Как выбрать подрядчика для строительства домов

Как не ошибиться с выбором подрядчика для строительства

Как не ошибиться с выбором подрядчика для строительства коммерческих зданий — расскажем в этой статье. Информацией с нами поделились эксперты из компании Handbauer , занимающейся проектированием и строительством коммерческих и промышленных объектов по всей России.

1. Проверь сертификаты и возраст компании

Строительная компания должна быть обязательно зарегистрирована в едином реестре саморегулируемой организации (СРО). Такая организация контролирует соблюдение основных стандартов качества и не позволяет строительным компаниям выходить за рамки разрешённых к выполнению работ. Узнав, что фирма состоит в СРО, ты можешь запросить выписку, которая покажет, какой конкретно деятельностью она имеет право заниматься, что обезопасит тебя от невыполнения обязательств.

Что касается возраста застройщика — он должен превышать 3–5 лет. Дело в том, что продолжительность полного цикла коммерческого строительства может составлять до двух лет. И если фирма существует меньше года, то вряд ли ты сможешь увидеть уже завершённые объекты и оценить их качество. Компании же с солидным возрастом могут предоставить портфолио с коммерческими объектами.

Handbauer работает уже 9 лет и за это время спроектировала и построила 150 тысяч квадратных метров коммерческой и промышленной недвижимости. Поэтому при желании ты, как заказчик, можешь оценить качество построенных объектов не только по проектной документации, но и выехав на уже функционирующие объекты. Handbauer имеет сертификаты на строительство и на проектирование от СРО. То есть эта компания имеет чёткий перечень разрешённых работ, и согласование проектов не вызовет проблем.

2. Проверь действующие объекты и портфолио

Как мы уже сказали ранее, молодые компании вряд ли могут похвастаться хотя бы одним успешно завершённым объектом коммерческого или промышленного строительства в связи с большой длительностью этапов проектирования, согласования, строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Но ошибочно и обратное мнение, когда заказчик считает, что если строительная фирма возвела несколько объектов и показала их проектную документацию, то можно с ней сотрудничать. Большая часть таких объектов может быть выведена из строя или существовать только на бумаге. Поэтому стоит сотрудничать только с той компанией, которая имеет в своём портфолио реально действующие объекты.

В портфолио Handbauer числится более десяти крупных завершённых объектов. Каждый из них ты можешь оценить лично. Так, к примеру, с 2013 по 2015 год Handbauer провела субподрядные работы по строительству фармацевтического завода «Валента» в городе Щёлково. На сегодняшний день этот завод считается одним из крупнейших высокотехнологичных фармацевтических производств в Восточной Европе. То же самое касается выполненных субподрядных работ по строительству фармацевтических заводов «ТЕВА» в Ярославле и учебно-тренировочного центра аэропорта «Внуково» в Москве. Информация о состоянии построенных объектов есть в открытом доступе.

Handbauer сотрудничает со многими известными генподрядчиками, в том числе и всемирно известными, такими как STRABAG. Handbauer строит и реставрирует здания любых типов — от небольших магазинов и торговых центров до крупных промышленных объектов. Это может быть как капитальное, так и быстровозводимое здание, которое построят в срок от 12 недель на основе металлоконструкций ведущего европейского производителя.

3. Посети строящиеся объекты

Возможность оценить построенные объекты не только по проектной документации, но и по уже функционирующим объектам — большое достоинство. Но ещё лучше, когда строительная компания предоставляет возможность посетить строящиеся объекты, чтобы убедиться, что работает всё, что должно работать.

К примеру, сейчас в Москве на Ореховом бульваре Handbauer ведёт строительство выставочно-делового комплекса «Теремъ» — крупнейшей компании на рынке деревянного домостроения России. На данном объекте Handbauer выполняет земляные, бетонные и общестроительные работы в качестве подрядчика. Визит на этот объект даст полное представление о том, как будет происходить процесс на твоей стройплощадке.

4. Не ограничивайся поиском только в своём регионе

Дело в том, что многие качественные строительные компании сосредоточены в Москве, Санкт-Петербурге и в других крупных мегаполисах. А в нужном регионе может не оказаться компании такого масштаба. И если застройщик достаточно крупный, то, используя современные технологии, он может строить объект не только в любой точке России, но и даже за рубежом. К такому застройщику относится Handbauer. Несмотря на то что компания располагается в Москве, она ведёт строительство по всей территории России.

5. Выбирай компанию, не имеющую собственного производства стройматериалов

Дело в том, что строительные компании, имеющие собственное производство строительных материалов и конструкций, будут стараться максимально использовать на объекте свои ресурсы, которые могут быть менее качественными, чем аналоги, и даже дороже продукции конкурентов. Такие застройщики лишают своих клиентов «гибкости», навязывая собственные материалы. Что касается Handbauer — эта компания даёт больше возможностей своим клиентам, предлагая несколько вариантов поставщиков. Это позволяет тебе, как бизнесмену, планирующему строительство коммерческого или промышленного объекта, выбрать среди широкого спектра материалов и конструкций оптимальные по качеству и цене решения.

6. Выбирай компанию, оказывающую услуги под ключ

В целях экономии некоторые бизнесмены могут заказывать проектную документацию в одном бюро, а строительство — в другом. В итоге ты получаешь длинный и сложный цикл взаимодействия между всеми участниками процесса, что приведёт к потере времени, нервов и денег. Чтобы этого не случилось, выбирай компанию, предлагающую строительство под ключ. Handbauer предлагает полный цикл строительства объекта: проектирование, согласование, строительство, сдача. То есть вся работа по возведению коммерческого или промышленного объекта полностью проводится Handbauer, и все пожелания, которые часто возникают у заказчика во время проектирования или даже на этапе строительства, по возможности успешно воплощаются в жизнь специалистами компании на любом этапе. Преимущество такого подхода заключается в отсутствии «лишних рук», а также в возможности в полном цикле сотрудничать с одной компанией, не нанимая отдельно проектировщиков, «согласовальщиков», строителей и поставщиков.

Как выбрать подрядчика для строительства домов

«Хочешь сделать что-то хорошо — сделай это сам!». Убежденность в этом подвигает немало людей отказаться от траты денег на специалистов и приступить к строительству в одиночку или вместе с родственниками и друзьями. Перспектива все сделать своими руками заманчива, но, прежде чем начинать рыть траншеи под фундамент и арендовать технику, взвесьте все «за» и «против».

Плюсы:

  1. Вы сможете с гордостью заявлять всем, что дом построен собственными руками. Мужчина, построивший дом (а также воспитавший сына и посадивший дерево), безусловно, заслуживает уважения в нашем традиционном обществе.
  2. Вам не нужно будет платить строительной фирме, бригаде, прорабу. А это существенная экономия: бригады, как правило, берут до 100% от стоимости материала, а фирмы и того больше.
  3. Вы будете контролировать стоимость закупаемых материалов и самостоятельно вести смету. Находя материалы по низкой цене, фирма обычно не сообщает об этом клиенту, забирая выгодную разницу себе (в среднем она составляет до 20% от стоимости покупки, которая выставляется вам).
  4. Если у вас недостаточно средств на руках, то строительство можно разделить на этапы, подкупая нужные материалы по мере возможности. Вы можете строить в течение нескольких лет, зато это не нанесет сильного удара по бюджету.
  5. Вы контролируете качество постройки, выбираете лучшие материалы, ко всему подходите лично, исключая халтуру.

Минусы:

  1. Да, вы не платите строителям, однако вы расплачиваетесь своим временем и силами. Если вы, к примеру, зарабатываете в месяц 70 тысяч рублей, а строительство занимает не один отпускной месяц в году, то посчитайте, какие деньги вы теряете. Не говоря уже о вашем здоровье (если вы строите не раз от разу в качестве физической зарядки, конечно, а полностью погружаетесь в процесс).
  2. Кроме того, вам придется закупать не только материалы, но и инструменты, оборудование и технику. Стоят бетономешалки и хорошие сварочные аппараты недешево. Аренда тоже встанет в копеечку, при этом от неопытности можно что-нибудь поломать.
  3. А как вы будете охранять ваши материалы и технику на участке? Если вы не можете находиться на стройке постоянно, то есть риск, что ваш качественный цемент и брусья разворуют. Можно, конечно, нанять сторожа или поставить времянку для хранения материалов. Но это дополнительные силы и деньги.
  4. Еще один важный недостаток — низкая скорость строительства. Долгострои порой становятся головной болью всей семьи. И даже если у вас достаточно денег, самостоятельно быстро построиться вы не сможете, разве что если вы — строитель с огромным опытом.
  5. И, наверное, самый главный пункт — это риск совершить ошибку. Если у вас нет необходимых навыков в строительстве, то в процессе вы можете наделать много серьезных ошибок. Их потом придется исправлять. Хорошо, если это просто неплотно прибитые дверные косяки, из которых сквозит. Но проблемы типа разломов фундамента, трещин в стенах, разрывов водопроводных и канализационных труб могут потребовать даже сноса уже возведенного здания.

Этот вариант подходит фанатикам самостоятельности и тем, кто ограничен в средствах и не торопиться построить дом в короткие сроки. Можно постепенно подкапливать деньги и вкладывать их в стройку. Однако велик риск втянуться в долгострой. Другая проблема этого подхода — консервация стройки на холодное время года, когда снег и дожди могут разрушить уже проделанный вами объем работы.

Если вы не строитель и не любите «грязную работу», то в целом готовы разобраться в тонкостях строительных технологий и привыкли все контролировать, то есть еще одна альтернатива: строить с привлечением наемных бригад.

Если вы не строитель и не любите «грязную работу», то в целом готовы разобраться в тонкостях строительных технологий и привыкли все контролировать, то есть еще одна альтернатива: строить с привлечением наемных бригад.

Плюсы:

  1. вы максимально вовлечены в процесс и можете оперативно исправлять ошибки строителей (к слову, нанятые проектировщик и прораб заметно облегчат этот процесс).
  2. работа проходит достаточно оперативно, и вы можете сами регулировать количество привлеченных бригад
  3. вы можете сэкономить на стройматериалах (немного) и на работе «спецов» (достаточно заметная сумма)

Минусы:

  1. безответственность бригад и отдельных специалистов, а также сопутствующие проблемы (документы у мигрантов) создают вам риски, причем рискуете вы не только временем, но и деньгами — строители могут исчезнуть с предоплатой или совершить большие ошибки. Поскольку бригады — это не юрлицо, а люди «с улицы», то вы не добьетесь компенсации убытков;
  2. если вы решили сэкономить еще больше и отказались от услуг внештатного прораба, то ваши ошибки в проектном менеджменте могут дорого вам обойтись. Без соответствующего образования и опыта сложно разбираться во всех нюансах и руководить бригадами. Ситуацию в какой-то мере спасет наличие проектировщика, который может (и должен) совершать авторский надзор и контролировать соответствие строительных работ изначальному проекту. Если же вам попадется безответственный проектировщик, положение может стать поистине плачевным.

Можно сбросить с себя ответственность и заключить договор со стройфирмой. Это единственный подрядчик, который работает с вами напрямую. Компания поможет оформить документы, подберет участок, сама составит смету, которую вам просто нужно подписать, создаст план строительства, исходя из ваших пожеланий… Так что же, заключаем договор и не мучаемся? Не торопитесь.

Плюсы:

  1. Вы коммуницируете с небольшим количеством человек, которые отвечают за ваш проект, и не “распыляете” свое время.
  2. Вы получаете готовый дом согласно выбранному проекту уже через несколько месяцев (или чуть больше – в зависимости от сложности строительства).
  3. Вам помогают выбрать участок и оформить разрешение на строительство (если вы договоритесь об этом за дополнительную плату).
  4. Специалисты разработают для вас индивидуальный проект дома или предложат типовой.
  5. В фирме помогут подобрать материалы, нужные для строительства, чтобы уложиться в бюджет и не потерять в качестве.
  6. За сохранность материалов на стройке и качество работы отвечает фирма. Если что – вы можете подать на нее в суд. Главное – подробно прописать все эти моменты в договоре.

Минусы:

  1. Этот вариант самый дорогой из трех. Мало того, что на вас лягут все расходы по покупке материалов и аренде техники. Вам еще нужно с наценкой будет оплачивать труд всех, кто так или иначе причастен к строительству – от проектировщика до секретарши в стройфирме. Фирма несет гарантийные обязательства перед вами – и это тоже закладывается в стоимость работ.
  2. Фирмы зачастую дешево закупают качественные материалы по своим каналам, но в смете они этого не укажут. То есть если они купили все материалы, включая мешки с песком, со скидкой 20-30%, вам от этого ни холодно, ни жарко. Поэтому и получается так, что вы платите до 50% больше, чем реально стоили эти товары. Да, возможно, вы бы сами не смогли пробить большую скидку и найти что-то дешевое и качественное, но ведь все равно обидно?
  3. Генподрядчик, как правило, не содержит штатных специалистов, а привлекает все тех же судподрядчиков на каждый этап строительства. Причем работает по принципу “приемлемое качество – низкая цена”. Этих же субподрядчиков можете привлечь и вы, если найдете надежные компании (об этом читайте ниже). Так вам не придется платить компании-генподрядчику, которая фактически является посредником между вами (конечным заказчиком) и строителями.
    Конечно, если вы строите небольшой домик под дачу, потеряете вы на этой разнице немного – каких-нибудь 5-10 тысяч рублей. Но если речь идет о нормальном доме для постоянного проживания, то потери могут быть большими. Нередко случается так, что, отказавшись от услуг фирмы, человек сокращал размеры суммы, указанной в их смете, наполовину.
  4. Вы не защищены от срыва сроков сдачи объекта. Недобросовестные компании делают это порой намеренно для получения дополнительной прибыли. Конечно, сроки четко нужно прописать в договоре.
  5. Также велик риск нарваться на непрофессионалов. Даже если фирма зарекомендовала себя на рынке и имеет хороший опыт, она все равно чаще всего нанимает разных подрядчиков «со стороны». Имея много заказов, фирма может оказаться не в силах контролировать все свои проекты. Поэтому не удивляйтесь, если, придя на участок, увидите конторскую бытовку, нелегальных мигрантов, их жен, варящих еду, бегающих вокруг детей и балки, лежащие в лужах после недавнего дождя.
  6. И от воровства материалов вы тоже не застрахованы. Случаи, когда сами рабочие по ночам воруют по ночам цемент и другие строительные материалы, не редкость.

11 советов как выбрать подрядчика для строительства дома

Выбор подрядчика для строительства дома – задача стратегическая. Здесь ошибаться нельзя! Найти огрехи (при очень большом желании) можно в работе любого профессионала, тем более, если заказчик достаточно хорошо разбирается в теме строительства и нюансах конкретной технологии. Недаром говорят, что у каждой стройки своя история, в том числе история ошибок. Однако, выбирая подрядчика методом «научного» тыка, вы рискуете превратить стройку в одну большую ошибку. А это чревато потерей не только денег и времени, но и здоровья (вы же знаете, что все болезни из-за нервов).

«Правильный выбор застройщика – это 70% успеха»,– утверждает Анна Микуляк, руководитель отдела продаж компании «РНР». Но как выбрать правильно? Наши рекомендации тем, кто убеждён в неэффективности метода тыка и не надеется на русский авось.

Совет 1. Определитесь с функционалом дома. Ответьте себе на вопрос: «Для кого и для чего вы строите дом? Какие задачи он должен решать?»

Можете прописать все требования на бумаге, чтобы сформулировать их максимально чётко. В дальнейшем это определит архитектурные и планировочные особенности дома. «Главное, что нам, как застройщику, требуется от вас, – понимание функционала вашего дома, – комментирует Анна Микуляк. – Строите вы дом для постоянного или сезонного проживания? Кто будет жить в доме? Планируете ли вы содержать домашних животных? Например, один из наших заказчиков содержал большую собаку, которой вредно лежать на тёплом полу. Поэтому мы отказались от обустройства тёплых полов. Нужно понимать, что вы хотите от дома. Будете ли вы там гостей встречать каждые выходные или мечтаете о небольшом доме для уединённого проживания с семьёй. Никаких специфических нюансов, вроде того, как лучше расположить дом на участке, сколько нужно отступить от участка соседа, насколько большими должны быть окна, какого размера должна быть бойлерная и какие требования к ней предъявляются, вам знать не нужно. Для решения каждой задачи у нас есть ответственные специалисты (архитекторы, инженеры, прорабы и т.д.). Вам же надо определиться, какого размера у вас должна быть, например, детская. Для одного ребёнка она будет или для двоих. Вот это важнее».

Совет 2. Прежде чем начинать строительство деревянного дома по канадской технологии и выбирать подрядчика, вникнете в тему.

Даже если вы далеки от строительства, как Австралия ото всех остальных материков, вам необходимо разобраться в вопросе самому. Знание темы и более-менее чёткие представления о технологии (в частности, каркасного домостроения) позволят вам, во-первых, избежать многих ошибок, а, во-вторых, понимать, что делает подрядчик, и уверенно задавать вопросы, если в какой-то момент недопонимание возникнет. Ну и, в-третьих, человека, владеющего информацией (или знающего, где её раздобыть), обмануть куда сложнее.

Список литературы и интернет-ресурсов, которые могут оказаться полезными в изучении вопроса, приведён в статье «Как проверять качество стройки каркасного дома по этапам».

Совет 3. Решив строить деревянный каркасный дом, обращайте внимание только на те фирмы, которые давно специализируются на каркасном строительстве

Подрядчиков сегодня пруд пруди! Но вам нужен тот, кто много лет специализируется на каркасном домостроении и обязательно имеет хорошую производственную базу. Впрочем, если фирма занимается, преимущественно, строительством домов из бруса, вполне возможно, что она пойдёт вам навстречу, с энтузиазмом взявшись за возведение вашего каркасника. Тем более, что в условиях кризиса застройщики становятся более гибкими и сговорчивыми. Но канадская технология, как и любая другая, предполагает не только знание множества нюансов, но и наличие высокотехнологичного оборудования, дабы не пришлось мастерить каркасный дом из пиломатериала прямо на строительной площадке.

Читайте также:  Покупка недвижимости в Липецке: как способ вернуть себе пенсию

Доверяя строительство подрядчику без опыта в каркасном домостроении, вы рискуете, как минимум, затянуть стройку (а ведь каркасники многие выбирают именно из-за высоких темпов строительства). О худших последствиях говорить не будем – они могут быть какими угодно. Добавим лишь, что настороженное отношение к каркасникам в России отчасти сформировано «обжёгшимися» на сотрудничестве с горе-подрядчиками. Анализ проваленных объектов, строящихся по канадской технологии, показал, что строителями были допущены грубейшие технологические ошибки, в результате чего заказчик получает домик Ниф-Нифа, а подрядчик, пользуясь некомпетентностью заказчика, списывает все на якобы недостатки каркасников.

Запомните, хороший каркасный дом мало чем отличается по прочности от своего кирпичного собрата, а по многим важным показателям превосходит его.

Совет 4. Будьте реалистами: не соблазняйтесь на заманчивые предложения подрядчиков построить вам каркасный дом «под ключ» за 1,5- 2 млн. руб.

О том, сколько стоит правильный дом на основе деревянного каркаса и почему он дороже «средненького» сруба, мы рассказывали в статье «Из чего лучше строить дом сегодня». А вот, как комментирует ситуацию, сложившуюся сегодня на рынке каркасного домостроения, специалист:

«Большая часть строителей каркасных домов становится заложниками стереотипов покупателей и стремится им соответствовать. Если 50% строителей, в которые входит и компания «РНР», объясняют потенциальному клиенту, что каркасный дом не может стоить дешево, потому что для его строительства используются только качественные материалы и конструкции, благодаря чему каркасник простоит без капремонта более 200 лет, то вторые 50% идут по пути наименьшего сопротивления. Они стараются максимально соответствовать ожиданиям покупателя, уверенно заявляя, что каркасный дом действительно дешёвый. Ведь нет ничего проще, чем сбить из досок коробку, заложить в неё утеплитель и жить – не тужить» (Анна Микуляк, руководитель отдела продаж компании «РНР»).

Совет 5. Выделите время на мониторинг рынка.

Даже «отсеяв» подрядчиков, которые не занимаются строительством по каркасной технологии, вы столкнётесь с тем, что специализированных фирм не так уж и мало. А с ростом популярности каркасной технологии их становится всё больше.

Мониторинг рынка позволит вам разобраться и в дальнейшем сориентироваться в предложениях компаний. Для этого рекомендуем:

  • изучить сайты застройщиков, изучить портфолио построенных объектов и проанализировать представленную информацию
  • посетить выставки деревянного домостроения , чтобы получить полное представление о новых технологиях, изучить предложения рынка и наладить контакты с застройщиками
  • обязательно съездить не на демонстрационные площадки застройщика (где все может быть хорошо и красиво), а на реально строящиеся объекты и самим оценить качество строительства и профессионализм строителей
  • приехать в офис компании, чтобы пообщаться с подрядчиком лично и принять решение о сотрудничестве

Совет 6. Изучите как можно больше информации о компании, которую планируете выбрать в качестве ответственного подрядчика.

История существования компании и количество построенных ею домов – факты, конечно, красноречивые. Но без доказательств это всего лишь «голые» цифры. Ну, какая радость вам с того, что компания существует 15 лет на рынке, а каркасную технологию вот только-только начала осваивать? Другое дело, когда компания все 15 лет специализируется на строительстве каркасных домов. С количеством реализованных проектов та же самая история. Подрядчик может хвастаться, что ежегодно возводит сотни домов , но нужно понимать, что это за дома и какого они качества. Можно ли их называть домами или это скорее дачные или садовые домики!?

«Ежегодно мы строим порядка 50 домов. При этом каждый этап строительства у нас выполняется, как правило, отдельными бригадами. То есть, на выполнение различного вида работ есть свои специалисты. Строительные бригады, специализирующиеся у нас на монолите и возведении фундаментов, профессиональные плотники и сборщики каркасов, инженерные бригады, выполняющие прокладку коммуникаций ( отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция), сертифицированные электрики, отвечающие за электроснабжение и слаботочные системы вашего дома. Кроме того, есть отдельные бригады для выполнения внутренних работ- от зашивки стен гипсокартонном, до высококачественной отделки помещений. Есть у нас в штате и дизайнеры интерьера. Но даже располагая широким диапазоном специалистов, мы физически не можем реализовывать баснословное количество проектов. Потому что к каждой задаче подходим индивидуально, тщательно прорабатывая каждый этап», – комментирует Анна Микуляк.

Не спешите сразу соглашаться и в том случае, когда подрядчик предоставляет портфолио с красивыми фотографиями построенных домов. Это могут быть фотографии, взятые с открытых источников в интернете или украденные у конкурентов. Поэтому поинтересуйтесь не только финальными картинками законченных домов, но и попросите представить фотографии показанных домов в процессе строительства, где вы можете посмотреть все этапы работ, выполненные конкретно этим подрядчиком. Ведь, согласитесь, если у подрядчика отсутствуют фотографии показываемых вам домов в процессе строительства, то маловероятно, что эти дома строились данной фирмой и это всего лишь демонстрация “веселых картинок”

Совет 7. Попросите контакты клиентов, чтобы иметь возможность посмотреть готовые дома и узнать мнение тех, кто уже воспользовался услугами подрядчика и проживает в построенных им домах.

Это, пожалуй, самое очевидное свидетельство опыта, квалификации и надёжности подрядчика. В случае, если по каким-либо причинам, например, ссылаясь на конфиденциальность информации или нежелание тревожить клиентов, подрядчик отказывается предоставить контакты своих клиентов, он должен предложить вам альтернативу в виде посещения демонстрационной площадки. Наличие таковой является очередным подтверждением серьёзности и надёжности компании. Так, компания «РНР» практикует показ клиентам домов на стадии монтажа каркаса и уже готового к сдаче. «Если человек до этого смотрел только кирпичные дома, то да, чаще всего он с настороженностью относится к каркасникам. Но если до нас человек уже успел посмотреть 2-3 каркаса, то когда он приезжает к нам на площадку и видит каркас от «РНР», раскладку балок, готовые стеновые панели, усиление «допами», осознаёт, что предлагаемая нами конструкция, в основе которой лежит оригинальная двутавровая балка, действительно надёжная. В 90% случаев после посещения наших объектов потенциальный клиент готов выбрать каркасную технологию для строительства своего дома, становясь клиентом реальным», – рассказывает Анна Микуляк.

Совет 8. Выбирайте подрядчика, который одновременно является производителем строительных материалов.

Строителей много, но далеко не каждый из них является производителем. А между тем, никто не знает технологию и стройматериал лучше, чем производитель. Те, кто уже успел построить дом, по каркасной технологии в частности, соглашаются, что сотрудничество с застройщиком, являющимся непосредственным производителем, позволяет:

  • свести к нулю количество ошибок, допускаемых при строительстве
  • обеспечить заявленное качество и надёжность постройки
  • сэкономить время, деньги и нервы, исключив лишних участников в строительстве дома

Так, компания «РНР», помимо того, что является непосредственным производителем оригинальной двутавровой балки, изготавливаемой по лицензии канадской компании Nascor, выступает ещё и застройщиком каркасных домов. «У нас два собственных завода – в Ростове и Подмосковье, где подготавливается древесина, производится двутавр и собираются сами конструкции. Хочу отдельно отметить, что «РНР» не занимается сборкой каркаса в условиях, всё делается на фабрике – только так мы можем обеспечить надёжность и идеальную геометрию каркаса», – комментирует Леонид Морозов, инженер по строительству компании «РНР». Его коллега – Павел Спивак, главный инженер «РНР», дополняет: «Мы освобождаем клиентов от решения технических вопросов, осуществляя контроль проектирования, контроль прорабов и бригад, контроль качества выполняемых работ по объекту на каждом этапе строительства».

Фактически речь идёт не только о непосредственном строительстве, но и о шеф-монтаже (техническом надзоре), предусматривающем столь необходимое наблюдение и организационно-техническое руководство поставками материалов и монтажом. Такой комплексный подход обеспечивает высокое качество строительства при гарантированном соблюдении технологии.

Совет 9. Оцените качество древесины, которая «ляжет» в основу каркаса, потому что от этого напрямую зависит будущее вашего дома.

Возможность лично оценить качество древесины – ещё одно преимущество сотрудничества с подрядчиком-производителем. От того, насколько хорошо подготовлена древесина, в итоге будет зависеть надёжность всей постройки и срок её службы. От этого же во многом зависит и стоимость дома.

Предлагая деревянный каркасный дом «под ключ» за 500 т.р., подрядчик, наверняка, не заботится о качестве используемой древесины. Как правило, такие «эконом»-предложения подразумевают каркас из сырого дерева, завуалированный под определением «древесина естественной влажности класса С». К сведению, класс С допускает почти любые пороки древесины. Знаете, что в таком случае произойдёт уже через год? Каркас из сырых досок, вместе с утеплителем запечатанный плёнкой, начнёт гнить! Остановить процесс гниения практически невозможно. Таким образом, ваш дом очень скоро превратится в рассадник плесени, грибка, болезнетворных бактерий, став непригодным для жизни. В общем, светит вам полный демонтаж и переделка стен. И тут впору бы вспомнить о том, что скупой платит дважды…

«Древесина бывает разного качества: подготовленная для того, чтобы строить дом, и, соответственно, неподготовленная. Наша древесина – подготовленная! Использование сухой строганной балки – главная особенность каркасов «РНР», – комментирует Наталья Фирстова, главный архитектор компании «РНР». – Но при этом влажность древесины должна быть не менее 12%. Мы добиваемся этого с помощью специальной сушильной камеры. На производство поступает свежеспиленный лес, где в последующем древесина сушится и проходит дополнительную подготовку. Я имею в виду обработку антипиренами, антисептиками, что позволяет защитить дерево от различных насекомых вроде короедов, а также воздействия влаги и конденсата».

Совет 10. Категорически откажитесь от приблизительной сметы и упрощённого сметного расчёта! При заключении договора подряда требуйте детального составления сметы!

Даже человек, далёкий от строительной темы, понимает, что строительство дома (тем более «под ключ») предполагает выполнение огромного объема работ. Контролировать расходы на оплату труда многочисленных специалистов (от квалифицированных проектировщиков до разнорабочих «принеси-подай», без которых не обходится ни одна стройка) и закупку внушительной номенклатуры строительно-отделочных материалов невозможно без сметы. Невозможно это сделать и имея на руках так называемую приблизительную смету. В последнем случае подвох заключается не только в том, что в результате стоимость строительства может быть сильно завышена, но и в том, что в разгар стройки подрядчик может сделать вам «сюрприз» в виде списка неучтённых дополнительных работ. При наличии приблизительной сметы парировать вам будет нечем. Смета же приблизительная!

Уберегите себя от таких сюрпризов – составьте детальную смету и уделите время, чтобы наедине с калькулятором самостоятельно всё перепроверить, разобраться в позициях и ценах. Любые сомнительные пункты или возникшие расхождения и вопросы помечайте цветом и не стесняйтесь позвонить потенциальному подрядчику (либо приехать в офис), чтобы получить внятный однозначный ответ. Идеально, если у вас есть возможность нанять второго подрядчика, который бы составил альтернативную смету. Пусть это будет платно. Но даже заплатив за смету дважды (двум разным специалистам), вы всё равно останетесь в плюсе, застраховав себя от неучтённых дополнительных работ и возможной переплаты/завышенной цены на отдельные виды работ и/или строительно-отделочные материалы.

Но если возможности привлечь второго подрядчика нет, не велика потеря. В конце концов, сегодня все справочники выложены в открытом доступе в интернете. Без особого труда можно узнать, сколько весит кубометр бетона или погонный метр арматуры, нормы расхода любого материала, да и цены на материалы сравнить несложно. На дворе XXI век! Проанализировать смету можно, не выходя из дома!

Уделив пристальное внимание согласованию сметы, вы потом не раз похвалите себя, высоко оценив свою предусмотрительность и интеллектуальный уровень. Ну, и наоборот: подпишите смету не глядя, и… Здравствуйте, грабли, давно не виделись!

Совет 11. Требуйте гарантий, но не соблазняйтесь на пожизненные.

Гарантия производителя на материал и гарантия подрядчика на выполненные работы – немаловажный фактор. В соответствии со ст. 724 и ст. 756 ГК РФ, «…предельный срок обнаружения недостатков результата работ для всех видов подряда составляет 5 (пять) лет». Причём пятилетний гарантийный срок распространяется на результаты работ строительного подряда, независимо, установлен ли на них гарантийный срок.

Однако некоторые подрядчики гордо заявляют о предоставлении гарантии в 30-50-75 лет, а то и пожизненной. Насколько это оправдано, комментирует Анна Микуляк: «Мы даем гарантию на всё, что мы делаем: на все выполняемые нами работы и используемые материалы. Естественно, на материалы (кроме каркаса, производителем которого мы являемся) предоставляется гарантия производителя. Например, мы не являемся производителем кровли, которую используем, но, тем не менее, на неё распространяется гарантия производителя. Да, иногда мы сталкиваемся с возражениями клиентов, считающих, что гарантия 5 лет на дом, который должен прослужить, как минимум, полвека, слишком мала. Ведь некоторые компании представляют гарантию чуть ли не пожизненную! Но ответьте себе на вопрос: кто даёт вам гарантию? Фирма, которая существует на рынке без году неделя и может исчезнуть через полгода? Для недобросовестных подрядчиков все средства привлечения клиентов хороши, в том числе и обещания гарантии на весь срок эксплуатации дома. А клиенты, в свою очередь, теряют бдительность, полагая, что если фирма даёт такую гарантию, значит, она всенепременно надёжная. Но пожизненная гарантия, к сожалению, далеко не всегда свидетельствует о надёжности компании. Поэтому мой совет всем, кто сейчас выбирает подрядчика – наведите справки о компании. Тем более, что все данные сегодня находятся в свободном доступе! Если компания существует меньше трех лет, подумайте, нужна ли вам такая гарантия?».

Возможно, на столь тщательный мониторинг рынка и проверку подрядчиков решится не каждый. Но прежде чем пренебрегать одним из советов, подумайте, что речь идёт о доме, в котором долгое время, а возможно, и всю жизнь придётся жить вам и вашим близким.

Как выбрать подрядчика для строительства дома и не попасть на дилетанта

Однако покупатель делает все возможное для минимизации рисков, поскольку он хочет быть уверенным, что не останется ни без денег, ни без дома.Перспектива обзавестись очередным объектом незавершенного строительства также не сулит ничего хорошего. Перед подписанием официального договора с подрядной компанией, следует тщательно проверить ее «репутацию».

Определяемся с запросами

Перед тем как приступить к активным поискам специалисты рекомендуют определиться с перечнем основных требований к объекту строительства. Первостепенного внимания заслуживают следующие критерии:

  • месторасположение участка;
  • наличие поблизости инфраструктуры;
  • параметры коттеджа;
  • близость к транспортным развязкам;
  • благоустройство придомовой территории;
  • присутствие социальных и инфраструктурных строений.

Это важный шаг, позволяющий при общении с агентом девелоперской компании с высокой вероятностью отличить профессионала от дилетанта. Можно перечислить уточняющие характеристики для будущего дома, что поможет более точно определиться с выбором проекта постройки.

Виртуальное знакомство с застройщиком

При выборе девелопера весомую роль имеет наличие и качество реализации официального сайта компании. С его помощью можно получить базовую информацию о застройщике. Хорошая строительная компания предоставляет посетителям доступ к таким данным:

  1. Детальная и понятная информация об используемых при возведении объектов технологиях, ключевых принципах сооружения.
  2. Портфолио с объектами, введенными в эксплуатацию (приветствуется наличие отзывов от клиентов).
  3. Год основания предприятия, опыт работы, квалификация сотрудников, международные грамоты, сертификаты и т.п.

О наличии опыта в строительстве загородных домов говорят и фото, видеоотчёты, размещенные на официальном интернет ресурсе компании. В указанных материалах должны четко фиксироваться основные этапы сооружения объекта.Добросовестные застройщики в большинстве случаев заказывают отдельные сайты под каждый конкретный проект, где можно не только изучить документацию и планы, но и увидеть через веб-камеру ход работ, этап готовности сооружения.

Совет! Мелкие фирмы ориентируются на узкоспециализированные работы (возведение строений по каркасной технологии, дачных домиков, бань из сруба и т.п.). Крупные застройщики выделяются комплексным предоставлением услуг , большим штатом сотрудников, специалистов.Если сайт компании понравился, в обязательном порядке следует перезвонить в офис девелопера. Обратите внимание на оперативность дозвона: если трубку на том конце не поднимают в течение нескольких минут, это лишний повод задуматься.

Признаки, которые должны насторожить клиента:

  • возраст компании менее 3 лет;
  • минимальный объем информации о новых и реализованных проектах (имеются виду открытые источники, СМИ, профильные издания);
  • отказ представителей застройщика предоставлять детальную документацию об объекте строительства.

Очень полезно посетить специализированные форумы и почитать реальные отзывы клиентов о компании. Надежный подрядчик заметен за три версты, а дилетант всегда «проколется» в каком-то моменте.

Отправляемся в офис лично

Ни один виртуальный тур или отзывы посетителей не смогут заменить полноценное и личное знакомство с девелопером. В рамках первого посещения офиса необходимо обратить внимание на здание, в котором работает компания, общее количество сотрудников, степень их занятости, а также техническое оснащение.

  1. Оцените вежливость общения персонала до момента подписания каких-либо официальных договоров. Если к вашим пожеланиям никто не прислушивается, навязывая типовые программы или решения, можно предположить, что и в последующем подрядчик будет относиться к вам пренебрежительно.
  2. Застройщик уже должен иметь разработанную концепцию реализации продукта: план, в соответствии с которым будут заключаться договоры, продаваться отдельные объекты. Потенциальному домовладельцу следует поинтересоваться:
    1. на каком этапе находится обустройство земельного участка, его подготовка к предстоящим работам, сформирован ли он вообще;
    2. общее количество участков, их размежевание;
    3. наличие мест, предполагающих общее пользование;
    4. присутствие и степень готовности инфраструктурных объектов;
    5. сроки сдачи их в эксплуатацию.
  3. Не лишним будет поинтересоваться, есть ли среди штатных сотрудников профессиональные инженеры, конструкторы и архитекторы (возможность заказа индивидуального проектирования домов ). Если их привлекают лишь от случая к случаю, рекомендуем отказаться от услуг такой организации.
  4. Помните, что коммерческое предложение подготавливается на основе технического задания, сформированного при участии клиента-заказчика (за исключением тех случаев, когда дом покупается в уже готовом коттеджном или загородном поселке). На стадии проектировании и корректировки точную цену никто не называет. Если есть готовое проектное решение (с перечнем всех аспектов и объемов работ), то стоимость будет максимально достоверной.
Читайте также:  Инструкция по монтажу фальцевой кровли

Ознакомьтесь с генеральным планом будущего поселка. Обратите внимание на наличие разрешения на его реализацию. Крайне важно уточнить и определиться с последующей судьбой объекта после сдачи его в эксплуатацию. «Живым» посёлком можно считать лишь тот, в рамках которого предполагается создание некоммерческого объединения, выполняющего функциональные обязательства управляющей компании. Если ответов на перечисленные вопросы никто не предоставил – несите свои деньги другому девелоперу.

Персональное отношение как «лакмусовая бумажка» надежности

Об отношении застройщика к реальным и потенциальным клиентам много чего может рассказать поведение агентов по продажам. Постоянное акцентирование внимания на идеальности выполнения работ, витиеватые и двусмысленные ответы на конкретные вопросы, чрезмерная услужливость – все те признаки, которыми «болеют» дилетанты в любом деле, будь-то строительство или производство товаров.Не существует ни одного идеального объекта. Уважающий себя исполнитель заблаговременно и в одностороннем порядке предупредит о возможных сложностях, случающихся на этапе возведения дома, коттеджа или поселка, предложит механизмы их преодоления, решения.Отличительная черта добросовестных застройщиков – готовность к двустороннему диалогу, конструктивным и аргументированным уступкам. Даже в самых непростых ситуациях они дорожат собственной репутацией и никогда не оставят клиента наедине с проблемой. Именно таким компаниям и стоит доверять.

Разведка боем

Обязательный пункт – посещение строительной площадки, на которой уже строиться какой-либо проект. Специалисты утверждают, что об отношении компании к своим объектам (следовательно, и клиентам) можно судить по специалистам, возводящим дом. Фото на сайте легко найти на просторах интернета, а вот реальную стройку и людей сложно заменить.

Совет! Собственная производственная база – огромное преимущество для строительной компании. С ее помощью можно нивелировать необходимость привлечения субподрядчиков, снизить себестоимость строительства в целом. Для многих отечественных компаний это непозволительная «роскошь».Не лишним будет пообщаться с реальными владельцами коттеджей, либо теми, у кого дом находится на стадии реализации. Уже на месте можно удостовериться в качестве коммуникаций, активности работ, соответствия реального поселка той картинке, которая демонстрировалась в офисе.

Еще один критерий проверки девелопера – общение с клиентами. Реальное мнение людей всегда ценнее виртуальных отзывов. Помните о том, что на просторах интернета очень часто искажается, да и конкурентов не стоит исключать из поля зрения. В отечественных реалиях очень часто встречаются «выбросы» непроверенной и несоответствующей действительности информации, что отрицательно сказывается на формировании мнения потенциальных клиентов о той или иной компании.

Финансовая составляющая проекта

На современном рынке редко встречаются проекты, строительство которых финансируется исключительно за счёт личных средств застройщика. В связи с этим потенциальному покупателю следует уточнить финансированную сторону. В большинстве случаев это крупные акционеры, банковские структуры, кредитные предприятия. Это позволит удостовериться в наличии финансовых гарантий под определенный проект, что в разы увеличивает вероятность своевременной достройки объекта, выполнения взятых обязательств.

Помните, что в рамках отечественной законодательной базы возведение дуплексов и загородных коттеджей никак не регламентировано, особенно, что касается долевого строительства. Единственный инструмент для проверки репутации девелопера – ориентироваться на уже введенные в эксплуатацию проекты.Огромный плюс подрядчика загородных проектов – готовность и способность привлекать финансовые средства клиентов на разных стадиях (или же отдельных этапах) строительства.

Документация и договорные отношения

Покупатель должен быть заинтересован в наличии документов на земельный участок, где предполагается возведение дома. Особенно внимательно следует изучить категорию, а также целевое назначение участка. На сегодняшний день объекты недвижимости разрешается сооружать на землях, принадлежащих к одной из следующих категорий:

  • ведения личного подсобного хозяйства;
  • индивидуального жилищного строительства;
  • дачного строительства.

Если около поселка есть архитектурные памятники, краеведческие зоны, заповедники, музеи или рекреационные комплексы, следует проконсультироваться у специалиста со стороны на предмет нахождения объекта строительства в черте охранной зоны.В юридическом отделе застройщика клиентам предоставляют для ознакомления предварительный договор на строительные мероприятия. К каждому такому договору прилаживается проектно-сметное дополнение, в рамках которого представлен полный цикл по возведению здания. Указывается последовательность работ и их стоимость.

В договор обязательно включаются полные сведения относительно:

  • объемов монтажных и строительных работ;
  • количества используемых материалов;
  • технологии и качества применяемой ресурсной базы;
  • сроков выполнения мероприятий (каждого этапа);
  • возможных рисков и гарантийных обязательств.

Обратите внимание! В договоре должны отражаться реальные данные о применяемых конструкциях, решениях и материалах (вплоть до точных технических характеристик каждого из них). Отсутствие соответствующей информации предоставляет застройщику огромную свободу в плане выбора материалов, он может использовать более дешевые и низкокачественные решения.Убедитесь в том, что договор включает в себя четкие даты начала/завершения работ. Фирмы «однодневки» стараются всеми возможными способами исключить из официальной документации какие-либо пункты о штрафных санкциях, которые применяются к девелоперу при нарушении согласованных сроков. Компании с хорошей репутацией действуют полностью противоположным образом.

Началу любого строительства предшествует внесение на счет подрядчика авансового платежа. Сумма зависит от масштабности строительных мероприятий и наличия у застройщика собственных финансовых резервов. Допускается оплата каждого отдельного этапа работ (при этом от конкретной суммы отнимается до 15%, которые поступают на счет подрядчика по факту сдачи объекта в эксплуатацию). Весь перечень финансовых нюансов должен отражаться в договоре.

Вопрос инженерных сетей

Самого пристального внимания заслуживают инженерные сети , к которым многие наши соотечественники относятся пренебрежительно. Вопросами подвода и подключения газа, электричества и водопровода занимается лишь несколько компаний в каждом регионе страны. Никто не запрещает лично пообщаться с их представителями и получить исчерпывающую информацию о ходе реализации работ на том или ином объекте.

У застройщика следует уточнить: кому будет передано право пользования инженерными сетями, их обслуживания по завершению работ. Это может быть одна из управляющих компаний девелопера или стороннее предприятие. Если же работы по инженерным сетям передаются другой организации, существует вероятность последующего пересмотра ранее достигнутых договоренностей.Пересмотр не сулит покупателю ничего хорошего. В некоторых случаях придется и вовсе подводить коммуникации за собственный счет.

Четкость договорных условий как залог успеха

Однако вне зависимости от дотошности и внимательности покупателя, в реальности правдивость обещаний подрядчика дома проверяется исключительно временем. Случаются ситуации, когда декларируется одно, а на завершающем этапе все сроки срываются, обещаний никто не придерживается.Обезопасить себя можно исключительно четким прописыванием каждого пункта и статьи договора с указанием сроков и санкций при их нарушении. Дополнительно рекомендуем предусмотреть и конкретную последовательность действий для форс-мажорных случаев. Возникающие сложности всегда легче решать с лицензированным строительным подрядчиком, чем с индивидуальным предпринимателем.

Надеемся, что представленная информация поможет вам обезопасить себя от дилетантов и выбрать действительно успешную и надежную строительную организацию.

Как общаться со строителями?

Выбор подрядчика для строительства дома — задача не из легких. Все подходят к этому вопросу по-разному. Одни обстоятельно изучают «родословные» строительных компаний, чтобы свести заботы о стройке к подписанию договора. Другие доверяют рекомендациям знакомых, у которых есть на примете проверенный прораб (бригадир, хозяин небольшой строительной фирмы). Третьи готовы сами руководить строительством, вооружившись популярными книжками, практическими советами, почерпнутыми в Интернете, и привлекая к выполнению разных видов работ специалистов всех уровней и профилей — от гастарбайтеров до консультантов, осуществляющих надзор за монтажом инженерного оборудования. Причем армия этих самых третьих постоянно растет. И вовсе не вследствие кризиса, и не из соображений экономии (в конечном счете стройка с постоянными переделками может встать дороже, нежели в других двух вариантах). Просто не переводятся в наших краях пассионарии, которым хочется сказать: «Это дом, который построил я!»

Везде есть свои плюсы и минусы. Вышесказанное не означает, что при первом варианте дом состоится, а при втором и третьем — нет. Но в любой ситуации будущему домовладельцу придется вступать либо в деловые отношения «заказчик—подрядчик», либо в трудовые «хозяин—работник».

Большому кораблю — большое плавание

Многие считают, что крупные строительные организации не размениваются по мелочам. Отчасти это верно. Большой организации попросту выгоднее заниматься объектами, где есть масштаб и размах. Ведь тогда намного легче контролировать ход и качество работ, решать вопросы с поставками и кадрами, инвестировать в домостроительные производства и недешевое оборудование для самостоятельного изготовления материалов. Еще год назад такие компании во что бы то ни стало стремились заключить договоры на крупные подряды, например застройку по типовым проектам коттеджных поселков.

Сегодня это все уже скорее теория: в новых, мягко говоря непростых, экономических условиях даже организации, преуспевшие в комплексной застройке коттеджных поселков, вынуждены существенно расширять и географию предложения, и спектр строительных услуг. Домостроительные предприятия, которые раньше декларировали, что работают только с институциональным заказчиком, сегодня заявляют, что готовы исполнить любые «капризы» частника, мечтающего о единственном и неповторимом доме. Хотя производители «каркасников», домов из профилированного бруса и пенобетона стремятся, чтобы и индивидуальный проект все же был в рамках отработанных практикой решений.

Это неплохо — как правило, качество работ у таких фирм на достойном уровне. С другой стороны, стоимость строительства в таком случае выше, ведь ко всему прочему приходится содержать штат офисных сотрудников (бухгалтеров, сметчиков, проектировщиков, инженерно-технических работников и т. д.), что обуславливает некоторую инертность структуры. Это минус. Любые корректировки проекта и строительства, изменение смет — все согласовывается намного дольше. Зато грамотная инженерно-техническая надстройка в известной степени гарантирует отсутствие неприятных сюрпризов или конструктивных переделок. А это уже большой плюс. К тому же такие фирмы всегда работают по договорам, а значит, заказчику есть с кого спрашивать.

Если для вас проблема строительства собственного дома сводится лишь к выбору подрядной организации, то нелишним будет попросить ее представителей показать готовые «фирменные» объекты. Не помешает и пообщаться со счастливыми домовладельцами. Выбор строительной технологии связан с выбором строительной компании. Если фирма, к примеру, специализируется на строительстве коттеджей из бруса, а вы поклонник «каркасников», будьте готовы к тому, что строительная организация может пойти вам навстречу (в условиях кризиса все становятся на удивление сговорчивыми). Но лучше все же обратиться в компанию, преуспевшую именно в каркасном строительстве. Ведь в любой технологии есть множество нюансов, которые познаются лишь с опытом. Возможно, прежде чем предложить вам «сэндвич»-панель с оптимальными теплофизическими свойствами либо устойчивый и качественный антисептик, специалисты перепробовали и отвергли множество вариантов.

Прораб Иваныч — знакомый знакомых

Часто подрядчиков выбирают, руководствуясь рекомендациями знакомых. Тут стоит оценить самих знакомых. Порой вам горячо рекомендуют не тех, кто хорошо работает, а своих родственников либо знакомых строителей (причем знакомых «по жизни», а не по опыту работы). Лучшим подрядчиком будет тот, чьи плоды творчества ваш знакомый продемонстрирует на собственном участке, сопроводив рекомендацией вроде: «Вот, Иваныч мне дом три года назад построил, за четыре месяца. И всем соседям строил. До сих пор никаких проблем…» Хотя качество работы строителей может меняться от сезона к сезону, и не всегда в лучшую сторону.

Обычно под рукой у такого умелого прораба «из местных», оперативно «разруливающего» вопросы стройки, настоящая сборная СССР из представителей некогда братских республик. И в «команде» идет непрерывная ротация кадров: одни заработали и вернулись на родину, другие приехали, и их надо учить.

Приготовьтесь, что вне зависимости от того, оформлен ли ваш подрядчик как индивидуальный предприниматель, имеет ли свой офис, готов ли сам приобретать материалы либо стремится возложить эту часть работы на вас, спросить с него за качество будет непросто. Чаще всего у «фирмы», ведущей три-четыре объекта в год, нет ни офиса, ни бухгалтерии, переговоры с директором ведутся прямо на вашем участке, смета составляется на коленке, а затем высылается вам в виде небольшой экселевской таблички. Пускай вас не вводит в заблуждение и то обстоятельство, что руководитель компании приехал в ваше садоводство на «мерсе» или «лексусе». Для активного строителя-«загородника» подержанная иномарка представительского класса — своего рода униформа.

Подобные подрядчики готовы строить что угодно и где угодно без проекта и серьезных инженерных изысканий, демонстрировать лояльность в вопросах цен. Однако, как показывает практика, в конце строительства смета изрядно увеличивается, потому что, как вам объясняют, «вы сэкономили на вагонке, купив некондицию, решили отделку (крышу, стены и т. п.) выполнить из другого материала, а это значительно более сложная (и дорогая) работа». Нанимая подрядчиков без проекта и сметы, заказчик не застрахован от риска дополнительных работ и расходов. Причем контроль нужен постоянный, за качество с таких работников можно спросить только по факту — обнаруженным в ходе стройки дефектам. Мы уже описывали в журнале характерную ситуацию: только отвернулись, а рабочие «забыли» положить в ячейки каркаса утеплитель (материал «Теплые стены каркасных домов», «ЗО» № 1, 2009, постоянный адрес статьи http://www.zagorod.spb.ru/articles/2565). И ведь многие летние недоделки проявятся только к началу следующего отопительного сезона. А кому же тогда предъявлять претензии? В лучшем случае рекомендованный друзьями прораб Иваныч найдет время заехать к вам в гости и пообещает все исправить. К слову, в наших краях немало Иванычей, строящих действительно неплохие срубы, дома из калиброванного бревна и бруса, пенобетона. Однако каркасное домостроение, где многое зависит от человеческого фактора, — не их конек.

На случай разногласий с прорабом Иванычем предусмотрены варианты договора под общим названием «Договор бытового подряда на ремонтно-строительные работы». В нем с нужной степенью детализации прописываются все возможные варианты развития строительных событий, условия (причины) увеличения стоимости работ, оговариваются «условия замены стройматериалов ненадлежащего качества в строго установленный срок», даже определяются понятия «стройматериалы», «качество стройматериалов». Устанавливается также порядок расчетов с подрядчиком от авансовых платежей до акта приемки и с учетом устранения всех выявленных недоделок. И много чего еще — ведь это ваши деньги и ваш дом: имеете право!

Что надо помнить, имея дело с прорабом Иванычем:деньги подрядчику следует выдавать строго под расписку, в которой, кроме его паспортных данных, должно быть указано, какая сумма и за что им получена. Порой после окончания работ к заказчику заглядывает рабочий, которому Иваныч «забыл» заплатить, и требует расчета. Для суда, конечно, такая расписка не аргумент, однако она позволяет направить разрушительную энергию «обиженного» работника по адресу.

Не искушайте. Если в задачи Иваныча входит закупка стройматериалов, методично требуйте товарный чек на каждый приобретенный им гвоздь. Будет обижаться — объясните, что это нужно для банка, где вы взяли кредит, для оценщика, как гарантия на материал и т. п. Если вы всем своим видом показываете безразличие к «матчасти», будьте готовы, что даже самый добросовестный подрядчик не устоит перед соблазном закинуть пару мешков вашего цемента или кубометр доски на другой объект.

«Насяльника, чего ругаешься?»

Не секрет, что дешевая, непритязательная в плане запросов и условий труда, а главное, умеющая все («ты только покажи как, начальник») рабочая сила — это гастарбайтеры. Их услугами не брезгуют даже самые крупные подрядчики, когда требуется что-нибудь вроде «круглое катать», «плоское таскать», а «сыпучее» перевозить из точки А в точку В. Всю грязную работу, как то: рытье котлована под фундамент, вал ненужных деревьев на участке, корчевание пней, осушение заболоченной береговой линии — давно уже выполняют приезжие. И обходится содержание на участке нацбригады универсалов гораздо дешевле, чем заказ спецтехники у местного автотранспортника.

А среди гастарбайтеров попадаются и работники с высшим (возможно, еще «советским») образованием и ответственным подходом к делу. У многих сегодняшних домовладельцев остались самые теплые воспоминания о добросовестных и не имеющих вредных привычек плотниках с Западной Украины. Есть узбеки — квалифицированные каменщики и в совершенстве освоившие отделку венецианской штукатуркой. Подрядная фирма за качество работы бригады спрашивает не с «вожака», а назначает своего начальника строительства или начальника объекта, который, в свою очередь, несет ответственность перед квалифицированным инженером-строителем или начальником проекта застройки фирмы. И уже тот — перед заказчиком.

Но коль скоро спрос на таких подрядчиков есть даже у строительных фирм, что уж говорить о частниках, искренне уповающих на всесоюзную любовь малых народов к «большому брату», а вместе с тем на существенную экономию. Однако хорошие работники – в большом дефиците, и их днем с огнем не найти. В «свободном полете», как правило, те, что приехали в Россию без необходимых знаний и опыта с намерением за сезон «срубить» денег — и обратно на солнечную родину. Чаще всего им абсолютно все равно, чем заниматься: грызть гранит домостроительной науки, постигать глубину кембрийских глин, класть плитку в ванной городской квартиры или бомбить на «копейке» в ночной час, — лишь бы платили. Безотказность, конечно, плюс, но обратной ее стороной оказываются многочисленные минусы: отсутствие квалификации, трудности перевода, помноженные на вечную азиатскую хитрецу (кивнет «да» и сделает по-своему). Сэкономленные деньги оборачиваются переделками, временем, потраченным на контроль и присмотр, нервами. Так вот, чтобы экономия себя оправдывала, бывалые заказчики с опытом этнопсихолога-практика советуют: прежде всего, не доверять. Все контролировать самому, и лучше приезжать на площадку внезапно, неожиданно, без предупреждения, чтобы у гастарбайтера было ощущение, что всевидящее око «большого брата» следит за ним неусыпно.

Как правило, для общения с заказчиком в бригаде гастарбайтеров есть человек, неплохо понимающий по-русски («неплохо» — для того чтобы в нужный момент прикинуться непонимающим). Бывает, представителем «трудового коллектива» является россиянин. Этот «промоутер» занимается первичным наймом работников по приезде в Россию, легализует их и трудоустраивает. Такой вариант бригады представляет для заказчика определенный риск. Во-первых, русский посредник между заказчиком и гастарбайтерами — это всегда мина замедленного действия. Для них он чужак. Во-вторых, бригадир «из местных» может превратиться в паразитирующую единицу, которая лишь получает свою долю и редко появляется в зоне работ. И в-третьих, национальная бригада в определенный момент почувствует себя достаточно опытной, чтобы не подчиняться чужаку, — и вот вам созрел межэтнический конфликт. Однако если вы все-таки наняли такую бригаду, не сочтите за труд подстраховаться и заключить с соотечественником письменный договор. Часто попадаются бригады с несколькими этническими пассионариями, формирующими некое подобие совета старейшин. Они представляют опасность по закону физики: большая масса этнических пассионариев неизменно перерастет в массу критическую.

Читайте также:  Виды экспертизы проектной документации

Так или иначе, универсального рецепта поведения, позволяющего избежать проблем с подрядчиками, нет. Можно лишь свести к минимуму риск не получить результат, потеряв деньги. Для этого следует всего лишь соблюдать святое правило: заказчик платит только за выполненную работу. Лучший стимул качественной работы для подрядчика — обещанные деньги.

Об этом же говорит и Андрей Молотков, генеральный директор «ПулЭкспресс Инвест» (группа компаний PullExpress), который доверяет вопросы взаимоотношений с подрядчиками низшего звена своему начальнику участка или работнику, курирующему конкретное направление застройки: «Как правило, старший или бригадир у гастарбайтеров свой, местный. Над ним поставлен наш начальник участка, но и у того есть помощник, дублирующий контроль. С них мы и спрашиваем. Часто в наши края приезжают устраиваться на работу бригады из Пскова — с ними есть смысл подписывать какие-либо договоры. Что же касается национальных бригад, разумеется, никаких договоров, скажем, с группой таджиков или узбеков никто не подписывает. Мы обеспечиваем легальное пребывание приезжих в России, у них есть соответствующие документы. И пока случаев, требующих принятия экстраординарных мер взыскания за ненадлежащее качество выполнения работ, не было. Надо переделать — переделывают. Не умеют чего-то — учим. Некоторые национальные бригады подрядчиков прекрасно зарекомендовали себя, и мы переводим их с объекта на объект — к примеру, есть у нас узбекская бригада каменщиков-профессионалов. Вместе с тем иные российские подрядчики, бывает, такого натворят, что дел с ними стараемся не иметь. Платежи производятся только по факту выполненных работ. Денег обычно не даем, если только на продукты и прочие текущие расходы. Чаще просто обеспечиваем подрядчиков всем необходимым для жизни».

Проблемы взаимоотношений с джамшудами:

Привлекая к работе восточных соседей, четко обозначайте фронт работ. Если вы неопределенным жестом обрисуете поляну, которую следует очистить от сухостоя, пней и строительного мусора, будьте готовы к тому, что они рьяно возьмутся за работу, сделают небольшой участок, а потом скажут: «Хозяин, надо бы прибавить…» Или камни и мусор уберут, а пни оставят («Не договаривались!»). Чтобы не тратить деньги впустую, лучше разбить территорию на квадраты (примерно по сотке-две), обозначив границы каждого веревками и колышками. Перед очисткой каждого следует четко объяснить старшему (тому, с кем обычно договариваются о цене), какой результат вы хотите получить. То есть указать место, где должны быть сложены крупные стволы, пни, камни, сухостой; пометить куском веревки деревья, которые должны остаться на обработанном участке после окончания работ. Если вы сойдетесь в цене, не беспокойтесь: все будет выполнено аккуратно и в срок. В зависимости от сложности обработка «восточным экскаватором» одной сотки земли в прошлом году стоила от 2000 руб. (уборка сухостоя, кустарника, корчевание двух-трех пней) до 6000 (крупные пни, разборка завалов, перемещение больших земляных масс).

Следует иметь в виду, что КоАП РФ предусматривает суровые санкции для нарушителей миграционного законодательства. В частности, за предоставление нелегалам торговых, складских и других помещений владельцу помещения придется отдать в казну от 45 до 800 тыс. руб. Крупные строительные организации легко решают этот вопрос. Но если вы по доброте душевной приютили в бытовке рабочих из ближнего зарубежья, которые «не успели» получить регистрацию и разрешение на работу в РФ, у вас при участии соседей могут возникнуть серьезные проблемы с милицией и миграционными службами.

Тотальный контроль

Как поделился специалист, курирующий строительство коттеджного поселка под Петербургом, при правильном подходе можно и в строительстве частного дома обойтись без накладок и свести риск найма «не тех» подрядчиков к минимуму. Главное, чтобы рабочие, независимо от квалификации (она, как известно, на лице не отражается), получали четкие указания, проект реализовывался по выверенным чертежам, а контроль осуществляли компетентные специалисты.

Хорошая организация строительства предполагает прежде всего заказ проекта, за качество которого отвечает проектировщик. При необходимости заказываются дополнительные инженерные изыскания, специальная экспертиза, и высококлассные специалисты все еще раз перепроверяют и пересчитывают. К реализации объектов повышенной сложности желательно привлечь и специализированную фирму для технадзора. Она отследит соответствие строительства проекту, соблюдение необходимых норм, не допустит проведения «скрытых работ». Подобный контроль, как правило, сопровождается соответствующим документооборотом: организация технадзора подписывает все акты и в дальнейшем несет полную ответственность за качество строительства.

Специфику составления договора с подрядными организациями в общих чертах описывает начальник юридического отдела ООО «УК Ремис» Татьяна Александрова: «При заключении договора строительного подряда должно быть достигнуто соглашение по всем существенным условиям, согласно ст. 432 ГК РФ. Конечно же, первое необходимое условие любого договора — его предмет, сроки выполнения работ и цена. При отсутствии соглашения по указанным условиям договор считается незаключенным. Если подрядчик не приступает своевременно к исполнению договора подряда или выполняет работу настолько медленно, что окончание ее в назначенный срок явно невозможно, то на основании п. 2 ст. 715 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков. Если заказчик обнаружил недостатки в работе, допущенные по вине подрядчика, то подрядчик обязан устранить их за счет собственных средств в сроки, предусмотренные договором подряда и ГК РФ».

11 правил при выборе подрядчика строительных услуг

Выбор подрядчика в строительстве является ответственным моментом. Недоделанная или не качественно сделанная работа, потерянное время и дополнительное вложение денег – такой результат может дать ошибка при выборе исполнителя услуг.

При этом любая строительная компания до начала выполнения работ будет убеждать заказчика в высоком качестве выполняемых ими работ. Существуют некоторые способы проверить надежность и профессионализм подрядчика. Основная идея заключается в том, чтобы обращать внимание только на факты и документы, которые необходимо попросить предоставить подрядчика.

Ниже описаны одиннадцать способов проверки и определения степени надежности строительной компании.

1. Изучить примеры прошлых работ лично на практике.

Наличие красочных фотографий готового объекта еще не означает, что работы были действительно проведены на качественно высоком уровне. Куда важнее на практике убедиться в квалификации подрядчика по монтажу и обслуживанию инженерных систем. По этой причине рекомендуется лично побывать на 2-3 объектах. Лучше, если хотя бы одно здание будет активно эксплуатироваться по своему назначению несколько лет, а одно находиться в процессе завершения монтажа.

В эксплуатируемом здании можно оценить, насколько хорошо функционирует та или иная инженерная система. Довольно частая ошибка недобросовестных подрядчиков — учитывать только текущее положение дел. Так, на этапе сдачи работ все действует безукоризненно и объект легко передается от исполнителя к заказчику. А вот уже в процессе активной эксплуатации, в результате повышенных нагрузок, начинаются проблемы.

Знакомство с объектом, который был завершен несколько лет назад, поможет выявить подобный недостаток. Для этого нет необходимости делать экспертную оценку (хотя с ней данные будут более полными). Достаточно побывать в различных помещениях и внимательно осмотреться. При большом скоплении народа сразу же выявляются недостатки вентиляционной системы. На верхних и нижних этажах здания стоит присмотреться к водоснабжению и системе отопления. Общение с теми, кто проживает или работает в помещении, откроет глаза на работу других инженерных систем.

Рекомендуется посетить объект, который находится на этапе завершения монтажа. Тогда можно одновременно оценить организацию рабочего процесса и уровень выполнения работ. Также в процессе изучения действующей задачи будет видно, как относится подрядчик к технике безопасности и своим специалистам.

2. Наличие лицензий и сертификатов

Сотрудничество с компаниями-подрядчиками, у которых есть необходимые допуски к работам, лицензии, сертификаты и свидетельства, имеет целый ряд преимуществ. Это важно даже в тех случаях, когда конкретный вид деятельности обязательному лицензированию не подлежит.

С 2010 года процесс лицензирования строительных фирм, в том числе и проводящих работы по проектированию и монтажу инженерных систем, кардинально изменился. Как таковая строительная лицензия больше не выдается. Ее роль взяли на себя допуски, выдаваемые саморегулируемыми организациями (СРО). Остались только лицензии на определенные виды деятельности (пожарная безопасность, объекты культурного наследия и т.д.)

Вступление строительных фирм в СРО обязательным не является. Тем не менее, факт членства подрядчика в организации – это лучшее подтверждение его профессионализма и квалификации сотрудников. СРО самостоятельно осуществляют контроль за качеством услуг, оказываемых участниками, определяют стандарты профессиональной деятельности. А в случае спорных ситуаций между заказчиками и подрядчиками саморегулируемые организации выступают в роли третейских судей. При вступлении в СРО каждая строительная фирма обязана делать денежный взнос, формируя фонд, из которого клиент получает компенсацию при ненадлежащем выполнении работ субподрядчиком.

Таким образом, клиенты строительных фирм, входящих в СРО (следовательно, имеющих необходимый допуск до работ), могут быть уверены, что проделанная работа будет соответствовать критериям качества, а объект окажется сдан точно в срок. А в случаях недобросовестного исполнения подрядчиками своих обязанностей, заказчики гарантированно получат возмещение за счет компенсационного фонда.

Помимо допусков СРО, положительным аргументом в пользу исполнителя может стать наличие у него ряда других лицензий. Они ставят деятельность организации в определенные рамки, вынуждая выполнять достаточно жесткие и четко прописанные требования, которые напрямую влияют на качество выполняемых работ. И дело здесь не ограничивается одной добросовестностью. Надзорные органы регулярно проверяют заказчиков строительства, а несоблюдение требований действующего законодательства может повлечь за собой выдачу предписания и штраф. В этом случае заказчик перевыставляет сумму штрафов подрядчику. И вполне обоснованно. Поэтому, подрядчику выгодно работать качественно. А со временем качественная работа становится привычкой.

Процесс получения лицензии требует, чтобы работники организации имели определенный опыт работы и владели определенными знаниями и умениями, прошли специализированное обучение. Также необходимо наличие определенного инструмента. Таким образом, в лицензированной компании в большинстве случаев обеспечена высокая профессиональная компетентность персонала и полный комплект оборудования для выполнения работ.

3. Опыт работы компании

Опыт компании подрядчика имеет огромное значение. Ведь может оказаться, что приглянувшаяся вам компания наняла на работу молодых специалистов без опыта работы, а в качестве материала, подтверждающего произведение работ на различных объектах, предоставляет чужие фотографии.

Цифры о количестве произведенных работ и выполненных проектов не должны вводить вас в заблуждение. Возможно, в этом году приглянувшаяся вам фирма, выполнила немного проектов. Однако их высокое качество будет однозначно свидетельствовать в пользу опытности ее специалистов. И все же большое количество реализованных проектов в течение последних двух лет будет подтверждением опыта компании и является весомым аргументом в пользу такого подрядчика.

В качестве материалов, подтверждающих большой опыт, компании зачастую предоставляют портфолио – фотографии объектов, где проводились работы. Прежде чем приступить к сотрудничеству, стоит проверить, действительно ли то, что запечатлено на фото является достижениями данной компании, а не просто фотографиями из интернета. Добропорядочная компания с радостью предоставит телефоны своих клиентов, связавшись с которыми можно будет узнать их мнение о данной фирме.

Опыт – опыту рознь. Необходимо выяснить, имеет ли выбранный подрядчик опыт в проведении работ по определенным технологиям. Данные об этом в его портфолио и звонки заказчикам таких работ помогут дать ответ на этот вопрос. Если из информации, предоставленной подрядчиком, следует, что он имеет опыт проведения работ, отличных от требующихся для вашего проекта, то скорее всего при выполнении нового задания могут возникнуть проблемы.

Еще одно свидетельство об опыте – наличие постоянных поставщиков и знание производителей. Если это есть, то подрядчик сможет предоставить более выгодные цены и обеспечит своевременность исполнения услуги. Зачастую, более дорогие или редкие материалы можно заменять более дешевыми и доступными. Опытная компания хорошо ориентируется в таких вопросах. Поэтому, не стесняйтесь спрашивать об альтернативных вариантах оборудования. Профильные знания заказчика и ответы на подобные вопросы могут быть дополнительным подтверждением опыта работы подрядчика.

4. Отзывы и рекомендации

При выборе подрядчика для оказания услуги необходимо тщательно изучить отзывы и рекомендации о претендентах, которые привлекли ваше внимание. Отзывы помогут вам узнать, насколько добросовестна компания, и нет ли у нее серьезных недостатков.

Один из самых простых способов – поиск отзывов в интернете. Здесь можно найти большое количество отзывов, как на сайте компании – подрядчика, так и на различных тематических форумах.

Теперь, отзывы нужно проанализировать: любая положительная рекомендация может быть засчитана как отзыв в пользу компании. К положительным отзывам можно отнести: исполнение работ в установленные сроки, уборка мусора после проведения монтажа и т. д. Любую негативную информацию также нужно учесть: если профессионализм исполнителей был не на высоком уровне, нарушались сроки исполнения, всю эту информацию относите к отрицательным отзывам.

Существует интересная проверенная методика: поставьте за каждый положительный отзыв конкретному подрядчику 1 балл, а за отрицательный – 3 балла. Из суммы баллов положительных отзывов вычтите сумму отрицательных. Если результат равен нулю или является отрицательным числом, то с этой компанией точно не стоит иметь дело.

Где найти отзывы и рекомендации?

Такая информация от клиентов может размещаться на различных форумах (городских, на сайтах строительных компаний и других). Там же клиенты часто составляют «белые» и «черные» листы исполнителей. Стоит найти тех, кто уже был клиентом данной компании и узнать «живые» отзывы. Телефоны клиентов можно узнать у подрядчика, в его портфолио на сайте. Так же можно найти отзывы о подрядчике на его сайте. Отзывы могут быть как скан с бумажных носителей, так и видеоролики клиентов.

Не стесняйтесь задавать вопросы. Попросите связать вас с теми специалистами клиентов компании, которые принимали выполнение данного вида работ на объекте. Узнайте у них, как долго осуществлялся проект, как проходил процесс работы, не вышла ли оплата услуги за согласованную смету.

Самой лучшей рекомендацией будет та, которую вы можете получить у людей, хорошо знакомых вам лично. Если есть положительный отзыв от знакомых, то таким подрядчиком вы наверняка будете удовлетворены.

5. Официальный договор

Независимо от объема и сложности работ по монтажу инженерных сетей и коммуникаций соглашайтесь только на официальное сотрудничество. Обязательно составьте письменное соглашение, в котором четко пропишите следующие пункты:

  • объект договора, его характеристика и место расположения;
  • • точные объемы и сроки выполнения работ;
  • • стоимость заказа;
  • •порядок сдачи-приемки в эксплуатацию отдельных участков и объекта в целом;
  • • сроки и объемы гарантийных обязательств;
  • • санкции за невыполнение сторонами условий договора;
  • • форс-мажорные обстоятельства.

Завизированные заказчиком и исполнителем письменные договоры, сметы и акты сдачи-приема в эксплуатацию являются юридическими документами, подтверждающими факт выполнения работ конкретной организацией. В выполнявшей ваш заказ компании могут поменяться сотрудники, но ее ответственности по принятым на себя обязательствам это не отменяет. Как показывает опыт, в случае отсутствия договора и прилагаемых к нему документов в последствие значительно сложнее будет доказать, что работы были выполнены не качественно, не в срок или не в полном объеме, а также обязать исполнителя осуществить необходимый ремонт на гарантийной основе.

Заключив официальный договор на монтаж инженерных систем, клиент получает возможность влиять на поставщика услуг в случае нарушения им взятых на себя обязательств и недобросовестной работы, а также обеспечивает надежную защиту своих интересов, вплоть до обращения в судебные инстанции.

Образцы типовых договоров на различные виды работ и услуг можно найти на сайтах, специализирующихся на юридической помощи предпринимателям. Для этого достаточно сделать запрос в Яндекс или в любой другой поисковой системе.

На остальных правилах выбора надежного строительного подрядчика мы остановимся менее подробно. Но это не делает их менее важными.

6. Ознакомиться с инструментами и оборудованием, которое есть в наличии. Особенно это касается оборудования по настройке, тестированию и поверке инженерных систем. Оно является наиболее дорогостоящим. И без него невозможно качественно выполнить работу в полном объеме. Кроме того, естественно, в наличии должны быть перфораторы, шуруповерты, штроборезы, сварочный аппарат и прочее оборудование.

7. Исполнитель, хорошо работающий в своем сегменте, всегда готов предложить несколько вариантов решения вопроса. Речь идет не только о разнице в цене на материалы на данный момент времени, но и об энергосбережении в дальнейшем. Т.е. заказчик либо платит сейчас дороже, но получает современную и даже автоматизированную инженерную систему, или платит дешевле, но в процессе эксплуатации будут выше расходы. Подрядчик должен рассчитать и показать целесообразность того или иного варианта.

8. Предложите компании выполнить тестовый монтаж отдельной системы, прежде чем заключать общий договор на комплексное выполнение работ.

9. Убедитесь, что оборудование для инженерных систем не является эксклюзивным и достаточно просто будет потом найти обслуживающую компанию.

10. Простота общения. Подрядчик должен давать простые и обоснованные ответы на любой вопрос. Аргументы должны быть понятны даже не специалисту. Не должно быть заумных фраз, когда человек не знающий ответ на вопрос пытается таким образом показать заказчику свою экспертность.

11. Убедитесь в надежности финансового положения компании. Попросите подрядчика предоставить баланс за прошлый год. Наличие убытков будет говорить о шатком положении этой компании.

Ссылка на основную публикацию