Что такое первичное жилье

Разница вторичного и первичного жилья

Представление вторичного и первичного жилья, расходится в обычном понимание обществом, его отличий. Как думаю многие первичное жилье, это новостройки, а вторичное, это уже жилой обустроенный дом. На самом деле главное отличие, которое и разделяет жилье на первичное и вторичное это запись ЕГРП, говорящая о регистрации права на объект.

Итак, более подробно, что же такое первичное жилье. Квартиры, на которые еще ни разу не оформлялось право собственности и есть первичное жилье. По-простому можно сказать, что первичный рынок жилья, существует только в смете, т.е. на бумаге. Приобрести такое жилье можно согласно закону «Об участии в долевом строительстве» 214-ФЗ. В договоре прописано, что застройщик должен построить дом, и сразу после проведения в нем всех коммуникаций передать уже жилое помещение в пользование дольщика. После того, когда все документы, подтверждающие права покупателя на владения переданы, он обязуется зарегистрировать собственное право на собственность в новом доме. Если в процессе долевого строительства не все квартиры распроданы, то застройщик оформляет право собственности на себя.

Вторичное жилье – это те жилплощади, на которые на раз оформлялись права собственности. Собственность подразделяется на два вида, частную и государственную. В государственной, т.е муниципальной проживание происходит по договору социального найма. Пусть у проживающих и нет документального подтверждения на право собственности этой квартиры, оно все же относятся ко вторичному жилью.

Как же понять, что лучше приобретать вторичное или первичное жилье. Здесь необходимо определиться самому покупателю, что он хочет от будущей квартиры.

Разница вторичного и первичного жилья

Вот основные критерии, на которые необходимо обратить внимания покупателю

Цена. Первичное жилье всегда уступает в себестоимости вторичному жилью. Квадратный метр в строящемся доме, значительно меньше, особенно если стадия самая ранняя. В готовом доме того же района и тех же стандартов цена квартиры будет значительно выше. Так же это касается и ипотечного займа. Кредит на новостройку всегда на 2-3 % больше, и не все банки работают с ипотекой на первичном рынке.

Быстрота. Приобретение жилплощади на вторичном рынке, происходит намного быстрее. Причина тому, что первичное жилье в процессе строительства или процессе благоустройства. Сроки колеблется от 3-6 месяцев, в зависимости от стадии приобретения..

Вложения. Вложения в квартиру на вторичном рынке, обычно намного меньше, нежели в новостройку. Разница в том, что новое жилье вы берете с голыми стенами в прямом смысле, а в готовом уже ремонт присутствует, пусть и не идеальный. Можно и отнести сюда не менее важный критерий влияющий на удобство проживания. Новые коммуникации, свежие стены, хорошие соседи все это приемлемо к новостройкам

Ассортимент. Вторичный рынок жилья богат выбором. Здесь можно по выбирать исходя из своих пожеланий. В новостройке если не успели взять квартиру с хорошим видом из окна, удобным расположением комнат приходится брать, то, что остается.

Риски. При покупке квартиры на вторичном рынке жилья, существуют определенные группы рисков. Квартиру нужно тщательно проверять. Могут проявиться не оплаченные долги, или какой-либо наследник и вообще она может быть чем-либо обременена. Что касается новостройки, то тут претензии могут возникнуть только к застройщику по поводу качества выполненной работу, затягивания сроков сдачи. Соответственно закону 214-ФЗ застройщик несет штрафные санкции, если просрочка в сдачи жилого помещения имеет все-таки быть. От банкротства застройщики обязаны страховаться, но в пока все это достаточно прозрачно и покупатель не имеет никаких гарантий.

Прописка. Право на прописку в жилплощади имеет люди лишь после получения свидетельства о регистрации права собственности. В отношении муниципального жилья при наличии родственников, которые прописаны в такой квартире. В новостройку прописаться не получится.

Все вышесказанное, поможет Вам определиться со своими запросами. И вам будет гораздо легче подходить к вопросу о покупке жилья.

Поделиться “Разница вторичного и первичного жилья”

Первичный рынок жилья – что это такое?

Какое жилье относится к первичному рынку, действительно ли новостройки дешевле квартир на вторичном рынке и какие дополнительные платежи ожидают покупателей жилья от застройщика, разбирался LIVING.

Кризис значительно потрепал вторичный рынок недвижимости. Из-за низкого спроса продавцы своих квартир для совершения сделок вынуждены были идти на значительные уступки. В итоге, это привело к тому, что цена на «вторичку» и «первичку» почти сравнялись, но несмотря на это, большинство всё-таки предпочитают покупать квартиры в новых домах. LIVING решил разобраться, что же такое первичный рынок и с чем его едят?

Что такое первичный рынок жилья?

Первичным называется такое жилое помещение, которое впервые выставляется на продажу в качестве продукта строительной компании. Для понимания важно отметить, что на такую квартиру ни разу не было установлено право собственности. Как ни странно, но даже в одном ЖК могут продаваться как новые квартиры, так и вторичные.Рассмотрим «живой» пример. В таких масштабных проектах, как ЖК «Северная долина» от компании «Главстрой-СПб», ЖК «Новый Оккервиль» от «Отделстроя» или ЖК «Янила Кантри» от компании «Ленстройтрест» первые очереди уже давно сданы, а до введения строящихся – еще несколько лет. В первых очередях люди, купившие небольшие однокомнатные квартиры, решаются на расширение площади и продают жилье. Несмотря на то, что дом новый, квартира формально будет иметь статус вторичной. А те квартиры в этом же ЖК, которые только что построены, и собственность еще не была оформлена, относятся к первичном рынку.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

«Определение первичного рынка содержится в его названии – это первичная продажа объекта недвижимости, вы становитесь его первым покупателем. Соответственно, речь идет о строящемся или недавно сданном доме. Однако даже если вы приобретаете объект в новостройке, но по переуступке от физлица, то это уже будет вторичная продажа, значит, такая квартира относится ко вторичному рынку».

Что лучше купить: квартиру в новостройке или на вторичном рынке?

Ситуации практически у каждого покупателя разные, и каждую разобрать невозможно. Выбор в пользу одного или другого варианта является субъективным решением клиента.

Основные плюсы «вторички»:

· развитая инфраструктура рядом с домом

Нельзя однозначно утверждать, что один сегмент лучше другого: у каждого есть свои преимущества и достоинства. Например, «вторичку» выбирают, те, кому необходимо максимально быстро заселиться. Зато первичный сегмент дает возможность купить квартиру за меньшие деньги. Это главный плюс такой недвижимости.

Екатерина Сивова, генеральный директор агентства недвижимости «КВАДРАТЫ»:

«Если у вас нет квартиры, вы живете на съемном жилье и намерены приобрести, например, однокомнатную квартиру с помощью привлечения заемных средств – ипотеки, очевидно, что в этом случае вам необходимо приобретать квартиру на вторичном рынке, так как предстоит платить ежемесячный платеж по ипотеке и коммунальные платежи. При покупке же нового жилья придется платить: за аренду жилья, ипотечный кредит и за коммунальные услуги. Поэтому, скорее всего, чтобы минимизировать ежемесячные расходы на жилье, целесообразно приобретать квартиру на вторичном рынке.

Основные плюсы нового жилья:

· более низкая цена;

· более выгодный ипотечный кредит;

· первичное жилье качественнее вторичного;

· более однородное социальное окружение;

· более разнообразная инфраструктура.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

«Самое главное преимущество покупки в строящемся доме – возможность получить новое комфортное жилье большей площади за меньшие деньги. Стоимость новой квартиры увеличивается с ростом строительной готовности. Если вы купили квартиру на котловане, то к моменту, когда дом уже готов, она будет стоить на 20-25% дороже первоначальной цены».

Почему новостройки дешевле, чем «вторичка»? (Спойлер: это не так)

По словам экспертов, квартира в новостройке дешевле, чем на вторичном рынке только из-за стадии готовности дома. Таким образом, более низкая цена – это своеобразная плата за риск. По мере роста дома разница в цене между новым и старым жильем становится минимальной. Более того, из-за стагнации вторичного рынка, собственники стали снижать цены, в результате чего сданная новостройка от застройщика часто оказывается даже дороже «вторички».

Например, квартира в готовом доме у метро Парнас площадью 42 кв. м от застройщика продается за 4 млн 235 тыс. рублей. При этом схожая по площади и местоположению квартира от собственника, который приобрёл её ранее и формально она считается «вторичкой», обойдется покупателю за 3 млн 950 тыс. рублей.

Читайте также:  Виды сантехнических перегородок

Что нужно знать, покупая новую квартиру?

Приобретая новую квартиру, непременно обратите внимание на форму договора, по которой работает застройщик, проектную декларацию, разрешение на строительство, документы на земельный участок, на котором возводится объект. Изучите дальнейший план застройки, как объекта – жилого комплекса, так и будущего строительства автомобильных магистралей, теплотрасс и прочего под вашими будущими окнами.

Алексей Зубик, старший аналитик компании BSA:

«Покупка жилья в строящемся доме всегда связана с рисками, поэтому обязательно проверяйте информацию о застройщике. Внимательно изучайте бумаги, которые есть у представителей компании. Сверьте все даты, все права и сертификаты застройщика, удостоверьтесь в добросовестности компании и только потом принимайте решение о покупке, чтобы в самый разгар строительства не оказалось, что дом уходит в долгострой, или из-за окончания права собственности на землю застройщику запретили возводить ЖК на неопределенный срок. Хотя ФЗ-214 и регулирует отношения застройщика с потребителем, не стоит забывать о существовании мошенников, готовых ввести вас в заблуждение поддельными бумагами или недействительными сертификатами».

Какие дополнительные платежи бывают при покупке квартиры в строящемся доме?

· Оформление сделки. Оплата государственной пошлины (100 рублей) и государственной регистрации договора долевого участия. Если вы доверили эту процедуру риэлтору или строительной компании, то требуется оформить нотариальную доверенность на имя риэлтора или представителя застройщика – 1000 рублей и собственно стоимость самой регистрации (от 3 до 35 тысяч рублей).

· Банковская комиссия за транзакции. Каждый банк имеет свои расценки, но чаще всего это стандартная сумма в несколько тысяч рублей.

· Оплата дополнительных метров после обмера БТИ. Согласно законодательству реальный размер квартиры может быть больше или меньше заявленного, но не более чем на 5 %. Если при итоговом обмере ваша квартира оказалась несколько больше, то вам придется доплатить разницу.

Новостройка или в готовое жилье: в каком доме брать квартиру в ипотеку?

Ипотека в России – популярный способ приобретения собственной жилплощади. Не все граждане имеют возможность накопить на покупку квартиры, либо получить квартиру в наследство. Поэтому россияне все чаще обращаются к ипотечному кредитованию.

Прежде, чем заняться поиском банка, потенциальный покупатель задается вопросом: квартиру на каком рынке жилья выгоднее приобрести? Принято считать, что к первичному рынку жилья относится квартира в новостройке, а ко вторичному – в старом доме. Но это определение – распространенное заблуждение.

Что такое «готовое жилье» и что такое «первичка»?

Итак, отвечая на вопрос, на каком рынке жилья выгоднее купить квартиру, обратимся к определениям. Первичное жилье – это не обязательно квартира от застройщика. Под эту категорию попадает любая квартира, на которую не были оформлены права собственности. Например, это может быть жилплощадь и в готовом доме. Разница заключается в том, что на такую квартиру отсутствует запись в ЕГРП и регистрация владельца.

После того, как застройщик сдает дом, а покупатель приобретает квартиру и оформляет на нее право собственности, получает свидетельство о госрегистрации, жилплощадь в новостройке фактически становится вторичным жильем. Продавать квартиру в новом доме, даже спустя год после его постройки, владелец будет уже как «вторичку».

Ипотека под новостройку также отличается от жилищного кредита на готовую квартиру по способу заключения сделки. Покупатель приобретает «вторичку», подавая заявление вместе с пакетом документов в Федеральную регистрационную службу. Ведомство выдает владельцу свидетельство на собственность и регистрирует выдачу ипотеки.

При покупке жилья на первичном рынке в строящемся доме, застройщик и покупатель заключают договор долевого строительства. Когда недвижимость будет введена в эксплуатацию, заемщик может подавать документы на ипотечный кредит. Собирать пакет документов придется дважды: в первый раз для застройщика для заключения договора долевого участия с залогом прав требования. Второй раз – для банка, регистрации жилищного кредита и права собственности на недвижимость.

Плюсы и минусы «первички»

Многие потенциальные покупатели ошибочно полагают, что купить новостройку в ипотеку от застройщика может быть выгоднее, чем готовое жилье. На самом деле, привлекательной при покупке первички может быть только низкая цена. Конечно, на ранних этапах строительства квартира может стоить на 20%, и даже 30% дешевле, чем ее аналоги в готовом доме. Однако взвесим «за» и «против» этого рынка жилья, и разберем их подробнее:

Плюсы:

  • заниженная стоимость;
  • возможность выбора планировки – как на этапе строительства, так и перепланировка квартиры после покупки. В новых домах меньше несущих стен, чем в старых зданиях, что позволяет владельцу создать из «трешки» студию, или наоборот;
  • новые системы коммуникации, трубы, электропроводка, лифт и современные строительные материалы. Если застройщик не сэкономил на утеплителях и способах шумоизоляции, то проживание в новостройке окажется комфортнее, чем в старом кирпичном или панельном доме. К тому же практически во всех новых домах установлены пластиковые окна, даже на лестничных площадках;
  • возможность сделать первый ремонт на свой вкус и сэкономить, исправляя огрехи отделки прежних жильцов: снимать большое количество старой штукатурки, ломать полы или менять сантехнику;
  • преимущественно владельцы новых квартир – люди платежеспособные, которые могут позволить себе купить квартиру или приобрести ее в ипотеку. Этот пункт нивелирует риск наткнуться на неприятных соседей;
  • если речь идет о точечной застройке – знакомые районы и развитая инфраструктура.

Минусы:

  • окончание строительства и ожидание сдачи дома. Сюда можно указать риски долевого строительства – однако последнее время такое явление встречается нечасто. Вероятнее, что застройщик затянет со сдачей объекта, чем заморозит стройку. К тому же, банки предлагают квартиры в строящихся домах только у надежных застройщиков, чтобы свести к минимуму и собственные финансовые потери;
  • на этапе строительства процентная ставка выше на 1 – 2 п.п., но это значение снижается после того, как застройщик сдает дом;
  • проблема арендной платы актуальна для покупателей, которые не имеют собственного жилья и приобретают квартиру на этапе строительства. Не у всех есть возможность снимать дополнительно жилье и при этом выплачивать ипотеку;
  • необходимость ремонта: после сдачи дома владелец въезжает в практически пустую квартиру. Здесь теряются все преимущества в цене, так как приходится делать ремонт «с нуля». Помните, что ремонтом займутся и ваши новые соседи;
  • покупая квартиру в новом микрорайоне или жилом комплексе, обратите внимание, что не всегда развитие инфраструктуры идет теми же темпами, что строительство жилья. Возможно, первое время по соседству не будет крупных супермаркетов, школ, детских садов и больниц.

Покупка квартиры в новостройке в ипотеку станет наиболее выгодным вариантом, если приобретать недвижимость в сданном доме. В этом случае сводятся к минимуму риски долевого строительства. Также безопасным считается заключение договора с надежными застройщиками на последних этапах строительства.

Плюсы и минусы готового жилья

Стоимость жилплощади на вторичном рынке отличается от новостроек. Однако цена зависит от конкретного района и города. Любое жилье будет дороже, находясь ближе к центру города, но цена за готовую квартиру в престижных районах порой сравнима с элитными домами.

Плюсы:

  • готовый ремонт, который не требует срочности. Оформив документы на «вторичку» и заплатив первоначальный взнос, вы можете въехать в квартиру в этот же день. Этот вариант удобен, когда нет возможности дополнительно снимать жилье и ждать окончания строительства;
  • ставки на вторичном рынке ниже, чем на ипотеку в строящемся доме;
  • после покупки владелец может сдавать квартиру для покрытия платежей по жилищному кредиту;
  • развитая инфраструктура в знакомом районе, доступность общественного транспорта;
  • находящиеся поблизости школы, детские сады, больницы, супермаркеты;
  • отсутствуют риски долевого строительства или перенесения сроков сдачи объекта;
  • рядом с домом уже есть оборудованная территория с детской площадкой, первые этажи во многих домах сдаются под магазины, аптеки или другие учреждения.

Минусы:

  • старые коммуникации, водопровод, отопительная система, лифты и окна. Проблемы домов советской застройки связаны также с тем, что электросети «хрущевок» или «сталинок» не рассчитаны на то количество нагрузки, которую им дают современные жильцы, из-за чего могут возникать перебои с подачей энергии;
  • маленькие площади квартир, узкие коридоры и старые планировки. Большое количество несущих стен может вызвать проблемы с изменением планировок на вкус владельца. Однако стоит учесть, что квартиры малого метража встречаются чаще в кирпичных пятиэтажках. Панельные девяти- и двенадцатиэтажные дома, возведенные 20-30 лет назад, отличаются от них большими площадями и удобным расположением комнат;
  • стоимость первичного жилья и готового выравнивается с учетом ремонта и отделки новой квартиры: в этом случае покупка «первички» не всегда становится выгодна. Обычно цены на готовые квартиры ниже в удаленных от центра районах или в домах, где давно не было ремонта;
  • плохая звукоизоляция в старых зданиях, особенно «хрущевках», распространенная проблема. Кроме того, владельцы часто производят внешнюю теплоизоляцию, чтобы повысить уровень комфорта.
Читайте также:  Виды экспертизы проектной документации

Подведем итоги

Говорить однозначно, на каком рынке жилья лучше покупать квартиру, было бы грубой ошибкой. В каждом отдельном случае нужно взвесить все плюсы и минусы. В первую очередь, потенциальному покупателю нужно определиться со своими финансовыми возможностями, социальным статусом и понимать цели покупки.

Подумайте, терпят ли время и обстоятельства окончания строительства первички или отделочных работ, или вам необходимо заселиться сразу же после покупки квартиры. Если целью приобретения недвижимости являются вложения или пассивный источник дохода, то подойдут оба варианта. Однако квартира в Москве в новостройке под ипотеку может стать не только удачным способом вложения средств, но и прослужит вам долгие годы, став резервным жилым фондом.

Разница между первичкой и вторичкой

  • 19 января 2018
  • Категория: Инвестиции в недвижимость
  • 9211

Практически каждый человек хоть единожды в жизни сталкивался с вопросом покупки жилья. Традиционно, основным фактором такой сделки является стоимость недвижимости, которая ограничивает возможности и диктует приоритеты в выборе. Самое большое влияние на цену квартиры оказывают: ее местоположение (конкретный населенный пункт и удаленность от его центра), комнатность и квадратура, а также строительный материал и возраст дома.

Разница в цене «вторички» и новостроек сокращается

При всех прочих равных условиях, а также одинаковой планировке с техническим состоянием, возникает вопрос приобретения первичного либо вторичного жилья. На данный момент это особенно актуально, так как разница их стоимости в течение последних лет сокращается.

Определение исходных понятий

Первичным называют то жилье, на которое еще не оформлялось право собственности. Иначе – квартира существует только на проектных и строительных документах, даже при уже начавшемся строительстве дома. Первичная недвижимость подлежит продаже согласно ФЗ-214, обязывающем застройщика возвести, ввести в эксплуатацию, а затем продать жилые помещения в многоквартирном доме. Далее покупателю необходимо зарегистрировать свое право собственности на квартиру, которая с момента получения соответствующего свидетельства переходит в ранг вторичного жилья.

Также имеют место случаи, когда к моменту окончания строительства не все квартиры в доме куплены. Тогда, после ввода объекта в эксплуатацию, застройщик оформляет на себя право собственности на непроданное жилье, а затем реализует его как вторичное.

«Так, вторичной называется та недвижимость, которая находится в чьей-либо собственности: частного либо юридического лица или муниципальной (где проживают люди по договору соцнайма). Если жилое помещение не приватизировано, то его собственником является государство. Как видно, «вторичкой» могут быть как помещения старой советской постройки, так и новые» – рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор и сооснователь интернет-портала о недвижимости Move.ru.

Основные тенденции сближения цен первичной и вторичной недвижимости

Уменьшение разницы между стоимостью первичных и вторичных квартир в последние несколько лет обусловлено падением цен на «вторичку» из-за снижения платежеспособности населения. Так, продавцы предпочитают уступать покупателям с целью скорейшей продажи помещения (в течение полугода). Еще удешевление происходит ввиду высокой конкуренции с первичными жилыми помещениями, возведение которых в последнее время приобрело массовый характер.

С другой стороны, стоимость «первички» растет к окончанию сроков строительства, а на этапе сдачи дома в эксплуатацию может превышать на 15-17% аналогичное вторичное жилье. Хотя еще два года назад разница составляла 1,5-2%. Но в целом на рынке новостроек наблюдается спад цен, что обусловлено увеличением конкуренции между застройщиками и продажей недорогих помещений на ранних этапах строительства.

Основные ценообразующие факторы

Чтобы определиться, отчего ценовая разница между новостроем и «вторичкой» стремится к нулю, нужно проанализировать основные факторы, определяющие стоимость квартир:

  1. Местоположение жилья является основополагающим ценообразующим фактором. Так, высокая стоимость квартиры в крупном мегаполисе по сравнению с небольшими городками обусловлена более высоким качеством жизни и размером заработной платы. А расположение жилья в близости к центру предполагает развитость инфраструктуры, относительную близость значимых объектов (торговых и развлекательных центров, административных зданий, магазинов, парков, делового центра и так далее), что значительно увеличивает его цену.
  2. Влияет на стоимость также наличие рядом (в 5-10 минутной доступности) транспортной развязки. Интенсивность транспортного движения повысит цену на 2-3 тыс. долларов США.
  3. Год дома и материал, из которого он строился, также важны для определения цены квартиры. Большим спросом пользуются кирпичные относительно новые дома, а наименее популярными являются помещения в панельных строениях советских (и старше) времен;
  4. Квартирность, квадратура и планировка важные аспекты образования цены квартиры. Большая площадь и индивидуальная планировка оцениваются выше малогабаритных «хрущевок».
  5. Нижние этажи пользуются приоритетом перед высокими (исключая первый), что отражается увеличением цены. Также важно наличие лифта.

Малозначительными ценообразующими факторами являются бытовые условия: телефон, мусоропровод, лоджия (либо балкон), водопровод, стеклопакеты, автономное отопление и так далее. В выборе жилья немаловажно непосредственное окружение в доме, репутация района, экологическая обстановка. А наличие/отсутствие ремонта в последние годы на стоимость квартиры не влияет, за исключением технического состояния потолка, пола и окон с коммуникациями.

Преимущества первичной недвижимости

Отталкиваясь от вышеперечисленных ценообразующих факторов, можно определить достоинства покупки первичного жилья:

  • использование при строительстве современных домов высокотехнологичных, долговечных и надежных материалов, соблюдение новых требований безопасности;
  • проектировка просторных помещений с удобной планировкой, согласно новым нормативам;
  • наличие стеклопакетов и счетчиков на воду и газ;
  • обязательны лифты (иногда и грузовые) с подземными и наземными парковками;
  • гарантийный период эксплуатации помещений (5 лет), а именно – на потолки, инженерные сооружения и стены с окнами, что обязует застройщика при появлении проблем в это время устранить неполадки и компенсировать убытки жильцам.

Но есть и свои недостатки, это:

  • черновая отделка квартиры (просто стены – без ремонта и коммуникаций), что предполагает значительные дополнительные траты для покупателя перед заселением;
  • новостройки, как правило, возводятся в местах, удаленных от транспортных артерий и не имеют развитой инфраструктуры;
  • отсутствует широкий выбор вариантов, так как ликвидное и бюджетное жилье разбирают на ранних этапах строительства, а ближе к завершению остаётся дорогое жилье (с большой площадью), на первом и/или последнем этаже, а также с плохим обзором из окна;
  • нет возможности прописаться самому и родственникам;
  • неудовлетворительные условия ипотечного кредитования, что связано с аккредитацией застройщиком объекта в 2-3 банках, условия которых зачастую не выгодны, а ставки выше на 1-2%.

Но со временем жилые микрорайоны обрастают необходимыми торговыми центрами, социальными и другими объектами инфраструктуры. А стоит ли возможность первым жить в квартире, в которой никогда никто не спал, и отсутствие алкоголиков и наркоманов среди соседей (они вряд ли приобретут жилье в новостройке) всех вышеперечисленных неудобств – решает каждый для себя сам.

Преимущества вторичной недвижимости

Для вторичного жилья характерны следующие бесспорные преимущества:

  • возможностью скорейшего заселения, так как уже имеются коммуникации с ремонтом;
  • широким выбором вариантов (включая этаж, вид из окна, близость остановок и так далее);
  • большим количеством предложений по ипотечному кредитованию;
  • моментальной пропиской себя и семьи;
  • благоустроенной инфраструктурой (если дому более 5 лет).

Но существует немало и недостатков, которые относятся зачастую к «вторичке» советской постройки, где долго не было капитального ремонта:

  • износ несущих стен из-за длительной эксплуатации и воздействия окружающей среды;
  • риск разрушения старых инженерных коммуникаций;
  • маленькая площадь и старая планировка.

Но ради справедливости следует отметить, что ненадежные стены с коммуникациями могут быть и в новых домах, так как безответственные застройщики с целью обогащения экономят на материале и не придерживаются норм строительства, а также техники безопасности. Поэтому при покупке недвижимости на первичном или вторичном рынке необходимо нанимать эксперта и проверять безопасность жилья. Иногда средства, которые потребуется дополнительно вкладывать в квартиру, составляют до половины ее стоимости.

Какое жилье выгоднее покупать

Если сравнивать между собой преимущества с недостатками первичного и вторичного жилья, то основным приоритетным фактором должен стать минимальный риск такой сделки. Так, при приобретении недостроенной квартиры в новостройке, велика вероятность перенесения времени сдачи дома в эксплуатацию из-за несоблюдения застройщиком сроков строительства. К сожалению, в последние годы зачастили случаи банкротства строительных компаний до сдачи дома, что чревато потерей вложенных средств.

Читайте также:  Как недорого построить дачный домик своими руками

Правительство, обязуя застройщиков страховать свою ответственность, пытается минимизировать банкротство компаний, но случаи продолжают случаться. Штрафование подрядчиков также не особенно влияет на соблюдение сроков. Поэтому строительную компанию нужно тщательно проверить перед таким дорогостоящим приобретением, как квартира.

Что означает вторичное и первичное жильё на рынке недвижимости?

Расхожее среди обывателей мнение, что первичное жильё – это новые дома, а вторичное – уже обустроенные, обжитые квартиры, нуждается в уточнении. Далеко не всегда новостройка является первичкой.

Решая вопрос по приобретению жилья, многие отдают предпочтение так называемому «вторичному» сегменту на рынке собственности. Причина проста: квартира в новом, уже сданном в эксплуатацию доме, стоит существенно дороже. Что такое «вторичка» и новостройка в недвижимости – этот вопрос следует рассмотреть подробно.

Новостройка и «вторичка»: что значат понятия, и как можно купить?

Главное отличие, разделяющее первичное и вторичное жильё, – это прохождение процедуры государственной регистрации собственности. Новостройки (или «первичка») записи ЕГРП не имеют, то есть квартиры, на которые право собственности еще не оформлено. Приобрести жильё первичного рынка можно несколькими способами:

  • по договору долевого участия у юридического лица;
  • по праву переуступки в строящемся объекте – у юридического или физического лица;
  • по договору купли-продажи в реконструируемом объекте – у юридического лица.

Недвижимость вторичного сегмента – это квартиры, на которые зарегистрировано право собственности, и имеется свидетельство об этом. Причём переход права собственности мог совершаться несколько раз (отсюда и сложившееся мнение о том, что вторичный сегмент – это квартиры, в которых уже кто-либо жил). Купить квартиру вторичное жилье можно только по ДКП у физических лиц.

Следует знать, что под понятие «вторичного» попадает жильё, принадлежащее частным лицам и муниципалитетам. Однако, в отличие от первой категории, квартиры юридически не являются собственностью жильца, а принадлежат государству. Только реализовав свое право на приватизацию, человек может распоряжаться муниципальной квартирой.

Покупаем квартиру: что выбрать?

Разобравшись, что значат понятия «новостройка» и «вторичка», можно определяться с покупкой квартиры. При выборе вида недвижимости – вторичной или первичной – сопоставляют ряд параметров, согласно которым принимается решение.

  • Цена вопроса. Первичное жильё обычно стоит дешевле аналогичной по площади и району «вторички». Цена квадратного метра в строящемся доме варьируется в зависимости от этапа его готовности, увеличиваясь к концу возведения. В одном и том же районе с новостройкой при одинаковых показателях «вторичка» будет стоить дороже.
  • Сроки. Стоит учитывать, что счастливый обладатель новостройки по ДДУ может въехать через год-полтора, если договор был оформлен в стадии котлована, или в 3-х месячный срок – если квартира приобретается перед сдачей в эксплуатацию. Более того – стройка может затянуться на неопределенное время. Во вторичное жильё можно въезжать сразу после заключения сделки.
  • Ремонт и отделка. Часто новостройка приобретается на этапе черновой отделки – «бетонных стен», тогда расход на отделку будет гораздо выше, чем даже капитальный ремонт квартиры вторичного рынка. Зато можно спроектировать самостоятельно внутреннее пространство. При одинаковых состояниях жилья на новостройку уйдёт меньше средств: не потребуется демонтаж, подведены все новые коммуникации. Если купить вторичное жильё после ремонта – можно обойтись без дополнительных вложений.
  • Оформление документов и риски. Процедура более прозрачная при покупке новостройки, квартира «юридически чистая». Схемы мошенничества распространены при покупке вторичного жилья. Правовая грамотность или помощь юриста поможет избежать этой проблемы.
  • Квартира в кредит. Кредитованием первичной недвижимости занимаются не все банки. В этом плане покупка вторичного жилья выгоднее.
  • Комфорт. Для многих эффект новой квартиры, ощущение «первого» хозяина – важные составляющие. Инфраструктура может быть развита как в новых, так и в старых районах, а вот современные коммуникации в новостройке – это важно.

Недостатки и достоинства есть у всех категорий жилья – как у новостроек, так и «вторички». Выбирая квартиру для покупки, каждый человек сам определяет критерии, которые являются для него решающими.

Первичный рынок жилья – что это такое?

Разница между первичным и вторичным жильем очевидна и лежит на поверхности. Все мы привыкли считать, что первичный рынок жилья – это новостройки. И в целом для бытового понимания такое определение будет вполне достаточным. Однако если углубиться в то, что такое первичный рынок, то мы увидим, что есть некоторые нюансы, лежащие в правовой плоскости вопроса.

Отличительная особенность первичного рынка жилья

В обыденной жизни мы называем первичным жильем на рынке те квартиры, которые мы относим к категории «новых», только что построенных. Но с юридической точки зрения не все помещения в новостройках являются первичным жильем.

Первичный рынок жилья («Первичка») – это квартиры в строящихся многоквартирных домах

В действительности определяющим критерием для отнесения жилья к первичному рынку является не его «новость», а отсутствие этого жилья в государственном реестре, в котором регистрируются права собственности на всю недвижимость в стране и ведется ее кадастровый учет. Проще говоря, первичное жилье – это то жилье, которое никогда ранее не находилось в гражданском обороте.

Очевидно, что любая квартира, выставленная на продажу, уже является чьей-то собственностью, то есть права на нее уже зарегистрированы и она уже находится в гражданском обороте. В таком случае логично предположить, что квартиры, права на которую не зарегистрированы, просто не существует в природе, т.е. она еще не построена.

Таким образом, квартира на первичном рынке жилья – это «виртуальная» квартира, которая только предполагается к строительству или находится в самом начале этого процесса. Права на нее формируется не путем покупки/продажи собственности (ведь этой собственности еще не существует), а на основании договора долевого участия (ДДУ).

Различают первичный (новые дома и строения) и вторичный (бывшие в использование строения)

Иными словами, первичные квартиры приобретаются только посредством долевого участия в строительстве многоквартирного дома. А сам процесс покупки является не столько покупкой (т.к. покупается всегда реально существующий товар), а инвестицией в результат, который по своей стоимости в конечном итоге будет превосходить вложенные деньги.

А как это выглядит на практике?

В реальности для того, чтобы приобрести квартиру на первичном рынке жилья, необязательно быть участником строительства дома «с самого котлована». Договор переуступки требования на недвижимость может быть заключен в любое время вплоть до стадии введения дома в эксплуатацию. Главное, чтобы к тому моменту процедура регистрации права собственности не была завершена.

Плюсы

Рассмотрев, что такое «первичка», целесообразно обратить внимание на то, какие рынок жилья первичный имеет безусловные плюсы перед вторичным. Строго говоря, их всего два, и оба они лежат в финансовой плоскости.

Стоимость жилья определяется рынком и рисками, которые несет покупатель. Чем выше риски, тем ниже стоимость. Нельзя сказать, что риски долевого участия в строительстве многоквартирного дома чрезмерные, тем не менее они имеются. Благодаря им же квартиры на первичном рынке самые дешевые – и это основной плюс «первички».

  1. 2. Возможность выгодно инвестировать

Не секрет, что долевое участие в строительстве – это еще и возможность заработать на перепродаже квартиры: за время строительства цена недвижимости значительно вырастает.

Минусы

Отрицательные моменты рынка первичного жилья объясняются высокой степенью неопределенности.

Инвестируя в такую квартиру, покупатель не знает:

  • — когда дом будет в конечном итоге построен: сдвиг дедлайна – абсолютно нормальная практика для сферы капитального строительства;
  • — останется ли, когда дом достроят, окружающее его пространство таким же, какое оно есть сейчас, или, возможно, за год строительства на месте парка, на который по логике вещей должны были бы выходить окна вашей квартиры, появится еще ряд высоток, загораживающих не только парк, но и все небо;
  • — какого качества будет построенное жилое помещение – будут ли ровные стены и потолки и не развалится ли дом случайно ранее ввода в эксплуатацию.

Ну и наконец, если говорить об особенностях квартир, находящихся в стадии строительства, не нужно забывать о существовании риска недобросовестного застройщика. Нельзя сказать, что эта практика повсеместна: напротив, абсолютное большинство застройщиков вполне добросовестны.

Однако для справедливости следует отметить, что тем, кому не повезло, вернуть свои деньги за недостроенное жилье практически никогда не удается.

Ссылка на основную публикацию