надбавки, площадь дома, количество проживающих и т. д. В любом случае, опыт показывает, что те собственники, кто установил и платит по счетчикам — в итоге переплачивают гораздо меньше за коммуналку, по сравнению с теми, кто выбрал оплату услуг ЖКХ по стандартным тарифам.

Сколько стоят ежемесячные платежи в поселках, и что в них включено?

На стоимость содержания загородного дома или таунхауса существенное влияние оказывает фактор его расположения. Жилье может находится (в порядке возрастания цен на коммуналку):

  • в деревне, селе, ПГТ;
  • в стародачных поселках;
  • в поселках эконом класса;
  • в садовых и дачных товариществах (СНТ, ДНТ, ДНП);
  • в поселках бизнес класса;
  • в элитном коттеджном поселке;
  • клубные резиденции.

Соответственно, если мы, условно возьмем, для сравнения, дом одинаковой площади и участка, то в деревне коммуналка будет стоить дешевле всего. А если мы этот же дом «переместим» в элитный или клубный поселок — то придется платить в разы больше.

Коммунальные платежи в поселках эконом-класса, включают в себя:

  1. оплата снабжения воды, газа, света;
  2. освещенние уличных территорий;
  3. осуществление сбора и вывоза накопленного мусора;
  4. обслуживание дорожного покрытия;
  5. уход за общественными территориями и их благоустройство;
  6. оплата услуг за охрану территории.

Те, кто проживают постоянно в поселке бизнес-класса, помимо вышеперечисленного, будут дополнительно оплачивать:

  • использование сигнализации и системы видеомониторинга;
  • услуги частного охранного предприятия (ЧОП), который патрулирует территорию поселка;
  • работу химчистки, прачечной;
  • проведение местных мероприятий;
  • наличие внутренней инфраструктуры, в том числе использование находящихся на благоустроенной территории комплекса водоема, пляжа, детской площадки, футбольного поля и других удобств;
  • оплата круглосуточной службы, отвечающей за обслуживание сантехники, электрики и другие узкопрофильные услуги;
  • консьерж-сервис.

Для коттеджей и таунхаусов в элитных поселках, в платежную квитанцию дополнительно включаются следующие услуги:

  1. оплата различных развлекательных мероприятий, организованных администрацией для жителей и их гостей;
  2. оплачивается наличие в поселке фитнес-центра, конного клуба, яхт-клуба, гольф поля или вертолетной площадки;
  3. благоустройство участка, примыкающего к коттеджу;
  4. уход за детьми или инвалидами;
  5. ежедневная уборка дома;
  6. услуги персонального менеджера;
  7. помощь в приготовлении обеда или ужина и другие.

Сколько стоит коммуналка в поселках со статусом СНТ, ДНП ?

Часто компании-поставщики коммунальных услуг и собственники домовладений заключают договор о сотрудничестве в форме садового товарищества (СНТ) или дачного некоммерческого партнерства (ДНП). Такая форма объединения десятков и сотен различных собственников позволяет эффективно организовать и управлять загородным поселком.

Каждый житель в таких поселениях обязан ежемесячно (ежеквартально или ежегодно) вносить определенную сумму денежных средств на счет управляющей организации, которая идет на благоустройство и другие нужды СНТ и ДНП. Коммунальные платежи могут быть как включены в эти взносы, так и оплачиваться отдельно.

Частая проблема с этими взносами в том, что их размер ничем не ограничен. Законом не регламентируются максимальные тарифы или ограничения по срокам оплат. Все это ведет к существенной переплате за услуги ЖКХ для жителей дач и коттеджей.

Обычное явление — два дома стоят через дорогу, только один в селе, а другой — в ДНП, 1-ый платит 500 руб за электричество, 2-ой — 1.500 руб и все в таком духе…

Помимо прочего, управляющими садового или дачного некоммерческого партнерства могут быть необоснованно завышены тарифы на подключение к коммуникациям. Если вы собираетесь купить участок в СНТ или ДНП без коммуникаций, знайте — вы сильно рискуете переплатить. Обязательно уточните стоимость всех услуг перед покупкой и оформите это документально.

В целом, коммунальные услуги в поселках этого типа, стоят от 5 до 9 тысяч рублей ежемесячно. В этом случае, в каждый дом централизованно поставляются вода и электроэнергия, за очистные сооружения отвечает поселковая администрация. Поставка воды осуществляется из общей скважины.

Индивидуальные и автономные коммуникационные системы

Коттеджные поселки эконом-класса и бюджетные дачные поселения обычно расположены далеко от населенных пунктов, поэтому их владельцам довольно проблематично подключиться к централизованным сетям. Решение отопления, водопровода и канализации, в этом случае, происходит через альтернативные источники:

  • применяются газгольдеры (системы автономного газа);
  • пробиваются природно-артезианские скважины (и подача воды с них в дом);
  • устанавливают септики (для очистки сточных вод);
  • используются дизель-генераторные установки (в случае перебоев с электричеством).

Обслуживание всех этих автономных систем собственники осуществляют за свой счет. Но, практика показывает, что с учетом затрат на установку и содержание, все равно выгоднее пользоваться централизованными сетями коммуникаций.

Так, в среднем, цена за коммуналку в поселках с централизованными сетями, как мы уже говорили, составляет от 3 до 5 тысяч рублей. Собственнику дома с автономными коммуникациями, с учетом обслуживания и ремонта, придется тратить ежемесячно почти в 2 раза больше.

Можно ли снизить расходы на «коммуналку»?

В России постоянно растут тарифы на ЖКХ. И многие жители поселков часто задаются вопросом, как сократить траты на коммуналку. Чтобы сэкономить, можно воспользоваться следующими приемами:

  1. Выбирать большие коттеджные поселки, в которых находится большое количество домов. В этом случае, собственники будут меньше расходовать на коммуналку и эксплуатацию, так как все затраты распределяются между большим числом жителей;
  2. Установить счетчики, для учета потребления электроэнергии, воды и газа;
  3. Пробурить собственную скважину. До бурения необходимо получить консультацию специалистов, которые дадут оценку, можно ли это сделать на территории конкретного участка;
  4. Полив газона и грядок лучше проводить в вечернее время, так как расход воды, в этом случае, значительно меньше;
  5. Дешевле всего отапливать дом с помощью газа. Электроэнергия в Московской области стоит слишком дорого, чтобы ее еще тратить на отопление;
  6. Используйте резервуары с водой. Применяйте ее вторично, для того, чтобы поливать придворную территорию.

Применение этих простых мероприятий позволит существенно сэкономить на коммунальных расходах.

Что будет если не оплачивать коммунальные платежи?

При задержке или отказе от оплаты за ЖКХ, собственник может столкнуться с рядом неприятностей. На первых порах управляющей компанией предпринимаются попытки к решению вопросов мирным путем. Если собственник жилья и дальше не оплачивает коммуналку, то администрация может вынести запрет к въезду на территорию поселка автомобиля собственника.

Могут быть и другие меры:

  • подача иска в суд с требованием оплатить не только долг, но и пени, штрафы;
  • отключение дома должника от инженерных коммуникаций;
  • отказ от вывоза мусора;
  • запрет на пользование поселковой инфраструктурой и др.

Все это может происходить одновременно, сопровождаясь бесконечными судебными тяжбами, поэтому, чтобы избежать неприятностей, лучше не допускать просрочку в оплате, какие-бы не были на то причины.

ВС РФ: содержание общего имущества коттеджного поселка регулируется по аналогии нормами ЖК РФ

billiondigital / Depositphotos.com

Нормы Жилищного кодекса о содержании общего имущества в МКД применимы – по аналогии закона – к вопросам о внесении платежей за содержание общего имущества и в коттеджных поселках. На это указали суды, взыскав с владельца “поселкового” спортзала долги за содержание общего имущества и оказанные коммунальные услуги:

  • коттеджный поселок, в котором расположены спортзал, является самостоятельным объектом жилищно-правового регулирования, и на него согласно ст. 7-8 Жилищного кодекса РФ по аналогии закона распространяются положения Жилищного кодекса РФ, в том числе нормы относительно общего имущества в многоквартирном доме;
  • поселок управляется ТСЖ – объединением собственников помещений в коттеджном поселке для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в поселке;
  • застройщик передал этому ТСЖ недвижимое имущество, в том числе насосную станцию, проходную, склад ГСМ, трансформаторную подстанцию, расположенные в коттеджном поселке, для осуществления своей основной уставной деятельности, не связанной с предпринимательской;
  • между спортзалом и ТСЖ заключен договор о содержании и ремонте общего имущества коттеджного поселка, который предусматривает, в том числе, долю участия спортзала в содержании общего имущества поселка. Эта доля определяется как отношение общей площади помещений спортзала к суммарной площади всех помещений в поселке;
  • согласно ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в МКД обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения и участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, в силу ч. 6 ст. 155 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в МКД, в котором создано ТСЖ, сами при этом не являющиеся членами ТСЖ, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги на основании договоров, заключенных с ТСЖ;
  • при этом ТСЖ не обязано – в силу специфики оказываемых услуг – доказывать фактическое оказание каждой отдельной услуги, входящей в комплекс услуг по содержанию и обслуживанию общего имущества спорного коттеджного поселка, и размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием помещений;
  • определение же размера обязательных платежей на оплату содержания общего имущества ТСЖ императивно регулируется нормами Жилищного кодекса РФ;
  • следовательно, спортзал обязан выплатить долг, рассчитанный по той ставке, которая утверждена решением собрания членов ТСЖ.
Читайте также:  Как открыть агентство недвижимости

Верховный Суд Российской Федерации отказал в пересмотре дела в Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ, отметив, что ответчик является лицом, обязанным нести расходы по содержанию общего имущества коттеджного поселка соразмерно своей доле, а нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, из доводов жалобы не усматривается (Определение ВС РФ от 10 апреля 2019 г. № 303-ЭС19-3298, постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15 января 2019 г. № Ф03-5262/18).

Также отметим, что на днях Правительство РФ поручило ряду профильных ведомств внести свои предложения по вопросу совершенствования регулирования отношений, возникающих между энергоснабжающими организациями, коттеджными поселками и их членами при заключении договоров купли-продажи электрической энергии, а также совершенствования системы управления в коттеджных поселках, в том числе в части регламентации прав и обязанностей органов управления и их членов, порядка принятия ими решений.

10 МИФОВ О платежаХ в посёлке

Позиция проще всего описывается в формате развенчания популярных заблуждений относительно оплаты услуг Управляющей компании, расторжения договоров, возможностей создания ТСН и пр.

Какие-то из этих заблуждений осознанно эксплуатируются поселковыми “революционерами”, какие-то могут возникнуть у собственников в силу недостаточной осведомлённости о юридических нюансах ситуации и специфики коммунальной отрасли.

Так или иначе, я в своей экспертной позиции по данным вопросам достаточно уверен (а в чём не уверен – про то и не пишу). Но обосновывать правовую позицию детально даже формат форума не позволяет (никто не будет читать десятки листов юридических выкладок).

ОПЛАТА, РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА, СТОИМОСТЬ УСЛУГ

МИФ 1. Если УК не обоснует повышение стоимости услуг на ХХ% – я могу с ним не соглашаться

Нет, не сможете. По крайней мере, если Вам не удалось заключить уникальный договор, в котором нет условия об одностороннем пересмотре цены. А если Вы под таким условием подписались – то Вы обязаны платить по цене, которую УК поднял “потому что может”, без всяких обоснований. Как бы Вам ни было это обидно.

Оспаривать данное условие договора нереально, т.к. это обычная практика и, более того, УК по-другому и не смог бы обеспечить равенство цены для всех собственников (а обратное нарушало бы публичный характер договора).

Либо можно, не оспаривая самого договора, обратиться в УФАС с заявлением по факту установления монопольно высокой цены. Почему я не очень верю в этот путь, подробнее в комментарии к мифу 4.

МИФ 2. Я могу расторгнуть договор с УК и продолжать платить по-старому

Нет, не можете. Точнее говоря, платить Вам никто не запретит. Но это никак не спасёт Вас от взыскания недоплаченной до новых тарифов суммы, как и полных неплательщиков. К тому же ослабит Вашу позицию в суде. И в довершение всего может повлечь последствия отказа от договора, про которые ниже.

Проще говоря, этот вариант поведения “удачно” сочетает в себе всё худшее из всех остальных.

МИФ 3. Я могу расторгнуть договор с УК и жить в посёлке как прежде

Если УК пойдёт на принцип – то нет, не сможете, вариантов испортить Вам жизнь, оставаясь в рамках закона, у них достаточно.

Да, Вас вряд ли вообще ограничат в доступе в посёлок (хотя под такой вариант в формулировке “идите в суд за установлением сервитута, как установите – так и заходите/заезжайте” тоже можно подогнать небезнадёжное правовое обоснование). Но вот пропускать гостей/такси/доставку, особенно по звонку, могут перестать.

Да, Вас не отключат от коммуникаций, особенно если Вы успели заключить на них прямой договор и за соответствующие ресурсы платите. Но вот с подключением к ним, если таких договоров ещё нет, могут возникнуть серьёзные проблемы. И т.п.

Единственный “плюс” от такой ситуации – если Вас ограничат в объёме потребления услуг УК, то Вы теоретически сможете в суде использовать это как основание для снижения взыскиваемой с Вас за фактическое потребление этих услуг суммы. Но полагаю, что для УК “воспитательное” воздействие подобных мер куда важнее, чем риск потери незначительной доли оплаты.

МИФ 4. Если с меня будут взыскивать оплату без договора – я отобьюсь в суде

Возможно, но вряд ли. Достаточно зайти на сайт Истринского суда и в поиске по делам забить “Монолитстройсервис”. За последние 5 лет они почти ничего не проигрывали, только неустойку иногда снижали и явные ошибки исправляли (попытка взыскания за период до приобретения участка ответчиком).

Да, позиция УК в судах не бесспорна. В их договор намешано много явно незаконных условий (но – не в части оплаты услуг). Калькуляции, которые они носят в суд и предъявляют общественности, смехотворны. Да, они замешивают в стоимость своих услуг регулируемые виды деятельности (что явно незаконно).

Но даже если Вы решите биться не за деньги, а за принцип, и в ущерб своему бюджету наймёте хорошего юриста (стоимость услуг которого превысит даже самый большой в посёлке долг), закажете экспертизу калькуляции (стоимость которой в несколько раз превысит уже цену услуг юриста) – то ничто не мешает УК “на лету” скорректировать свои требования, исправив найденные Вами недостатки. Максимум, Вы выиграете один процесс, а в новых исках они учтут свои ошибки (на выявление которых Вы потратили столько денег).

Потому что у УК есть замечательный ресурс для составления абсолютно убедительной калькуляции на истребуемую ими сумму. О котором ниже.

МИФ 5. УК не вправе включать капитальные затраты в калькуляцию своих услуг, мы их оплатили в составе цены участков

Нет, вправе. И это именно тот ресурс, которым они “добьют” до своего тарифа калькуляцию, сколько бы текущих затрат Вам ни удалось из неё успешно оспорить.

Во-первых, утверждения, что что-то “было оплачено в цене участков” голословны. Ни одного документа, где это было бы написано прямым текстом, нет (чуть подробнее об этом в описании мифа 9).

Во-вторых, экономический смысл амортизации – не только и не столько в том, чтобы “отбить” первоначальные затраты на создание капитальных объектов, сколько в том, чтобы обеспечить финансирование их модернизации и обновления по мере износа. Что УК делать, насколько мне известно, не отказывался.

В-третьих, в регулируемых видах деятельности (электричество, тепло, вода и пр.) амортизация всегда включается в тарифы согласно действующим методикам их расчёта, и эта аналогия тоже работает в пользу УК.

В случае, если основные средства в аренде (как в случае с УК) – амортизация просто транслируется через арендную плату. Т.е. завысить аренду до небес просто потому что “стороны договорились”, не получится – но оно и не потребуется.

Потому что посмотрим по цифрам. Не знаю, сколько стоят дороги и зоны отдыха, освещение, КПП и пр. Но одна только ливневая канализация, не самый монументальный объект, имеет кадастровую стоимость 2,6 млрд. руб. (!) В общем, амортизации хватит на всех. Тем более, что остальных расходов тоже не три копейки.

МИФ 6. Если передать электрические, газовые сети или инфраструктуру водоснабжения/водоотведения профильным организациям – оплата снизится

Не снизится. Потому что закон и так требует, чтобы затраты на регулируемые виды деятельности (электричество, вода, газ, их транзит) учитывались отдельно и возмещались исключительно за счёт регулируемых тарифов.

Не думаю, что УК так уж строго соблюдает эти требования (одни попытки “продажи” дополнительной эл. мощности за какие-то неразумные деньги чего стоят) – но в явном виде они это не признают. А затрат на то, чтобы сохранить прежний размер оплаты, у них хватит без этого, см. выше.

А вот качество услуг, подозреваю, вполне может снизиться.

ТСН, СОВЕТ ПОСЁЛКА И ПРОЧЕЕ САМОУПРАВЛЕНИЕ

МИФ 7. Для создания ТСН нужно 50% + 1 собственников участков

Нет, не нужно. ТСН Вы можете зарегистрировать на двоих с соседом. А два других соседа – своё ТСН. И так до бесконечности ( т.е. до исчерпания соседей). Вот только зачем Вам такое ТСН – большой вопрос, о чём далее.

МИФ 8. Если мы соберём 50%+1 – то сможем сами выбирать управляющую компанию

Нет. Посёлок – это не многоквартирный дом, где общее имущество находится в долевой собственности в силу закона, а форма управления выбирается голосованием большинства.

Про коттеджные посёлки (как бы их ни называть, ведь термина такого в законе тоже нет) в законодательстве вообще практически ничего не написано.

Попытки по аналогии распространить на них правила для многоквартирных домов были, но таковые пресечены Конституционным Судом в Постановлении от 10.11.2016 N 23-П (подробнее тут).

Так что на текущий момент выбор “управляющей компании” в коттеджном посёлке зависит не от голосования какого угодно числа собственников в каком угодно формате, а от доброй воли владельца дорог и коммуникаций.

Из этого следует любопытный вывод – вступление в любой ТСН может повлечь разве что увеличение Ваших затрат. Т.к. ТСН тоже требует денег на своё функционирование, пусть таковое и заключается исключительно в административной и судебной активности, – то оно неизбежно вынуждено будет собирать членские и/или целевые взносы.

Однако же плата за услуги УК в это время никуда не денется, и оснований её взыскивать не станет ни больше, ни меньше, чем ранее.

МИФ 9. Можно “забрать” у УК имущество в “общую собственность” владельцев участков

Нет, нельзя, для этого просто нет оснований. Почему их нет в законе – написал выше.

Некоторые пытаются обосновать такую возможность со ссылкой на инвестиционные договоры, которые УК заключал с первыми собственниками на раннем этапе застройки посёлка. Не сработает.

Во-первых, такие договоры даже ранее были далеко не у всех. Что-то не продали вообще на раннем этапе и сразу продавали уже по простым договорам купли-продажи. Что-то сначала продавали инвесторам (небезызвестные японцы), а потом продавали уже опять же по обычной схеме.

Во-вторых, даже там, где договоры были, они в существенной части или вообще уничтожены (при замене на куплю-продажу), или расторгнуты, или участок перепродан на вторичке. А если нет 100% собственников – то нет и оснований передавать что-либо в “общую собственность”, участниками которой, по логике сторонников такой версии, должны стать и вообще не участвующие в деле и не имеющие никаких на то оснований лица.

Ну и в-третьих, сроки исковой давности по подобным требованиям истекли давно.

МИФ 10. Совет посёлка или общее собрание смогут устанавливать обязательные для всех жителей правила (регламенты, размер платы и пр.)

Нет, не вправе. Либо соответствующие требования вообще регулируются в публично-правовом порядке (скорость и приоритет проезда по дорогам у нас стали урегулированы ровно тогда, когда схему организации движения с расстановкой знаков согласовало ГИБДД, кто бы что ни думал по этому поводу раньше; режим производства шумных работ установлен областным законом, и пр.), либо определяются собственником инфраструктуры, либо устанавливаются договором.

Читайте также:  Монтаж алюминиевых конструкций

Есть спорные моменты (скажем, с проездом грузовиков есть тема для юридической дискуссии, вправе ли собственник дорог его ограничивать произвольно), но так или иначе никакой орган самоуправления (Совет, собрание, ИГ и пр.) здесь не может принять никаких обязательных решений. Обязательными такие решения могут стать в силу того, что УК добровольно решит ими руководствоваться в рамках своей компетенции (скажем, обязуется повышать плату только на проголосованный общим собранием процент); впрочем, даже в этом случае нет формальных способов заставить их такое обещание держать. Либо если такой порядок будет прописан в договоре. Пока его там нет, и лично я воздержался бы от подписания договора, в котором хоть какие-то значимые для меня решения будет принимать каким угодно образом организованная общественность.

ТСН может в рамках своего устава принимать своими органами решения, но обязательны они будут только для его членов. Что, на мой взгляд, уже является достаточной причиной, чтобы ни в какое ТСН, даже созданное самим УК и наделённое имуществом, не вступать.

Больше, чем платят члены ТСН, за текущие услуги с не-членов не взыскать. А вот обременить членов дополнительными целевыми взносами по решению большинства или какого-то органа управления ТСН может легко.

P.S. Последний год все покупатели живо интересуются размером платежей в поселке, и чтобы гарантированно не подняли в будущем. Один из статьи – гарантий нет практически нигде, сделают столько, сколько посчитают разумным.

♦ Только начали поиск дома на Новой Риге?

Предлагаем расширенную консультацию с экспертом по загородной недвижимости Новорижского направления.

Сэкономите самое ценное – ваше свободное время.

Согласовать день и время консультации – пишите на мэйл This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it. или в ФБ Max Grushan.

Тарифы на коммунальные услуги коттеджных поселков

Стоимость оплаты услуг в коттеджном поселке зависит от нескольких факторов. Давайте посмотрим на составляющие этой суммы и найдем лазейки для экономии.

Тарифы на коммунальные платежи в поселках Москвы и ближайшего Подмосковья: есть ли шанс сэкономить?

Желание сэкономить на покупке – абсолютно нормальное явление для любого человека. Особенно если речь идет о тех статьях расходов, которые действительно можно сократить вполне правомерным путем. В этой статье мы поговорим об экономии на коммунальных платежах – главной «головной боли» для большинства россиян.

Но прежде чем говорить о возможной экономии на «коммуналке» за обслуживание загородного дома, стоит определить, что конкретно она в себя включает.

В стоимость оплаты за обслуживание загородного дома входит:

  • Плата за коммунальные услуги;
  • Эксплуатационные расходы (охрана территории, обслуживание дорог и др.);
  • Расходы на обслуживание придомовой территории (уход за общественными зонами).

Первый пункт подразумевает оплату за пользование водой, газом, электроэнергией и водоотведением (канализацией) – стандартный «набор» и для загородного коттеджа, и для городской квартиры. Но имейте в виду, что стоимость воды в коттеджном поселке может быть несколько выше, поскольку здесь она подвергается дополнительной очистке. А бывает и так, что водяной источник находится прямо на территории коттеджного поселка, и это, наоборот, позволяет снизить стоимость воды за счет сокращения трубопроводных магистралей от поставляющей компании до конечного потребителя.

Эксплуатационные расходы включают стоимость охраны территории , обслуживания и уборки прилегающей территории, вывоза мусора, а также траты на организацию освещения. Возможны и другие статьи – все зависит от обустройства конкретного поселка и условий управляющей компании.

Наличие водоемов на территории поселка, как правило, увеличивает эксплуатационные расходы на 10-15% в месяц. Влияет на показатели эксплуатационных расходов и территория ландшафта общего назначения, за которой также нужен уход. Иногда содержание одной хвойной красавицы достигает в год $500.

Факторы, влияющие на размер ежемесячной суммы эксплуатационных платежей

Самым основным фактором является класс коттеджного поселка.

Класс поселка

Эконом/Комфорт (от 2 до 9 млн. руб. за домовладение)

Бизнес

(от 9 до 15 млн.)

Премиум

(свыше 15 млн)

Что входит в стоимость коммунальных платежей

  • Охрана территории
  • Коммуникации (газо-, водо-, электроснабжение)
  • Уход за общественными зонами
  • Обслуживание дорог
  • Уборка территории
  • Вывоз мусора
  • Освещение

То же, что в эконом, плюс:

  • Система видеомониторинга
  • Сигнализация
  • Патрулирование территории
  • Поселковые мероприятия
  • Внутренняя инфраструктура (например, каток, пляж с лежаками и зонтиками, теннисный корт)
  • Консьерж-сервис
  • Бытовые услуги (прачечная и химчистка)
  • Круглосуточное дежурство электрика и сантехника

То же, что в бизнес, плюс:

  • Персональный менеджер
  • Развитая инфраструктура (бассейн, конный клуб, вертолетная площадка и др.)
  • Уборка домов
  • Услуги повара и бэби-ситтера
  • Увеличенное количество поселковых мероприятий
  • Услуги садовника

Чем выше класс поселка, тем больше услуг и возможностей предлагается на его территории. Как следствие, растет и стоимость «коммуналки». В итоге цены в различных поселках могут разниться до 70%.

Что поможет сократить эксплуатационные расходы?

Самый ценный совет для всех покупателей загородных коттеджей и любой другой недвижимости – внимательнейшим образом изучите договор купли-продажи перед его подписанием. В идеале стоит привлечь опытного юриста. Такая мера поможет, если не сэкономить на обслуживании коттеджа, то точно не потратить значительно больше, чем планировалось, и обезопасить себя от недобросовестного продавца.

Предлагаем несколько эффективных способов экономии:

  • Для снижения коммунальных расходов необходимо установить счетчики на воду и электричество. Совет банальный, но очень действенный.
  • Пробурить собственную скважину, но это не всегда возможно.
  • Содержание собственного котла для обеспечения дома горячей водой оказывается более выгодным, чем пользование центральным горячим водоснабжением.
  • Расходы на газовое отопление ниже стоимости электрического.
  • Установка внутренней системы очистки воды позволит вторично использовать уже очищенную воду для полива газона или растений, а следовательно, и сэкономить.
  • Чем больше домов расположено в коттеджном поселке, тем меньше будет стоимость эксплуатационных расходов. Однако эта «схема» будет работать, только при условии, что все жители будут оплачивать их добросовестно.
  • Чтобы сократить расход воды, не поливайте ваш участок в самое жаркое время дня. Выберете для полива утренние и вечерние часы
  • Заранее уточняйте, входит ли оплата за интернет, кабельное телевидение, доставку почты и ухода за прилегающей территорией в общую стоимость «коммуналки». Если за это вам придется платить отдельно, стоимость обслуживания резко возрастет.
  • Учтите, что при введении поселков в эксплуатацию тарифы на коммунальные услуги обычно поднимаются в 2 раза и становятся фиксированными. Это условие прописывается в договоре, поэтому внимательно его изучайте.

Тарифы на коммунальные услуги устанавливает управляющая компания. Каждая УП выбирает собственную политику: кто-то «накручивает» цены, а кто-то предлагает услуги практически по себестоимости.

Прежде чем подписывать договор купли-продажи, узнайте максимум информации о застройщике и управляющей поселок компании. Желаем удачи!

Материал подготовлен коттеджным поселком Forest специально для ГдеЭтотДом.РУ

Все о платежах в коттеджных поселках

  • 23 июля 2013
  • Категория: Загородная недвижимость
  • 2
  • 27071

Одним из самых актуальных вопросов для тех, кто собирается покупать загородный дом, является величина будущих платежей в коттеджном поселке. Ведь недостаточно просто выложить определенную сумму за домовладение, нужно его в дальнейшем содержать, а это может получиться очень накладно. О том, с какими платежами придется столкнуться покупателю загородного дома, расскажет портал о недвижимости Move.su.

Виды платежей

Прежде всего, стоит разобраться, какие вообще бывают виды платежей, с которыми владельцу загородному дому придется иметь дело.

По словам Екатерины Орловой, директора Real Estate Zemer Consulting & Development, Платежи состоят из трех частей. «Первая часть – это платежи непосредственно за потребляемые ресурсы. Данные платежи прописаны в договоре с ресурсоснабжающей организацией, равно как и порядок из изменения (зачастую связан с повышением тарифов на ресурсы). Размер платежей зависит непосредственно от потребления ресурсов, зачастую, газа и электричества. Платеж за потребление водоснабжения и сброс канализации зависит от источника подключения: если подключение идет к сторонней кнс и водоснабжению поселения, то опять же, размер платежей зависит от ресурсоснабжающих организаций. В данном случае есть риск постоянных повышений платежей (по сравнению с центральными системами на поселок), так как это не энергоресурсы, регулирование не столь жесткое.

Вторая часть платежей – на ремонт и строительство. Для жилых поселков постоянно необходимо проводить ремонтные работы – то же асфальтовое покрытие требует замены через несколько лет. Размер данных платежей устанавливается на общем собрании жителей путем голосования.

Третья часть платежей, которую зачастую и упоминают – это ежемесячные платежи за эксплуатацию. Размер платежей зависит от состава услуг, тарифы могут повышаться исходя из повышения себестоимости услуг – зависит от договора с управляющей компанией или подрядчиком на конкретный вид обслуживания – однако сам состав услуг, равно как и форму управления и управляющую организацию выбирают сами жители решением общего собрания», – говорит эксперт.

Больше всего, пожалуй, жителей поселка волнует размер эксплуатационных платежей, они чаще всего и упоминаются. В стоимость эксплуатационных услуг входят: содержание круглосуточной охраны, дежурство электриков и водопроводчиков, уборка территорий, уход за объектами собственной инфраструктуры поселка: детскими и спортивными площадками, зонами отдыха, пляжами и парковыми зонами, освещение территории, вывоз и утилизация мусора и др.

Помимо этого, собственнику необходимо помнить, что ему придется раз в год платить налог на недвижимость, как на землю, так и на строения – определенный процент от кадастровой стоимости объекта.

Величина платежей

Величина платежей для поселков различного класса заметно отличается. Так, по словам Анны Соколовой, директора департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп», «стоимость ежемесячных эксплуатационных платежей в поселках эконом-класса, в среднем, составляет 3-7 тыс. рублей, бизнес-класса – 7-15 тыс. рублей, элит-класса – 15-25 тыс. рублей. Конечно, в проектах высокого ценового сегмента она может быть и выше», – говорит эксперт.

Тем не менее, величина платежей может различаться и в поселках одного класса. По словам Алексея Сенчук, руководителя офиса «Новослободское» Департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимости», в среднем, различия в сумме платежей в поселках одного класса могут доходить до 30%.

Отчего же зависит величина платежей в коттеджных поселках?

Прежде всего, на эксплуатационные платежи влияет объем имеющейся в поселке инфраструктуры. Она может быть как открытая, так и закрытая, то есть ей могут пользоваться либо все желающие, или же только жители поселка. В последнем случае, если инфраструктура не окупается, расходы на ее содержание управляющая компания может включить в эксплуатационные платежи.

Также есть обратная связь между размером платежей и количеством домов в поселке. Чем больше домов, тем меньше оплата постоянной части, поскольку она в таком случае распределяется на большее количество жильцов.

Как заранее узнать величину платежей?

Пожалуй, каждому, кто покупает дом в коттеджном поселке, хотелось бы знать, сколько ему в дальнейшем придется платить, чтобы избежать неприятных сюрпризов. Можно ли эту сумму точно узнать заранее? Об этом мы спросили у наших экспертов:

Алексей Сенчук: «Размер эксплуатационных платежей прописан в договоре между собственником и управляющей компанией. Однако узнать заранее реальную сумму взносов довольно трудно, потому что в процессе строительства окончательный размер платежа еще не сформирован и зависит от количества объектов инфраструктуры и домовладений в поселке».

Читайте также:  Как покрыть крышу профлистом?

Анна Соколова: «Большинство застройщиков привлекают управляющую компанию уже на ранних этапах строительства, поскольку это позволяет сразу решить вопрос с обслуживанием инженерных коммуникаций, дорог и т.д. Даже если стройка только начинается, застройщик, скорее всего, уже будет иметь представление о том, как УК будет работать в поселке. Поэтому он может озвучить покупателю примерный размер эксплуатационных платежей».

Алексей Хижняков, начальник отдела продаж поселка «Маленькая Шотландия»: «О размере платежей будущие жители предупреждаются заранее, еще перед покупкой своего будущего дома, причем речь идет о конечной сумме, которая будет взиматься после ввода поселка в эксплуатацию (до этого момента ежемесячные платежи, как правило, меньше). К отдельной статье относятся платежи за газ, воду и электричество: оплата производится по установленным тарифам в Московской области, количество потребления определяется индивидуальными счетчиками».

Кирсанова Ирина, Заместитель Генерального Директора по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест»: «Навряд ли в строящемся поселке покупатели смогут узнать точный размер платежей, в уже сложившимся и полностью заселенном, конечно, возможно. Дело в том, что в коттеджном поселке размер платежей зависит от размера постоянной и переменной части. Постоянная устанавливается Управляющей компанией, и она зависит от комплекса оказываемых в поселке услуг: охрана, вывоз мусора/снега, содержание дорог, водозаборного узла, очистных сооружений, резервный фонд и т.д.

Переменная – коммунальные платежи (газ, свет, вода), которые оплачиваются по факту потребления.

Дополнительно собственник платит налог на имущество и землю, а также ежегодная профилактика системы отопления, фильтрации.

То есть, это достаточно существенная сумма, так полноценный дом, площадью 250-300 кв.м. в поселке бизнес класса обойдется в год около 300 тыс. рублей».

Что делать, если платежи кажутся завышенными?

Нередко бывает ситуация, когда платежи кажутся собственникам значительно завышенными? Что в таком случае они могут предпринять?

Теоретически можно подать письменную претензию в адрес управляющей компании, а также заявление в прокуратуру и суд, но это сопряжено с большими сложностями.

Анна Соколова говорит, что если тарифы УК сильно завышены, то в большинстве случаев собственники домовладений могут повлиять на ситуацию. «Все общественные места и инженерная инфраструктура в поселке чаще всего оформляются в общую долевую собственность всех его жителей. Приобретая земельный участок и коттедж, клиенты просто подписывают дополнительное соглашение. Конечно, общий бюджет покупки при этом увеличится, но жители поселка в будущем смогут напрямую влиять на управляющую компанию. Если их не устраивает стоимость или качество услуг УК, они могут ее сменить, приняв соответствующее решение на собрании ТСЖ.

Однако есть примеры таких проектов, где застройщик изначально создавал собственную управляющую компанию и передавал общественные места и инженерную инфраструктуру ей в собственность. В таких случаях жители поселка никак не могут повлиять на УК, если она их не устраивает. Конечно, таких примеров на загородном рынке немного, поскольку негативные отзывы со стороны собственников домовладений по поводу работы управляющей компании могут даже обрушить продажи в проектах этого застройщика», – рассказал эксперт.

Что ожидает тех, кто не платит?

Интересным вопросом является то, что будет с теми, кто по каким-то причинам задерживает оплату или же вовсе отказывается платить.

В таких случаях управляющая компания вначале пытается решить все мирным путем, но затем переходит к более серьезным действиям. Могут, например, запретить доступ на автомобиле на территорию поселка, перестать вывозить мусор с участка, отключить дом от инженерных коммуникаций и т.д. Еще один действенный способ – управляющая компания может запретить пользоваться общественной инфраструктурой поселка.

Все это будет сопровождаться судебными исками, так что лучше, какими бы то ни были причины, во избежание неприятностей оплату не задерживать.

Конфликты с управляющими компаниями

Довольно часто приходится слышать о конфликтах с управляющими компаниями в том или ином коттеджном поселке.

Сергей Касаткин, коммерческий директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» рассказал, что конфликты есть всегда. «Так, не все постоянно проживают в домах в поселке, а многие не живут вообще и не платят. Соответственно, эти убытки надо покрывать, но кто это должен делать – непонятно. В таком случае, скорее всего часть невнесенных платежей будет распределена на сознательных плательщиков, что, естественно, никому не нравится».

Михаил Резниковский, руководитель Пресс-службы Группы компаний СУ 22, считает, что это зависит даже не столько от самих компаний, сколько от менталитета людей. «Всегда были и есть неплательщики, всегда были и остаются те, кто недоволен величиной платежей. Кроме того, большинство управляющих компаний и так работает с невысокой прибыльностью, поэтому всегда есть место для какого-либо недовольства с обоих сторон», – считает эксперт.

В заключении стоит отметить, что рынок загородной недвижимости сегодня достаточно цивилизованный. И, как правило, если это принципиально возможно, управляющая компания предоставляет будущему покупателю максимально полную информацию по размеру платежей в коттеджном поселке. В любом случае, эксперты говорят, что случаи, когда из-за конфликтов с управляющей компанией люди меняли место жительство, не так распространены. Тем более, что конфликтных ситуаций, как показывает практика, почти нигде избежать не удается.

Автор – Калачихина Евгения

Почему в коттеджных поселках дорогая “коммуналка”?

В погоне за максимальной прибылью некоторые управляющие компании, действительно, завышают коммунальные платежи, о чем свидетельствуют тысячи комментариев недовольных граждан в соцсетях и на различных форумах. Свой вклад в усугубление этой ситуации вносят и поставляющие энергоресурсы монополисты, придерживаясь тарифной политики, которая вызывает массу вопросов.

Тарифы «под лупой»

Считается, что наличие в доме счетчика защищает от неоправданных платежей. Но величина тарифов на газ, свет и воду обычно не обсуждается. Кто может объяснить каким образом формируется стоимость кубометра или киловатта?

«Дело в том, что коммунальные платежи обычно фиксированы и установлены законом. Влиять на их размер могут разве что дополнительные услуги, предоставляемые управляющей компанией», – поясняет Андрей Бочков, генеральный директор компании «ПулЭкспресс».

Застройщик МЖК «Счастье», в лице коммерческого директора «ЛенСтройГрад» Леонида Голубева, объясняет: «Так как у нас все коммуникации центральные и нет никаких скрытых платежей, то стоимость коммунальных платежей не превышает квартплату в городской квартире. У нас не ИЖС, и не ДНП, а разрешенное использование: для размещения блокированных жилых домов в 1-3 этажа. Все тарифы формирует управляющая компания. Стоимость обслуживания таунхауса составляет 25 рублей с 1 кв. м жилой площади и включает в себя: содержание общего имущества, обслуживание системы видеонаблюдения, охрану объекта, санитарное содержание территории на объекте, управление объектом». Согласно сказанному, коммунальный платеж за таунхаус площадью 71 кв. м равен 1 775 рублей в месяц, без учета платежей по счетчикам, которые рассчитываются по тарифам Ленобласти.

Холодное водоснабжение — 25-28 рублей за куб, и электричество в дневное время — 2,60 рублей за киловатт. Это тарифы, которые официально опубликованы на сайтах Комитета по тарифам и ценовой политике Ленобласти и «Водоканала».

С водой и электричеством все довольно прозрачно: управляющая компания не имеет права навязать свои цены. Что же касается дополнительных услуг, то здесь ценовой разброс достаточно велик, и многие компании сталкиваются с нежеланием собственников поселка оплачивать их.

По данным, предоставленным Егором Быковым, руководитель УК «Гринлайн», обслуживающей поселки от ГК «ФАКТ», минимальный месячный платеж составил в 2016 году 200 рублей, а максимальный 4510 рублей. Его размеры напрямую связаны с классом поселка, а также количеством обслуживаемых коммуникаций и объектов. Чем их больше, тем выше платеж. Формирование тарифов осуществляется на основе проекта эксплуатации. «В наших поселках мы предоставляем услуги только по содержанию имущества общего пользования, индивидуальные домовладения у нас не обслуживаются. Их обслуживание зависит от пожеланий владельца», – подытожил Егор Быков.

В компании Luonto рассказали, что собственники поселков находящихся на старте продаж, например «Волны и сосны» и «Белые ночи», не оплачивают никаких услуг. Когда поселок достигает высокой стадии готовности, платежи начисляются пропорционально количеству участков, набору инфраструктуры и общественных зон. В КП «Брусничное» месячный платеж равен 2,5 тыс. рублей, в КП «Павловский посад» – 3,4 тыс. рублей. Собственники ДНП вообще сами выбирают управляющую компанию и утверждают тарифы. Например, жители «Жемчужины» платят 1400 рублей ежемесячно, а «Южной дачи» – 2000 рублей.

Для примера приведем несколько пунктов, из которых складываются дополнительные платежи в КП «Подсолнухи»: управление территорией придется – около 540 рублей, содержание объектов общего пользования — 2144 рубля, охрана — 553 рубля и вывоз мусора — 157 рублей. Все остальное по счетчикам на воду, газ и электричество.

Контроль нецелевого расходования средств вместо демократии

Тарифы с каждым годом растут, конфликтов на этой почве становится все больше. Поэтому один из первых вопросов, который должен интересовать сегодня потенциального покупателя — это во что обойдется ему в перспективе содержание собственного жилья.

«Сегодня почти каждый покупатель перед подписанием договора купли-продажи интересуется последующими платами за обслуживание. Это стало значимым фактором выбора, и многие коллеги стали заявлять весьма низкие счета на обслуживание, – рассказывает Сергей Балуев, директор по продажам ГК “ФАКТ.” . – Граждане, которые никогда не сталкивались с процессом управления поселком, не представляют, что такие привлекательные цифры в счетах означают одно: управляющая компания не оказывает иных услуг, кроме пункта охраны. Вся общая инфраструктура (проезды, газоны, детские площадки) – без финансовой поддержки будет постепенно разрушаться и через несколько лет жители окажутся совсем в другом по качеству поселке».

Он объясняет, что для поддержания комплекса в первоначальном состоянии, для поселка на 500 домовладений ежемесячно требуется плата 4500 рублей. Для меньших по масштабу проектов сумма ежемесячного платежа должна быть еще выше. Один из вариантов решения — полная прозрачность будущих расходов для новоселов, чтобы они в деталях понимали на что пойдут эти средства. Но на сайтах большинства управляющих компаний подобные детальные сведения зачастую отсутсвуют.

«Как показывает опыт, если управляющая компания показывает расходы слишком подробно, раскрывая все пункты, тут же появляется много спорщиков, которые начинают доказывать, что эти расходы можно сократить. Если делать формулировки в счетах более общими и размытыми, то спорщиков становится куда меньше», – уверен Сергей Балуев.

Такого же мнения придерживается Дмитрий Сперанский, руководитель экспертного бюро «Сперанский». «Убежден, что в этом деле, чем больше «демократии», тем меньше порядка. На общем собрании никто никогда не сможет договориться, какие услуги нужны, а какие нет: всегда найдутся те, кто откажется платить за ненужные ему удобства. Поэтому навязать правила игры изначально – единственный способ не устраивать «колхоз». Как показывает практика, в поселках удается собирать максимум 80% платежей. Даже если речь об элитных проектах. Это тоже надо учитывать в смете», – высказался эксперт. Но продолжил: «Другой разговор, что отсутствие «демократии» открывает простор для финансовых манипуляций и нецелевого расходования средств. Такие примеры уже есть. Поэтому важна вторая часть: четко прописанная процедура контроля за тратами. Необходимо следить, чтобы внесенные жильцами деньги тратились на содержание именно этого поселка, а не растворялись в недрах УК».

Ссылка на основную публикацию